Fannie Mae: Čo to robí a ako to funguje

Existuje veľmi dobrá šanca, že ste počuli o Fannie Mae. Ale viete, čo robí a ako funguje?

Federálna národná asociácia hypoték (FNMA), zvyčajne známa ako Fannie Mae, je vládou sponzorovaný podnik (GSE) založený kongresom v roku 1938 počas Veľkej hospodárskej krízy ako súčasť nového obchodu. Bola založená s cieľom stimulovať trh s nehnuteľnosťami tým, že poskytuje viac hypoték pre dlžníkov s miernym až nízkym príjmom.

Fannie Mae nepochádza alebo neposkytuje hypotéky dlžníkom. Nakupuje a zaručuje ich prostredníctvom sekundárneho hypotekárneho trhu. V skutočnosti je to jeden z dvoch najväčších nákupcov hypoték na sekundárnom trhu. Druhým je súrodenec, Federálna hypotekárna spoločnosť pre hypotekárne úvery alebo Freddie Mac, ďalší podnik sponzorovaný vládou, ktorý vytvoril kongres.

Prvé dni

Na začiatku 20. rokov 20. storočia nebolo získanie hypotéky - nieto domu - ľahká úloha. Mnoho ľudí si nemohlo dovoliť zabezpečiť zálohu a pôžičky boli takmer vždy krátkodobé - nie ako pôžičky s dlhodobými amortizačnými obdobiami, ktoré dnes poznáme. V skutočnosti, keď sa v tom čase splatilo veľa pôžičiek, zvyčajne požadovali od dlžníka veľké platby balónom. Ak by majiteľ domu nemohol uskutočniť platbu, banka by vylúčila. Keď zasiahla veľká hospodárska kríza, približne 25% majiteľov domov v krajine prišlo o domov.

Kongres Spojených štátov reagoval vytvorením Fannie Mae. Cieľom bolo pomôcť vytvoriť tok financovania bývania, ktorý je k dispozícii každému na každom trhu. To viedlo k financovaniu dlhodobých hypoték s pevnou úrokovou sadzbou, ktoré majiteľom domov umožnili refinancovať svoje pôžičky kedykoľvek počas ich poskytovania.

1938

Rok kongres vytvoril Fannie Mae.

Koncom 60. rokov minulého storočia sa Fannie Mae začala financovať predajom akcií a dlhopisov potom, čo ich vláda odstránila zo spolkového rozpočtu. Fannie Mae si však udržala vzťahy s vládou ako GSE, s predstavenstvom zloženým najviac z 13 členov. Je tiež oslobodená od miestnych a štátnych daní.

Kľúčové jedlá

• Fannie Mae je podnik sponzorovaný vládou, ktorý poskytuje hypotéky dlžníkom s nízkymi a strednými príjmami.
• Neposkytuje pôžičky, ale ich spláca alebo zaručuje na sekundárnom hypotekárnom trhu.
• Fannie Mae poskytuje likviditu investovaním na hypotekárnom trhu a združuje pôžičky do cenných papierov zabezpečených hypotékou.
• Vláda USA po finančnej kríze vypustila Fannie Maeovej a bola vyradená z NYSE.

Vytváranie likvidity

Investíciou na hypotekárnom trhu vytvára Fannie Mae viac likvidity pre veriteľov, ako sú banky, sporiteľne a úverové združenia, čo im umožňuje upísať alebo financovať ďalšie hypotéky. Hypotéky, ktoré kupuje, a záruky musia spĺňať prísne kritériá. Napríklad limit pre bežnú pôžičku na jeden rodinný dom v roku 2019 je 484 350 dolárov pre väčšinu oblastí a 726 525 dolárov pre oblasti s vysokými nákladmi. Medzi tieto oblasti patrí Havaj, Aljaška, Guam a americké Panenské ostrovy, kde sú priemerné hodnoty domov nad základnou hodnotou najmenej o 115%.

Aby bol hypotekárny veriteľ oprávnený na podporu zo strany Fannie Mae, musí súhlasiť s tým, že nebude vykonávať neetické praktiky poskytovania hypotekárnych úverov na nižšej úrovni. Úverové hypotekárne úvery majú vyššie úrokové sadzby ako úvery s najvyššou úrokovou sadzbou a ponúkajú sa dlžníkom so zlým úverom, ktorých veriteľ považuje za vyššie riziko.

Podľa internetovej stránky Fannie Mae poskytla v prvom štvrťroku 2019 likviditu vo výške 102 miliárd dolárov na financovanie trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. To pomohlo ľuďom v celej krajine kúpiť, refinancovať a prenajať približne 527 000 domov.

Fannie Mae podporuje alebo zaručuje hypotéky, ale nepochádza od nich.

