Palivo, ktoré privádza krach

Desiatky hypotekárnych veriteľov vyhlásia bankrot v priebehu niekoľkých týždňov. Trh je naplnený obavami z veľkej globálnej úverovej krízy, ktorá by mohla ovplyvniť všetky triedy dlžníkov. Centrálne banky používajú núdzové ustanovenia na vloženie likvidity na vystrašené finančné trhy. Realitné trhy klesajú po rokoch rekordných maximov. Miera zabránenia prístupu na trh sa v druhom polroku 2006 av roku 2007 zdvojnásobila.

Správy znejú zastrašujúco, ale čo to všetko znamená?

V súčasnosti sa nachádzame vo finančnej kríze, ktorá sa sústreďuje na americký trh s nehnuteľnosťami, kde spád zo zmrazeného hypotekárneho trhu s hypotékami prenikol na úverové trhy, ako aj na domáce a globálne akciové trhy. Čítajte ďalej, aby ste sa dozvedeli viac o tom, ako trhy tak ďaleko klesli a čo môže ďalej čakať.

Cesta k kríze
Bolo to tak, že jedna skupina alebo jedna spoločnosť zaspala za volantom? Je to výsledok príliš malého dohľadu, prílišnej chamtivosti alebo jednoducho nedostatočného porozumenia? Ako sa často stáva, keď sú finančné trhy horšie, odpoveďou je pravdepodobne „všetko vyššie uvedené“.

Pamätajte , že trh, ktorý dnes sledujeme, je vedľajším produktom trhu spred šiestich rokov. Návrat späť do konca roka 2001, keď strach z globálnych teroristických útokov po 11. septembri vyvolal už teraz bojujúce hospodárstvo, ktoré sa práve začína vymaniť z recesie vyvolanej technologickou bublinou koncom 90. rokov. (Súvisiace čítanie nájdete v časti Najväčšie zlyhania trhu a Prevzatie strachu a chamtivosti .)

V dôsledku toho začal Federálny rezervný systém v roku 2001 dramaticky znižovať úrokové sadzby a miera pridaných finančných prostriedkov dosiahla v roku 2003 1%, čo je v parite centrálneho bankovníctva v podstate nulová. Cieľom nízkej sadzby federálnych fondov je rozšíriť ponuku peňazí a povzbudiť pôžičky, ktoré by mali podnietiť výdavky a investície. Myšlienka, že výdavky boli „vlastenecké“, sa široko propagovala a všetci - od Bieleho domu až po miestne združenie rodičov a učiteľov - nás povzbudili, aby sme nakupovali, kupovali, kupovali.

Fungovalo to a hospodárstvo sa začalo v roku 2002 neustále rozširovať.

Nehnuteľnosť začína vyzerať atraktívne
Keď sa do ekonomiky dostali nižšie úrokové sadzby, realitný trh sa začal blázniť, keď sa počet predaných domov - a ceny, za ktoré sa predávali - dramaticky zvýšil od roku 2002. V tom čase sa sadzba na 30-ročná hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou bola na najnižšej úrovni, ktorá sa zaznamenala za takmer 40 rokov, a ľudia videli jedinečnú príležitosť získať prístup k približne najlacnejšiemu dostupnému zdroju vlastného kapitálu. (Súvisiace čítanie nájdete v časti Prečo sa objavujú bubliny na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie a ako úrokové sadzby ovplyvňujú akciový trh .)

Investičné banky a zabezpečenie zaistené aktívami
Keby sa na trhu s bývaním zaobchádzalo iba slušnou rukou - napríklad s nízkou úrokovou sadzbou a rastúcim dopytom -, všetky problémy by boli celkom obmedzené. Nanešťastie sa to stalo fantastickou rukou, pretože sa na Wall Street točili nové finančné produkty. Tieto nové produkty sa nakoniec rozšírili široko a boli zahrnuté do dôchodkových fondov, hedžových fondov a medzinárodných vlád.

A ako sa teraz učíme, veľa z týchto výrobkov nakoniec stálo za nič.

