Fannie Mae: Pôžičky, HomePath a všetko, čo by ste mali vedieť

Fannie Mae (oficiálne Federálna národná asociácia hypoték alebo FNMA) je vládou sponzorovaný podnik (GSE) - to je verejne obchodovaná spoločnosť, ktorá pôsobí na základe kongresovej charty - ktorá slúži na stimuláciu vlastníctva domu a rozširovanie likvidity hypotekárnych peňazí vytvorením sekundárny trh. Bola založená v roku 1938 počas Veľkej hospodárskej krízy v rámci New Deal a Fannie Mae nasmeruje svoje úsilie na zvýšenie dostupnosti a cenovej dostupnosti vlastníctva domov pre Američanov s nízkymi, strednými a strednými príjmami.

Ako sekundárny účastník hypotekárneho trhu Fannie Mae nevytvára pôžičky ani neposkytuje hypotéky dlžníkom. Namiesto toho udržiava toky finančných prostriedkov hypotekárnym veriteľom (napr. Úverovým zväzom, miestnym a národným bankám, sporiteľom a iným finančným inštitúciám) prostredníctvom nákupu a záruky hypoték, ktoré tieto spoločnosti poskytujú. V skutočnosti je to jeden z dvoch najväčších nákupcov hypoték na sekundárnom trhu; druhým je jeho súrodenec, Federálna hypotekárna spoločnosť pre hypotekárne úvery alebo Freddie Mac, ktorá je tiež vládou sponzorovaným podnikom vytvoreným Kongresom.

5 biliónov dolárov

Suma, ktorú Fannie Mae investovala na hypotekárny trh od roku 2009.

Investíciou na hypotekárnom trhu vytvára Fannie Mae viac likvidity pre veriteľov, ako sú banky, sporiteľne a úverové združenia, čo im umožňuje upísať alebo financovať ďalšie hypotéky. Účtovná jednotka odhaduje, že od roku 2009 financovala trh 5 biliónmi dolárov, pričom financovala približne šesť miliónov nákupov nehnuteľností, 14 miliónov refinancovaní a tri milióny bytov na prenájom. Je to najväčší donor alebo podporovateľ 30-ročných hypoték s pevnou úrokovou sadzbou v USA

Stock Fannie Mae Stock

S Fannie Mae sa verejne obchoduje od roku 1968. Do roku 2010 sa obchodovala na newyorskej burze cenných papierov. Bola zrušená po hypotéke, bývaní a finančnej kríze, keď jej zásoby klesli pod minimálne kapitálové požiadavky stanovené NYSE. Teraz obchoduje na voľnom trhu.

V druhej polovici roku 2008 vláda prevzala vládu prostredníctvom Fannie Mae a Freddie Mac prostredníctvom správy Federálneho výboru pre financovanie bývania. Obe krajiny dostali kauciu vo výške 187, 4 miliárd dolárov, čo ich zachránilo pred kolapsom. Do roku 2014 Fannie Mae splatila vláde viac, ako je suma, ktorú dostala.

V auguste 2012 sa podmienky týkajúce sa dividendových záväzkov spoločnosti Fannie Mae zmenili tak, že ministerstvo financií USA požadovalo na konci každého štvrťroka akýkoľvek zisk a v prípade deficitu poskytlo kapitál. Takže aj keď Fannie Mae zarába peniaze, jeho zisky sa odovzdávajú vláde každý štvrťrok.

Pokyny pre Fannie Mae

Aby bol hypotekárny veriteľ oprávnený na podporu zo strany Fannie Mae, musí súhlasiť s tým, že nebude vykonávať neetické praktiky poskytovania hypotekárnych úverov na nižšej úrovni. Úvery s rizikovým hypotékou, ktoré majú vyššie sadzby ako úvery s najvyššou úrokovou sadzbou, sa ponúkajú dlžníkom so zlým úverom, ktorých veriteľ považuje za vyššie riziko.

Hypotéky, ktoré Fannie Mae nakupuje a záruky, musia spĺňať prísne kritériá. Napríklad limit pre bežnú pôžičku na rodinný dom v roku 2019 je 484 350 dolárov pre väčšinu oblastí a 726 525 dolárov pre oblasti s vysokými nákladmi vrátane Havaja a Aljašky. Federálne finančné agentúry pre bývanie (FHFA) stanovujú tieto limity.

Po zakúpení hypotéky na sekundárnom trhu ich Fannie Mae spojí a vytvorí cenné papiere zabezpečené hypotékou (MBS). MBS sú cenné papiere kryté aktívami, ktoré sú zabezpečené hypotékou alebo skupinou hypoték. Cenné papiere spoločnosti Fannie Mae hypotéky potom kupujú inštitúcie, ako sú poisťovacie spoločnosti, penzijné fondy a investičné banky. Zaručuje platby istiny a úrokov z MBS.

Fannie Mae má tiež svoje vlastné portfólio, bežne označované ako ponechané portfólio, ktoré investuje do cenných papierov zabezpečených hypotékou svojich vlastných inštitúcií a iných inštitúcií. Fannie Mae vydáva dlh, nazývaný dlh agentúry, na financovanie svojho zadržaného portfólia.

