Právo vylúčenia
Právo na zabránenie prístupu na trh opisuje schopnosť veriteľa prevziať vlastníctvo k nehnuteľnosti prostredníctvom súdneho konania nazývaného vylúčenie. Veritelia sa môžu domáhať svojho práva na vylúčenie z trhu, keď majiteľ domu spláca hypotéku. V podmienkach hypotéky sa uvedú podmienky, za ktorých má veriteľ právo vylúčiť. Právo na zabránenie prístupu na trh upravuje aj štátne a vnútroštátne právo.
Zabránenie prístupu na trhu nastane preto, že keď človek získa hypotéku na kúpu domu, samotný domov slúži ako zabezpečenie úveru. Keďže domov funguje ako kolaterál, majiteľ domu súhlasí s tým, že v prípade zlyhania splácania stráca vlastníctvo domu. Ak dôjde k vylúčeniu domácnosti, veriteľ spravidla nehnuteľnosť predá, aby získal späť stratené peniaze z pôžičky.
Združenia vlastníkov domov majú tiež právo na vylúčenie z trhu, ktoré môžu uplatniť, ak majiteľ domu nezaplatí poplatky združeniam majiteľov domov alebo osobitné poplatky.
Uzavretie trhu zaberie veľa času v závislosti od podmienok hypotéky, motivácie veriteľa k vylúčeniu a miestnych zákonov a predpisov. V mnohých prípadoch veritelia začínajú proces vylúčenia z trhu od troch do šiestich mesiacov po tom, ako dlžník prvýkrát zmeškal platbu.
VYDÁVANIE DOLU Právo na vylúčenie
Právo na zabránenie prístupu na trh nedáva veriteľom právo zaujať dom bez oznámenia. Veritelia musia dodržiavať osobitné postupy, aby vylúčenie bolo legálne. Po prvé, musia poskytnúť dlžníkovi oznámenie o omeškaní a upozorniť ich na skutočnosť, že ich pôžička je v omeškaní so zmeškanými platbami.
Majiteľ domu má potom spravidla stanovený čas na to, aby napravil všetky zmeškané platby a zabránil vylúčeniu. Pravdepodobne budú musieť zaplatiť aj poplatky za oneskorené platby navyše k zostatku. Tento čas môžu tiež využiť na boj proti vylúčeniu, ak sa domnievajú, že veriteľ nemá v skutočnosti právo vylúčiť majetok.
Existujú dva rôzne druhy vylúčenia, súdneho vylúčenia a mimosúdneho vylúčenia. Vylúčenie zo súdneho konania si vyžaduje súdne konanie. Nie všetky regióny umožňujú obidva typy vylúčenia, takže miestne zákony môžu diktovať, ktorý typ poskytovateľ použije.
Po vylúčení domu bude veriteľ pravdepodobne oznámiť predaj domu na predaj. Tieto tržby často ponúkli domov dražbu najvyššiemu záujemcovi. V prípade, že majiteľ domu stále žije v majetku, bude pravdepodobne vysťahovaný protiprávnym zadržaním.
Boj proti vylúčeniu a právo na vykúpenie
Právo na spätné odkúpenie umožňuje vlastníkom domov vo vylúčení zaplatiť určitú sumu peňazí, aby „splatili“ svoju hypotéku, čo im umožní zachovať si svoj domov. Spravodlivé právo na spätné odkúpenie umožňuje majiteľom domov splácať svoje hypotéky vyplatením celého zostatku hypotéky pred predajom na trhu. Môže sa to uskutočniť prostredníctvom refinancovania, ak sú schopní získať novú pôžičku. Získanie novej pôžičky však bude pravdepodobne ťažké, ak už majú doma uzavretý trh.
Niektoré štáty majú zákonné právo na spätné odkúpenie, ktoré majiteľom domov umožňuje splácať svoje hypotéky po predaji na trhu s vylúčením z trhu zaplatením predajnej ceny domu na bývanie tomu, kto ho kúpil pri predaji na trhu s vylúčením. Sú tiež povinní platiť úroky a iné poplatky, ale ak to dokážu, môžu si udržať vlastníctvo svojho domu.
Dlžníci môžu byť tiež schopní legálne bojovať proti vylúčeniu, ak ich veriteľ v skutočnosti nemá zákonné postavenie na zabránenie prístupu. Ak veriteľ hypotéku zabezpečil, môže mať ťažkosti s preukázaním postavenia. V takom prípade je možné, že sudca bude môcť vylúčenie vylúčiť.