Jednoduchý nápad vedie k veľkým problémom
Zabezpečenie kryté aktívami (ABS) existuje už desaťročia a jeho jadrom je jednoduchý investičný princíp: Vezmite veľa aktív, ktoré majú predvídateľné a podobné peňažné toky (ako napríklad hypotéku na bývanie jednotlivca), a spojte ich do jedného spravovaného balíka. ktorý zhromažďuje všetky jednotlivé platby (hypotekárne splátky) a peniaze používa na vyplatenie investorov kupónu na spravovanom balíku. Takto sa vytvára cenný papier zabezpečený aktívami, v ktorom podkladová nehnuteľnosť pôsobí ako kolaterál. (Pre podrobnejšie informácie si prečítajte časť Alokácia aktív s pevným príjmom .)

Ďalším veľkým plusom bolo, že ratingové agentúry, ako sú Moody's a Standard & Poor's, dali na mnohé z týchto cenných papierov známku „AAA“ alebo „A +“, čo signalizuje ich relatívnu bezpečnosť ako investíciu. (Viac informácií nájdete v článku Čo je to rating spoločnosti? )

Výhodou pre investora je, že môže získať diverzifikované portfólio aktív s pevným výnosom, ktoré prídu ako platba kupónom.

Vládna národná asociácia hypoték (Ginnie Mae) už roky spája a predáva sekuritizované hypotéky ako ABS; ich ratingy „AAA“ mali vždy záruku, ktorú poskytla vláda Ginnie Maeovej vláde. Investori získali vyšší výnos ako štátne dlhopisy a Ginnie Mae bola schopná využiť financovanie na ponúknutie nových hypoték.

Rozšírenie marží
Vďaka prudkému trhu s nehnuteľnosťami sa vytvárala aj aktualizovaná forma ABS, iba tieto ABS boli plnené hypotekárnymi úvermi s nízkou bonitou alebo pôžičkami kupujúcim s menej ako hviezdnym úverom. (Ak sa chcete dozvedieť viac o hypotekárnych úveroch, prečítajte si podkapitoly Často požičiavanie hypotekárnych úverov na hypotekárnych úveroch: pomocná ruka alebo nedotknutá? )

Úverové hypotekárne úvery spolu s oveľa vyšším rizikom zlyhania sa umiestnili do rôznych tried rizika alebo tranží, z ktorých každá mala svoj vlastný splátkový kalendár. Horné tranže boli schopné získať rating AAA - aj keď obsahovali hypotekárne úvery - pretože týmto tranžiam sa prisľúbili prvé doláre, ktoré prišli do cenného papiera. Nižšie tranže priniesli vyššie kupónové sadzby na kompenzáciu zvýšeného rizika zlyhania. Celkom dole bola „kapitálová“ tranža vysoko špekulatívnou investíciou, pretože jej hotovostné toky by mohli byť v podstate vymazané, ak by sa miera zlyhania na celom ABS prepadla nad nízku úroveň - v rozmedzí 5 až 7%, (Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si časť Scény z vašej hypotéky .)

Zrazu, dokonca aj hypotekárni hypotekárni záložcovia mali cestu na predaj svojho rizikového dlhu, čo im umožnilo ešte agresívnejšie obchodovať s týmto dlhom. Wall Street tam mala vyzdvihnúť svoje hypotekárne úvery, zabaliť ich do iných pôžičiek (niektoré kvalitné, iné nie) a predať ich investorom. Okrem toho sa takmer 80% týchto združených cenných papierov magicky stalo investičným stupňom (s ratingom „A“ alebo vyšším), a to vďaka ratingovým agentúram, ktoré za svoju prácu pri hodnotení ratingov ABS získali lukratívne poplatky. (Viac informácií nájdete v časti Čo znamená investičný stupeň? )

V dôsledku tejto činnosti sa stalo veľmi výnosné vytvárať hypotéky - dokonca aj rizikové. Netrvalo dlho a hypotekárni veritelia prehliadali aj základné požiadavky, ako sú doklad o príjmoch a zálohy. Hypotéky na úvery s hodnotou 125% boli upísané a poskytnuté budúcim majiteľom domov. Logika spočíva v tom, že s tak rýchlym rastom cien nehnuteľností (priemerné ceny domov do roku 2005 rástli až o 14% ročne) by hypotéka na hypotéky LTV na 125% bola nad vodou za menej ako dva roky.