Kľúčové jedlá

• Federálna národná asociácia hypoték (FNMA), známa tiež ako Fannie Mae, je vládou sponzorovaný podnik (GSE), ktorý založil kongres.
• Fannie Mae nepochádza ani neposkytuje hypotéky majiteľom domov, ktorí hľadajú financovanie, ale nakupuje a zaručuje ich prostredníctvom sekundárneho hypotekárneho trhu.
• Fannie Mae a jeho súrodenec, Federálna hypotekárna spoločnosť pre hypotéky alebo Freddie Mac, sú dvaja najväčší nákupcovia hypoték na sekundárnom trhu.
• Investíciou do hypoték vytvára Fannie Mae viac likvidity pre veriteľov, vrátane bánk, sporiteľov a družstevných záložní, čo im umožňuje upísať alebo financovať viac hypoték.
• Fannie Mae a Freddie Mac sa počas finančnej krízy v roku 2008 takmer zrútili, dostali kauciu, uložili do vládnej správy a nakoniec vyplatili miliardy, ktoré dostali, aby zostali nad vodou.

Pôžičky Fannie Mae

Ak chcete získať pôžičku, ktorú podporuje Fannie Mae, musíte prejsť schváleným veriteľom. Spolu s vyhýbaním sa subprime úverom, uvedeným vyššie, musia veritelia spĺňať kritériá akceptovateľnosti a upisovania, ktoré zabezpečujú úverovú kvalitu financovania.

Hypotéky kúpené a garantované spoločnosťou Fannie Mae sa nazývajú vyhovujúce pôžičky. Všeobecne povedané, pôžičky, ktoré spĺňajú požiadavky, majú nižšie úrokové sadzby ako pôžičky, ktoré nie sú v súlade alebo jumbo, ktoré obvykle nie sú kryté spoločnosťou Fannie Mae, pretože prekračujú limity veľkosti pôžičky.

Ako požiadať o hypotéku s podporou Fannie Mae

Keď nájdete veriteľa, ktorý je spôsobilý na poskytnutie pôžičky zabezpečenej spoločnosťou Fannie Mae, budete sprevádzaní vyplnením žiadosti o jednotný úver na bývanie. Budete musieť zhromaždiť a poskytnúť finančné informácie a dokumentáciu. Zahŕňa to záznam o zamestnanosti a hrubom príjme a výkazy na ich zálohovanie, ako napríklad formulár W-2 alebo formulár 1099. Budete tiež musieť poskytnúť celkovú sumu svojich mesačných dlhových záväzkov, ako sú zostatky na kreditných kartách, auto platby, výživné a výživné pre deti.

Aby bolo možné schváliť úver poskytnutý spoločnosťou Fannie Mae, uprednostňuje sa pomer dlhu k príjmu (DTI), ktorý nie je vyšší ako 28%. Front-end DTI určuje, koľko z vášho hrubého príjmu ide na náklady na bývanie. Ak je váš DTI príliš vysoký, ak je to možné, uskutočnite väčšiu akontáciu, ktorá zníži vaše mesačné náklady. Fannie Mae vyžaduje minimálnu zálohu 5% za hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, hoci 20% je zvyčajne ideálne.

Na získanie hypotéky s podporou Fannie Mae musia tiež splniť minimálne úverové požiadavky. Pre rodinný dom, ktorý je primárnym bydliskom, sa vyžaduje skóre FICO najmenej 620 v prípade pôžičiek s pevnou úrokovou sadzbou a 640 v prípade hypoték s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM). Čím lepšie alebo vyššie je vaše skóre FICO, tým viac máte nárok na najnižšie dostupné úrokové sadzby.

Úverové modifikácie

Po poklese hypotéky sa Fannie Mae začala zameriavať na úpravy pôžičiek. Úverové zmeny menia podmienky existujúcej hypotéky, aby pomohli dlžníkom vyhnúť sa omeškaniu, skončiť vylúčením a nakoniec stratiť svoj domov. Úpravy môžu zahŕňať nižšiu úrokovú sadzbu a predĺženie doby splatnosti úveru, čo by znížilo mesačné platby. Fannie Mae dokončila od roku 2009 viac ako 1, 5 milióna úprav pôžičiek.

Fannie Mae sa zotavila od takmer implodovania počas hypotekárnej krízy v roku 2008; od roku 2019 je to najväčší podporovateľ hypoték s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov v krajine.

Domovská stránka Fannie Mae

Ak dôjde k zabaveniu hypotéky, v ktorej je Fannie Mae vlastníkom / investorom, alebo ak sa nehnuteľnosť získa prostredníctvom súdneho konania o vylúčení alebo prepadnutí majetku, Fannie Mae sa pokúša predať nehnuteľnosť včas, aby sa minimalizovali potenciálne vplyvy na hypotéku. komunita. HomePath.com je webová stránka Fannie Mae, na ktorej môžu kupujúci v domácnosti a investori vyhľadávať a ponúkať ponuky týchto nehnuteľností a hypotéka HomePath ponúka kupujúcemu finančné produkty na financovanie týchto nehnuteľností. V niektorých prípadoch môže byť špeciálne financovanie dostupné prostredníctvom hypotéky HomePath a HomePath Renovation Hypotéka. Patria sem rozšírené príspevky predajcu za nehnuteľnosti obývané vlastníkmi a nižšie možnosti platby pre kupujúcich s viacerými financovanými nehnuteľnosťami.

HomePath.com exkluzívne ponúka nehnuteľnosti, ktoré vlastní Fannie Mae a ktoré zahŕňajú rodinné domy, meštianske domy a byty. Fannie Mae používa miestnych realitných odborníkov na prípravu, údržbu a zostavenie zoznamu nehnuteľností na predaj. Väčšina záznamov obsahuje fotografie, popisy nehnuteľností a ďalšie podrobnosti vrátane informácií o škole a okolí. Počet, typ a predajné ceny sa v závislosti od trhu veľmi líšia, rovnako ako stav nehnuteľností. Zatiaľ čo niektoré domy sú pripravené na sťahovanie, iné vyžadujú opravy alebo rozsiahle renovácie. Každá nehnuteľnosť sa predáva v stave „tak, ako je“.