Ako sa určuje trhová hodnota na trhu s nehnuteľnosťami?
Každý, kto sa niekedy pokúsil kúpiť alebo predať dom, pravdepodobne počul veľa o reálnej trhovej hodnote nehnuteľnosti alebo o FMV. Podobne každý, kto musí platiť dane z nehnuteľnosti alebo si odpočítať na základe nehnuteľnosti, musí nájsť FMV. Mimochodom, toto je tiež bežná terminológia na trhu investičných nehnuteľností. Bohužiaľ neexistuje jednoduchý alebo univerzálny spôsob stanovenia trhovej hodnoty nehnuteľností. Takmer každé ocenenie trhu však spadá do dvoch faktorov: oceňovanie nehnuteľností a nedávne porovnateľné tržby.
Ekonomika trhovej hodnoty
Hodnota každého tovaru v trhovej ekonomike vyplýva z procesu objavovania. Výrobcovia a predajcovia navrhujú hypotetické hodnoty a dúfajú, že nájdu kupcov s podobným ocenením. Na druhej strane spotrebitelia zvyšujú alebo znižujú ceny na základe ich meniacej sa interpretácie hodnoty tovaru. Tento proces je nedokonalý a stále sa mení.
V prípade nehnuteľností to znamená, že kupujúci musia oceniť nehnuteľnosť viac ako peniaze, za ktoré obchoduje. Zároveň musí predávajúci oceniť nehnuteľnosť menšiu ako ponúkané peniaze.
Hodnotenie a porovnateľný predaj
Hodnotenia sú jednoducho profesionálne hodnotné názory. Počas predaja nehnuteľností si banka, ktorá poskytuje pôžičku na bývanie, obvykle vyberie odhadcu, ktorý poskytne názor na hodnotu nehnuteľnosti ku konkrétnemu dátumu. Porovnateľný predaj, známy aj ako prístup „trhové údaje“, je najbežnejším spôsobom, ako dosiahnuť trhovú hodnotu. Tu sa reviduje nedávny predaj nehnuteľností podobnej postavy s cieľom informovať úsudok.
Publikácia IRS 561
Rozhodujúcou publikáciou daňového poriadku pre reálnu trhovú hodnotu nehnuteľností je publikácia IRS 561. Táto publikácia sa zaoberá všetkými druhmi oceňovania majetku, ako sú autá, člny, zbierky, použité oblečenie, cenné papiere, patenty, anuity a mnoho ďalších, ale robí to neuhradiť časť na určovanie trhovej hodnoty nehnuteľností.
Publikácia 561 výslovne uvádza, že „na správne ocenenie je potrebné podrobné posúdenie profesionálnym odhadcom“. Odhadca považuje za prijateľné tri prístupy: porovnateľný predajný prístup, použitie kapitalizácie príjmu alebo nový spôsob nahradenia nákladov.