Pákový efekt na druhú stranu
Posilňujúca slučka sa točila príliš rýchlo, ale s Wall Street, Main Street a každým medzi profitujúcimi z jazdy, kto chcel brzdiť?

Rekordne nízke úrokové sadzby sa spojili so stále sa uvoľňujúcimi úverovými štandardmi, aby sa ceny nehnuteľností zvýšili na rekordnú úroveň vo väčšine Spojených štátov. Existujúci majitelia domov refinancovali rekordný počet a využívali nedávno získaný kapitál, ktorý by sa dal dosiahnuť pomocou niekoľkých stoviek dolárov vynaložených na domáce ocenenie. (Súvisiace čítanie nájdete v článku Pôžičky na vlastný kapitál: Náklady a pôžička na vlastný kapitál: Čo to je a ako to funguje .)

Medzitým sa vďaka likvidite na trhu mohli investičné banky a iní veľkí investori požičiavať čoraz viac (zvýšenie pákového efektu) na vytvorenie ďalších investičných produktov, medzi ktoré patrili neisté vedľajšie aktíva.

Zabezpečený dlh sa pripája k Fray
Schopnosť požičať si viac bánk a ďalších veľkých investorov viedla k vytvoreniu kolateralizovaných dlhových záväzkov (CDO), ktoré v podstate zbierali kapitálové a mezanínové (stredne až nízko hodnotené) tranže z MBS a opätovne ich balili, tentoraz do mezanín CDO.

Použitím rovnakého platobného systému „stekania nadol“ mohla väčšina mezanínových CDO získať úverový rating „AAA“ a preniesť ho do rúk hedžových fondov, penzijných fondov, komerčných bánk a iných inštitucionálnych investorov.

Cenné papiere kryté hypotékou na bývanie (RMBS), v ktorých peňažné toky pochádzajú z rezidenčných dlhov, a CDO účinne odstraňovali komunikačné línie medzi dlžníkom a pôvodným veriteľom. Zrazu kolaterál ovládali veľkí investori; v dôsledku toho boli rokovania o oneskorených splátkach hypotéky vynechané pre model „priameho vylúčenia“ investora, ktorý sa snaží znížiť svoje straty. (Viac informácií nájdete v časti Uloženie domu pred uzavretím trhu .)

Tieto faktory by však nespôsobili súčasnú krízu, ak by 1) trh s nehnuteľnosťami pokračoval v rozmachu a 2) vlastníci domov mohli skutočne platiť hypotéky . Pretože sa to však nestalo, tieto faktory neskôr pomohli zvýšiť počet zhabaní majetku.

Sadzby upútaviek a ARM
S hypotekárnymi veriteľmi, ktorí vyvážajú väčšinu rizika pri subprime pôžičkách von z dverí pre investorov, mohli slobodne prísť so zaujímavými stratégiami na poskytovanie úverov so svojim uvoľneným kapitálom. Použitím upútaviek (špeciálne nízke sadzby, ktoré by vydržali prvý rok alebo dva z hypotéky) v rámci hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM), by sa dlžníci mohli nalákať na pôvodne dostupnú hypotéku, v ktorej by platby stúpali o tri, päť alebo sedem rokov. (Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si ARMed And Dangerous a American Dream or Mortgage Nightmare? )

