Získanie amerických daňových odpočtov na zahraničné nehnuteľnosti

Stále viac Američanov hľadá zahraničné dovolenkové domy, nehnuteľnosti z príjmov z prenájmu a miesta na usadenie sa počas odchodu do dôchodku - či už je to päť alebo 30 rokov. Daňové výhody z vlastníctva majetku v zahraničí sú až na niekoľko výnimiek podobné ako v USA.

Kľúčové jedlá

• Ak vlastníte nehnuteľnosť v zahraničí, vaše daňové výhody v USA závisia od toho, ako nehnuteľnosť používate.
• Ak je nehnuteľnosť určená na osobné použitie, môžete si odpočítať hypotekárny úrok - ale nie dane z majetku.
• Ak dostanete príjem z prenájmu, pravidlá závisia od toho, koľko dní používate dom na osobné versus prenájom.

Výhody, ktoré vlastníci nehnuteľností dostávajú z amerického daňového práva, závisia od spôsobu použitia nehnuteľnosti. Ak napríklad žijete doma, vo všeobecnosti si môžete odpočítať úrok z hypotéky. Ak využívate nehnuteľnosť na príjem z prenájmu, môžete si odpočítať hypotekárny úrok a množstvo ďalších výdavkov vrátane poistenia majetku a zodpovednosti, nákladov na opravu a údržbu a miestnych a diaľkových cestovných výdavkov súvisiacich s údržbou nehnuteľnosti.

Čítajte ďalej a zistite, ako americké daňové zákony nakladajú so zahraničným majetkom, ako aj s daňovými dôsledkami predaja tohto majetku.

Majetok na osobné použitie

Ak nehnuteľnosť používate ako druhý domov - nie ako nájom - môžete si odpočítať úrok z hypotéky rovnako ako v prípade druhého domu v USA. V roku 2019 môžete odpočítať úrok, ktorý zaplatíte, za prvých 750 000 dolárov (375 000 dolárov, ak sa podáte manželia) samostatne) kvalifikovaného hypotekárneho dlhu vo vašom prvom a druhom dome (to je celková suma). Upozorňujeme, že ak ste svoje nehnuteľnosti kúpili pred 16. decembrom 2017, pravdepodobne ste boli dedičom predchádzajúceho odpočítateľného limitu vo výške 1 milión dolárov kvalifikovaného hypotekárneho dlhu. Overte si u daňového experta, či máte istotu, kam sa zmestíte.

Rovnako ako v prípade primárneho bydliska nemôžete odpisovať výdavky, ako sú poplatky za služby, údržbu alebo poistenie, pokiaľ si nemôžete uplatniť nárok na odpočet domácej kancelárie.

Kým odpočet úrokov z hypotéky je rovnaký, či už je doma v USA alebo v zahraničí, dane z nehnuteľností fungujú odlišne. Podľa zákona o daňových úľavách a pracovných miestach (TCJA) už nemôžete odpočítať dane z majetku zo zahraničného majetku.

Prenájom nehnuteľností

Daňové pravidlá sú komplikovanejšie, ak z nich dostanete príjem z prenájmu. Uplatňujú sa rôzne pravidlá v závislosti od počtu dní, v ktorých ste doma používali, a nie na prenájom. Vo všeobecnosti spadáte do jednej z dvoch kategórií:

1. Dom si prenajímate na 14 dní alebo menej a nehnuteľnosť používate na viac ako 14 dní alebo 10% z celkového počtu dní prenájmu . Domov si môžete prenajať niekomu inému až na dva týždne (14 nocí) každý rok bez toho, aby ste museli tento príjem nahlásiť IRS. Aj keď si ho prenajmete za 5 000 dolárov za noc, nemusíte vykazovať príjem z prenájmu, ak ste si ho neprenajali dlhšie ako 14 dní. Dom sa považuje za osobné bydlisko, čo vám umožňuje odpočítať hypotekárny úrok podľa štandardných pravidiel druhého domu, ale nie straty alebo náklady na prenájom.
2. Prenajímate si dom na 15 a viac dní a používate ho na menej ako 14 dní alebo 10% dní, keď bol dom prenajatý. V tomto prípade IRS považuje nehnuteľnosť na prenájom domu a činnosti spojené s prenájmom sa považujú za podnikanie. Nezabudnite: Ak dom používa váš rodinný príslušník (tj váš manžel / manželka, súrodenci, rodičia, starí rodičia, deti a vnúčatá), počíta sa to ako osobný deň, pokiaľ nezískate primeranú nájomnú cenu. Všetky príjmy z prenájmu musíte nahlásiť na IRS. Dobrou správou je, že vám to umožňuje odpočítať náklady na nájom, ako sú úroky z hypotéky, dane zo zahraničia, reklamné výdavky, poistné, poplatky a poplatky platené správcom nehnuteľností. Jeden pozoruhodný rozdiel medzi nájomnou nehnuteľnosťou doma a jednou v zahraničí: Váš majetok v zahraničí sa odpisuje počas 40 rokov namiesto súčasných 27, 5 rokov v prípade domácich obytných nehnuteľností. V obidvoch prípadoch odpisujete iba hodnotu stavby (budovy); pôda nie je odpisovateľná.

