Pridajte do svojho portfólia nehnuteľnosť

S nehnuteľnosťami, ktoré je pevnou súčasťou matice prideľovania kapitálu pre inštitucionálnych aj retailových investorov, realitné fondy zaznamenali v poslednom čase rastúci trend. Vzhľadom na kapitálovo náročnú povahu investovania do nehnuteľností, jej požiadavku na aktívne riadenie, ako aj na rast globálnych realitných príležitostí, sa inštitúcie hľadajúce efektívne riadenie aktív postupne presúvajú do realitných fondov fondov.

To isté platí pre retailových investorov, ktorí teraz profitujú z prístupu k oveľa väčšiemu výberu realitných investičných fondov ako predtým, čo umožňuje efektívnu alokáciu a diverzifikáciu kapitálu. Rovnako ako akýkoľvek iný investičný sektor, aj nehnuteľnosť má svoje výhody a nevýhody. Malo by sa to však brať do úvahy pre väčšinu investičných portfólií, pričom trustové fondy investujúce do nehnuteľností (REIT) a investičné fondy do nehnuteľností by sa mali považovať za najlepší spôsob vyplnenia tohto rozdelenia.

Nehnuteľnosti pre inštitucionálnych investorov

Investície do nehnuteľností už dlho dominujú veľkí hráči: dôchodkové fondy, poisťovacie spoločnosti a ďalšie veľké finančné inštitúcie. Vďaka globalizácii investovania do nehnuteľností a objaveniu sa nových príležitostí na otvorenom mori, ktoré umožňujú väčšiu mieru diverzifikácie, ako aj potenciál návratnosti, sa stále trendom stáva stále miesto pre nehnuteľnosti v alokácii inštitucionálneho portfólia.

Trvalé rozdelenie nehnuteľností je spojené s určitými prekážkami. V prvom rade je to kapitálovo náročné. Na rozdiel od akcií, ktoré je možné kúpiť v malých prírastkoch, investície do komerčných nehnuteľností si vyžadujú relatívne veľké sumy a priame investície často vedú k kusovým portfóliám a nadmerným rizikám v jednotlivých lokalitách alebo podľa druhu nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti si tiež vyžadujú aktívne riadenie, ktoré je náročné na pracovnú silu. Spravovanie alokácie nehnuteľností vyžaduje značné zdroje v porovnaní s tradičnými investíciami. V dôsledku týchto problémov, ktorých cieľom je zvýšiť efektívnosť riadenia a rozdelenie kapitálu, majú inštitúcie tendenciu priťahovať sa k realitným fondom a fondom fondov. Rovnaké výhody môžu dosiahnuť retailoví investori prostredníctvom REITov, REIT-om obchodovaných fondov (ETF) a podielových fondov nehnuteľností.

Retailoví investori

Tu je niekoľko spôsobov, ako môžu retailoví investori získať návratnosť potenciálu nehnuteľností a získať expozíciu voči triede aktív.

Priame investície

Táto stratégia súvisí s priamym výberom konkrétnych investorov. Veľkou výhodou tejto stratégie je kontrola. Priame vlastníctvo majetku umožňuje vývoj a vykonávanie stratégie, ako aj priamy vplyv na návratnosť. Priame investície však veľmi sťažujú vytvorenie dobre diverzifikovaného portfólia nehnuteľností. Pre väčšinu retailových investorov nie je rozdelenie nehnuteľností dosť veľké na to, aby umožnilo nákup dostatočného množstva nehnuteľností na skutočnú diverzifikáciu; zvyšuje to aj expozíciu na miestnom trhu s nehnuteľnosťami, ako aj riziká spojené s nehnuteľnosťami.

Investičné spoločnosti v oblasti nehnuteľností (REIT)

Akcie REIT predstavujú akcie súkromného a verejného kapitálu v spoločnostiach, ktoré sú štruktúrované ako trustové spoločnosti, ktoré investujú do nehnuteľností, hypoték alebo iných investícií zabezpečených nehnuteľnosťou. REIT zvyčajne vlastní a prevádzkuje nehnuteľnosti. Medzi ne môžu patriť obytné nehnuteľnosti s viacerými rodinami, nákupné centrá s potravinami, miestne maloobchodné nehnuteľnosti a centrá, obchodné centrá a obchodné hotely.

Investičné spoločnosti v oblasti nehnuteľností spravuje správna rada, ktorá v mene trustu rozhoduje o správe investícií. REIT platia malú alebo žiadnu federálnu daň z príjmu, pokiaľ rozdelia 90% zdaniteľného príjmu ako dividendy akcionárom. Aj keď daňová výhoda zvyšuje hotovostné toky po zdanení, neschopnosť REITov ponechať si hotovosť môže významne brzdiť rast a dlhodobé zhodnocovanie. Okrem daňovej výhody poskytuje REIT mnoho rovnakých výhod a nevýhod ako akcie.