Keď sa trh s nehnuteľnosťami v rokoch 2005 a 2006 tlačil na svoje vrcholy, upútali sa od majiteľov domov čoraz viac úrokové sadzby, ARM a pôžička „iba na úroky“ (ak sa za prvých pár rokov nevykonávajú žiadne zásadné platby). Keď sa tieto pôžičky stali bežnejšími, menej dlžníkov spochybnilo podmienky a namiesto toho ich upútali vyhliadky, že budú schopní refinancovať o niekoľko rokov (s obrovským ziskom, ako sa uvádza v argumente), čo im umožní uskutočniť akékoľvek platby na dobehnutie. nevyhnutné. Dlžníci však na prosperujúcom trhu s nehnuteľnosťami na bývanie nezohľadňovali to, že akékoľvek zníženie domácej hodnoty by dlžníka nechalo s neudržateľnou kombináciou platby balónom a oveľa vyššej splátky hypotéky.

Trh, ktorý je blízko domova ako nehnuteľnosť, sa nedá ignorovať, keď sa páli na všetkých valcoch. V priebehu piatich rokov sa ceny domov v mnohých oblastiach doslova zdvojnásobili a takmer každý, kto si nekúpil dom alebo refinancoval, sa v závode zarobil, aby zarobil na tomto trhu peniaze. Hypotekárni veritelia to vedeli a tlačili stále agresívnejšie. Nové domy sa nedali stavať dostatočne rýchlo a zásoby obyvateľov domov stúpali.

Trh CDO (zabezpečený najmä subprime dlhom) sa emitoval len počas roku 2006 na viac ako 600 miliárd dolárov - viac ako 10-násobok sumy vydanej len o desať rokov skôr. Tieto cenné papiere, hoci nelikvidné, boli netrpezlivo vybrané na sekundárnych trhoch, ktoré ich šťastne zaparkovali do veľkých inštitucionálnych fondov za ich trhové úrokové sadzby.

Začnú sa objavovať trhliny
Do polovice roku 2006 sa však začali objavovať trhliny. Predaj nových domov sa zastavil a medián predajných cien zastavil ich stúpanie. Úrokové sadzby - hoci boli historicky stále nízke - stúpali, pričom inflačné obavy im hrozili zvýšiť. Všetky ľahko splatiteľné hypotéky a vylepšenia sa už vykonali a prvá z neistých ARM, ktorá bola napísaná pred 12 až 24 mesiacmi, sa začala obnovovať.

Východiskové sadzby začali prudko rásť. CDO zrazu nevyzeralo tak atraktívne pre investorov pri hľadaní výnosu. Koniec koncov, mnoho z CDO bolo opakovane zabalených toľkokrát, že bolo ťažké povedať, koľko subprime vystavenia bolo v nich.

Crunch of Easy Credit
Netrvalo dlho a správy o problémoch v tomto odvetví prešli od diskusií v zasadacích sálach k novinkám, ktoré upútali pozornosť.

Skóre hypotekárnych veriteľov - bez už netrpezlivejších sekundárnych trhov alebo investičných bánk na predaj svojich pôžičiek - boli odrezané od toho, čo sa stalo hlavným zdrojom financovania, a boli nútení ukončiť svoju činnosť. Výsledkom bolo, že CDO prešli z nelikvidných na neobchodovateľné.

Vzhľadom na všetku túto finančnú neistotu sa investori stali oveľa viac averziou voči rizikám a snažili sa uvoľniť pozície v potenciálne rizikových MBS a akékoľvek zabezpečenie s pevným výnosom, ktoré neplatí primeranú rizikovú prémiu za vnímanú úroveň rizika. Investori hromadne odovzdávali svoje hlasy, že riziká spojené s rizikovými hypotékami nestoja za to.

Uprostred tohto letu kvality sa trojmesačné pokladničné poukážky stali novým „nevyhnutným“ produktom s pevným výnosom a výnosy klesli o šokujúce 1, 5% v priebehu niekoľkých dní. Ešte výraznejšie ako nákup štátnych dlhopisov krytých štátnymi dlhopismi (a krátkodobých dlhopisov) bolo rozpätie medzi podobnými termínovanými podnikovými dlhopismi a ŠPP, ktoré sa rozšírilo z približne 35 bázických bodov na viac ako 120 bázických bodov za menej ako týždeň.