Predaj nehnuteľnosti

Ak predávate svoj dom v zahraničí, daňové zaobchádzanie je podobné ako pri predaji domu v USA - a líši sa v závislosti od spôsobu použitia nehnuteľnosti. Ak ste bývali v domácnosti najmenej dva z posledných piatich rokov, kvalifikuje sa ako vaše primárne bydlisko a z predaja môžete vylúčiť až 250 000 dolárov z kapitálových výnosov (alebo až 500 000 dolárov v prípade zosobášených daňových poplatníkov). Toto vylúčenie predaja primárneho domu sa neuplatňuje, ak domov nebol váš primárny pobyt. V takom prípade dlhujete obvyklú daň z kapitálových výnosov.

Ak predávate nehnuteľnosť v USA, možno budete môcť uskutočniť výmenu 1031 (nazývanú tiež podobná burza), v ktorej si vymieňate jednu investíciu do inej nehnuteľnosti podobného druhu na základe odloženia dane. Mnoho investorov používa túto stratégiu na odloženie platenia kapitálových výnosov a odpisov.

US Časť 1031 vám umožňuje predávať a nahrádzať cudzí majetok iba iným cudzím majetkom.

Významný rozdiel v daňovom zaobchádzaní s domácim a zahraničným majetkom je však v tom, že majetok v USA sa nepovažuje za taký druh majetku v zahraničí. Americká časť 1031 povoľuje iba domácu burzu a zahraničnú burzu.

USA považujú akýkoľvek majetok mimo USA za podobný s akýmkoľvek iným podobným majetkom mimo USA, takže je možné vymeniť dom v Paname za iný v Paname alebo Ekvádore alebo Kostarike. Nebude to považované za podobné s akýmkoľvek majetkom v USA

Dvojité zdanenie

Ak prevádzkujete svoj domov v zahraničí ako nehnuteľnosť na prenájom, môžete platiť dlhy v krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Aby ste zabránili dvojitému zdaneniu, môžete si v daňovom priznaní v USA vziať daňový odpočet za všetky dane, ktoré ste zaplatili do zahraničia a ktoré sa týkajú čistého príjmu z prenájmu. Existuje však maximálny prípustný daňový úver: po odpočítaní výdavkov si nemôžete vziať úver na viac ako sumu americkej dane z príjmu z prenájmu.

Okrem získania daňového úveru za všetky zaplatené dane z príjmu z prenájmu si môžete tiež uplatniť zahraničný daňový úver, ak predáte nehnuteľnosť a zaplatíte daň z kapitálových výnosov v cudzej krajine.

Spodný riadok

Ak nakupujete v zahraničí, musíte venovať zvýšenú pozornosť plánovaniu a podrobnostiam. Mnoho krajín má pravidlá a nariadenia o tom, kto môže vlastniť majetok a ako sa dá použiť. Ak si kúpite dom v zahraničí, uistite sa, že transakcia je vykonaná tak, aby chránila vaše vlastnícke práva. V USA dostávajú majitelia domov vlastnícke práva k nehnuteľnosti; toto rozlíšenie nie je také jasné vo všetkých krajinách.

Uvedomte si tiež, že ako zahraničný vlastník nehnuteľností môže byť v závislosti od vašej konkrétnej situácie potrebné, aby ste vyplnili niekoľko daňových formulárov v USA. Napríklad, ak si prenajmete svoj domov v zahraničí a otvoríte si bankový účet na výber nájomného, ​​musíte podať formulár FBAR (Report of Foreign Bank and Financial Accounts), ak je celková hodnota všetkých vašich účtov 10 000 alebo viac dolárov na danom deň kalendárneho roka. ““

Medzi ďalšie formuláre patrí formulár 5471 - Vrátenie informácií osobám z USA vzhľadom na určité zahraničné spoločnosti (ak je váš majetok držaný v zahraničnej spoločnosti); a formulár 8858 - Vrátenie informácií osobám z USA s ohľadom na cudzie subjekty, ktoré sa nezohľadňujú (ak je váš zahraničný majetok držaný v cudzej LLC).

Pretože zahraničné vlastnícke a daňové zákony sú zložité a čas od času sa menia, ochráňte sa konzultáciou s kvalifikovaným daňovým účtovníkom a / alebo právnikom v USA aj v zahraničí.