Manažéri REIT poskytujú strategickú víziu a prijímajú rozhodnutia súvisiace s investíciami a nehnuteľnosťami, čím riešia problémy spojené s riadením pre investorov. Najväčšími nevýhodami REIT pre retailových investorov sú ťažkosti s investovaním s obmedzeným kapitálom a značné množstvo informácií a analýz špecifických pre jednotlivé aktíva, ktoré sú potrebné na ich výber a predpovedanie ich výkonnosti.

Investície REIT majú oveľa vyššiu koreláciu s celkovým akciovým trhom ako priame investície do nehnuteľností, čo vedie niektorých k oslabeniu ich diverzifikačných charakteristík. Volatilita na trhu REIT bola tiež vyššia ako v prípade priamych nehnuteľností. Je to spôsobené vplyvom makroekonomických síl na hodnoty REIT a skutočnosťou, že zásoby REIT sú nepretržite oceňované, zatiaľ čo priame nehnuteľnosti sú viac ovplyvňované miestnymi trhmi s nehnuteľnosťami a oceňujú sa pomocou metódy hodnotenia, ktorá má tendenciu vyrovnať návratnosť investícií.

Podielové fondy nehnuteľností

Realitné podielové fondy investujú predovšetkým do REIT akcií a spoločností pôsobiacich v oblasti nehnuteľností. Poskytujú možnosť získať diverzifikovanú expozíciu nehnuteľnostiam pomocou relatívne malého množstva kapitálu. V závislosti od svojej stratégie a cieľov diverzifikácie poskytujú investorom oveľa širší výber aktív, ako je možné dosiahnuť nákupom REIT akcií samotných, a tiež poskytujú flexibilitu ľahkého prechodu z jedného fondu do druhého. Flexibilita je výhodná aj pre investora v podielovom fonde z dôvodu porovnateľnej ľahkosti pri získavaní a vyradení majetku zo systematickej a regulovanej výmeny na rozdiel od priameho investovania, ktoré je náročné a drahé. Špekulatívnejší investori môžu takticky prevážiť určitú majetkovú alebo regionálnu expozíciu, aby maximalizovali návratnosť.

Vytvorenie expozície širokej základni podielových fondov môže tiež znížiť transakčné náklady a provízie súvisiace s nákupom jednotlivých REIT akcií. Ďalšou významnou výhodou pre retailových investorov sú analytické a výskumné informácie poskytované fondmi o nadobudnutých aktívach, ako aj perspektíva vedenia spoločnosti o životaschopnosti a výkonnosti nehnuteľností, a to ako konkrétne investície, ako aj v triede aktív.

Pre investorov bez túžby, vedomostí alebo kapitálu kupovať pozemky alebo nehnuteľný majetok na svojich vlastných realitných fondoch umožňujú účasť na príjmovom a dlhodobom rastovom potenciáli nehnuteľností. Hoci podielové fondy v oblasti nehnuteľností prinášajú likviditu do tradične nelikvidnej triedy aktív, majitelia nehnuteľností sa domnievajú, že sa nemôžu porovnávať s priamymi investíciami do nehnuteľností.

Domáce vlastníctvo

Mnoho retailových investorov, ktorí neuvažovali o alokácii nehnuteľností pre svoje investičné portfóliá, si neuvedomuje, že už môžu investovať do nehnuteľností vlastnením domu. Nielen, že už majú expozíciu nehnuteľností, väčšina z nich tiež riskuje ďalšie finančné riziko tým, že má hypotéku na bývanie. Z veľkej časti bola táto expozícia prospešná a mnohým pomohla získať kapitál potrebný na odchod do dôchodku.

Spodný riadok

Hoci retailoví investori môžu a mali by pri vlastnom portfóliu prihliadať na vlastníctvo domu, je možné zvážiť aj ďalšie likvidnejšie investície do nehnuteľností. Pre tých, ktorí majú potrebné obchodné zručnosti a kapitál, poskytuje investícia REIT prístup k niektorým výhodám investovania do nehnuteľností bez potreby priameho vlastníctva. Pre ostatných, ktorí uvažujú o menšej alokácii, alebo o tých, ktorí nie sú ochotní sedieť pri výbere aktív, ale vyžadujú si maximálnu diverzifikáciu, by vhodnou voľbou boli realitné fondy.