Tieto zmeny môžu znieť minimálnym alebo nepoškodeným netrénovaným okom, ale na moderných trhoch s pevným výnosom - kde je pákový efekt kráľom a lacný úver je iba aktuálnym šašom - môže pohyb tejto veľkosti spôsobiť veľa škôd. Toto bolo ilustrované kolapsom niekoľkých hedžových fondov. (Ďalšie informácie o týchto zlyhaniach nájdete v časti Strata zlyhania hry Amaranth a masívne zaistenie fondu .)

Mnoho inštitucionálnych fondov čelilo výzvam na vyrovnanie marže a kolaterálom zo strany nervových bánk, ktoré ich prinútili predávať ďalšie aktíva, napríklad akcie a dlhopisy, aby získali peniaze. Zvýšený predajný tlak sa zmocnil na akciových trhoch, keďže hlavné priemery vlastného kapitálu na celom svete boli zasiahnuté prudkým poklesom v priebehu niekoľkých týždňov, čo v skutočnosti zastavilo silný trh, ktorý v júli 2007 priblížil priemyselný priemer Dow Jones k historickým maximám.,

Aby sa pomohlo zastaviť dopad krízy, pomohli centrálne banky USA, Japonska a Európy prostredníctvom injekcií v hotovosti vo výške niekoľkých stoviek miliárd dolárov bankám pri riešení problémov s likviditou a stabilizácii finančných trhov. Federálny rezervný systém tiež znížil sadzbu diskontného okna, vďaka čomu bolo pre finančné inštitúcie lacnejšie požičiavať si prostriedky od Fedu, pridávať likviditu do svojich operácií a pomáhať pri riešení problémov s aktívami. (Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si časť Zoznámte sa s hlavnými centrálnymi bankami .)

Pridaná likvidita do určitej miery pomohla stabilizovať trh, ale celkový vplyv týchto udalostí ešte nie je jasný.

záver
Čo sa týka ručeného kolaterálu alebo jeho finančných príbuzných, nie je nič zlé alebo zlé. Je to prirodzený a inteligentný spôsob diverzifikácie rizika a otvorenia kapitálových trhov. Rovnako ako čokoľvek iné - bublina dotcom, kolaps Long-Term Capital Management a hyperinflácia na začiatku osemdesiatych rokov - ak bude stratégia alebo nástroj zneužitý alebo nadmerne uvarený, bude potrebné správne vytriasať arénu. Nazývame to prirodzené rozšírenie kapitalizmu, kde chamtivosť môže inšpirovať inováciu, ale ak sa nezačiarkne, na obnovenie rovnováhy v systéme sú potrebné veľké trhové sily.

Čo bude ďalej?
Kam odtiaľto pôjdeme? Odpoveď na túto otázku sa sústredí na zistenie toho, aký ďalekosiahly bude dosah v Spojených štátoch aj na celom svete. Najlepšou situáciou pre všetky zúčastnené strany zostáva situácia, v ktorej sa dobre darí americkej ekonomike, nezamestnanosť zostáva nízka, osobný príjem udržiava tempo s infláciou a ceny nehnuteľností nachádzajú svoje dno. Až potom, čo sa stane posledná časť, budeme môcť posúdiť celkový vplyv roztavenia vedľajších produktov.

Regulačný dohľad je po tomto fiasku tvrdší. Pravdepodobne zostane úverové obmedzenia a ratingy dlhopisov v nasledujúcich rokoch veľmi konzervatívne. Akékoľvek získané skúsenosti, Wall Street bude naďalej hľadať nové spôsoby cenového rizika a balenia cenných papierov, a zostáva povinnosťou investora vidieť budúcnosť prostredníctvom cenných filtrov z minulosti.

Pokiaľ ide o jednotné kontaktné miesto hypoték na hypotekárne úvery a zmiernenie hypoték na hypotekárnych úveroch, pozrite si funkciu Hypotekárne hypotekárne hypotéky .