Cenné papiere zabezpečené hypotékou

Po zakúpení hypotéky na sekundárnom trhu ich Fannie Mae spojí a vytvorí cenné papiere zabezpečené hypotékou (MBS). MBS sú cenné papiere kryté aktívami zabezpečené hypotékou alebo skupinou hypoték. Cenné papiere spoločnosti Fannie Mae hypotéky nakupujú inštitúcie, ako sú poisťovacie spoločnosti, penzijné fondy a investičné banky. Zaručuje platby istiny a úrokov z MBS.

Fannie Mae má tiež svoje vlastné portfólio, ktoré sa bežne označuje ako ponechané portfólio. Investuje tak do svojich vlastných hypotekárnych záložných listov, ako aj do cenných papierov iných inštitúcií. Fannie Mae vydáva dlh nazývaný dlh agentúry na financovanie svojho zadržaného portfólia.

Finančná kríza

S Fannie Mae sa verejne obchoduje od roku 1968. Do roku 2010 sa obchodovala na burze cenných papierov v New Yorku (NYSE). Bola zrušená po hypotéke, bývaní a finančnej kríze, keď jej zásoby klesli pod minimálne kapitálové požiadavky stanovené na newyorskej burze cenných papierov. Teraz obchoduje na voľnom trhu.

Neetické postupy poskytovania úverov viedli ku kríze. Počas boomu bývania v polovici 20. storočia znížili veritelia svoje štandardy a ponúkli pôžičky na bývanie dlžníkom so zlou úverovou hodnotou. V roku 2007 praskla bublina s nehnuteľnosťami na bývanie a stovky tisíc týchto dlžníkov sa dostali do omeškania, čo viedlo k tzv. To malo vlnivý účinok na úverové trhy, čo poslalo finančné trhy na koniec a spôsobilo najzávažnejšiu recesiu za posledných desaťročia v Spojených štátoch. (Viac informácií nájdete v: Prehľad minulých relácií .)

Vládne prevzatie a pomoc

V druhej polovici roku 2008 vláda prevzala vládu prostredníctvom Fannie Mae a Freddie Mac prostredníctvom správy Federálneho výboru pre financovanie bývania. V tom čase garantovali alebo držali polovicu hypotéky v krajine v hodnote zhruba 5 biliónov dolárov. Obe krajiny dostali kauciu vo výške 187, 4 miliárd dolárov, čo ich zachránilo pred kolapsom. Vláda USA v podstate zasiahla s cieľom obnoviť dôveru v trhy sľubom, že poskytne pomoc na zlé úvery, a aby zabránila ďalšiemu prepadu na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. To zasa viedlo k nárastu objemu štátneho dlhu, ktorý mal v tom čase dlhovať asi 9 biliónov dolárov.

Možnosti úveru

Fannie Mae teraz ponúka množstvo rôznych obchodných iniciatív a úverových možností pre majiteľov domov. Spolupracuje s poskytovateľmi úverov s cieľom pomôcť ľuďom, ktorí by inak mohli mať problémy s financovaním.

• Hypotéka HomeReady: Tento produkt umožňuje vlastníkom domov zabezpečiť financovanie a kúpiť si dom so zníženou platbou. Dlžníci sa kvalifikujú, ak majú nízky až stredný príjem a úverové skóre nižšie ako 620. Ľudia so skóre nad 620 dostanú lepšie ceny.
• Záloha vo výške 3%: Ďalší zdroj pre majiteľov domov, ktorí nemusia mať prístup k dostatočnému objemu finančných prostriedkov na zabezpečenie veľkej zálohy.
• Preferované HFA: Tento program pomáha vlastníkom domov získať prístup k dostupnému financovaniu prostredníctvom miestnych a štátnych agentúr na financovanie bývania a iných veriteľov. Úrovne príjmov pre dlžníkov sú stanovené HFA a neexistujú žiadne požiadavky na prvý nákupca.

Úplný zoznam výrobkov a ich opis je k dispozícii na webovej stránke Fannie Mae.

Úverové modifikácie

Po poklese hypotéky sa Fannie Mae začala zameriavať na úpravy pôžičiek. Od roku 2009 dokončila spoločnosť Fannie Mae viac ako 1, 5 milióna úprav pôžičiek. Úverové modifikácie menia podmienky existujúcej hypotéky, aby pomohli dlžníkom vyhnúť sa neplneniu svojich hypoték, skončili vylúčením a nakoniec stratili svoj domov. Úpravy môžu zahŕňať nižšiu úrokovú sadzbu alebo predĺžiť dobu trvania úveru. Úverová modifikácia môže tiež znížiť mesačné platby.

Spodný riadok

Fannie Mae sa odvtedy, čo je na pokraji v roku 2008, dokázala otočiť. Dnes je najväčším podporovateľom 30-ročných hypoték s pevnou úrokovou sadzbou a zostáva kľúčovým mechanizmom na uľahčenie vlastníctva domu.