Záverečné náklady
Záverečné náklady sú náklady, ktoré presahujú cenu nehnuteľnosti, ktorú kupujúcim a predávajúcim obvykle vznikajú pri dokončení transakcie s nehnuteľnosťami.
Vzniknuté náklady môžu zahŕňať poplatky za vytvorenie úveru, diskontné body, poplatky za hodnotenie, vyhľadávanie titulov, poistenie titulov, prieskumy, dane, poplatky za zaznamenávanie listín a poplatky za úverové správy. Predplatené náklady sú náklady, ktoré sa časom opakujú, napríklad dane z nehnuteľností a poistenie majiteľov domov. Od veriteľa sa podľa zákona vyžaduje, aby tieto náklady uviedol do „odhadu dobrej viery“ do troch dní od predloženia žiadosti o úver na bývanie.
Pochopenie záverečných nákladov
Zatváracie náklady sa vyskytujú, keď sa vlastnícke právo prevedie z predávajúceho na kupujúceho. Celková výška záverečných nákladov v dolároch závisí od toho, kde sa nehnuteľnosť predáva, a od hodnoty prevádzaného majetku. Kupujúci v domácnosti obvykle platia medzi 2% až 5% z kúpnej ceny, ale náklady na zatvorenie môže zaplatiť buď predajca, alebo kupujúci. Realitná transakcia je trochu zložitý proces, do ktorého je zapojených mnoho aktérov a veľa pohyblivých častí. Niektoré štáty (a niektoré úverové produkty) vyžadujú určité inšpekcie nad rámec základnej inšpekcie, ktorú platíte priamo domácemu inšpektorovi podľa vášho výberu. Ďalej sú tu dane z majetku a dane z prevodu, ako aj poistné krytie a rôzne ďalšie poplatky.
Podľa nedávneho prieskumu spoločnosti ClosingCorp, spoločnosti zaoberajúcej sa údajmi o konečných nákladoch na nehnuteľnosti, v Spojených štátoch amerických kupujú domácnosti priemerne 4 876 dolárov. Prieskum zistil najvyššie priemerné náklady na zatváranie v niektorých častiach severovýchodnej Európy vrátane okresu Columbia (12 573 USD), New Yorku (9 341 USD), Delaware (8 663 USD), Marylande (7 211 USD) a Vermontu (6 839 USD). Medzi štáty s najnižšími priemernými konečnými nákladmi patria Missouri (2 905 dolárov), Indiana (2 934 dolárov), Južná Dakota (2 996 dolárov), Iowa (3 138 $) a Severná Karolína (3 206 dolárov).
Zákony požadujú, aby veritelia poskytli odhad úveru, ktorý odhalí náklady na zatváranie nehnuteľnosti. Podľa zákona o postupoch pri vyrovnávaní nehnuteľností (RESPA) sa od veriteľov vyžaduje, aby poskytli tento odhad, známy tiež ako odhad dobrej viery, do troch dní od prijatia žiadosti o pôžičku dlžníkom. Najmenej tri dni pred uzávierkou by mal veriteľ poskytnúť aj záverečné vyhlásenie o zverejnení, v ktorom uvedie všetky poplatky za uzavretie. Uvedené poplatky sa mohli od odhadu pôžičky zmeniť.
Kľúčové jedlá
- Záverečné náklady sú poplatky a poplatky splatné pri uzavretí transakcie s nehnuteľnosťami, ktoré presahujú kúpnu cenu nehnuteľnosti. Predajcom môžu byť vystavené aj náklady na zatvorenie.
- Medzi bežné náklady na zatváranie patria poplatky spojené s vznikom a upísaním hypotéky, provízie z nehnuteľností, dane, poistenie a evidencia záznamov.
- Záverečné náklady musia byť zo zákona oznámené kupujúcim a predávajúcim a dohodnuté pred uzavretím dohody o nehnuteľnostiach.
Príklady záverečných nákladov
Počiatočné poplatky sú poplatky účtované bankou za vytvorenie úveru. Poplatok je zvyčajne 1% z hypotéky. Kupujúci môže kupovať zľavové body vopred, aby znížil úrokovú sadzbu účtovanú bankou. Hoci si banka vyžaduje správu o úvere a žiadosť o úver, tieto poplatky sú obchodovateľné a banka ich môže uhradiť. Súkromné hypotekárne poistenie je dodatočný poplatok, ktorý sa uplatňuje pri každom nákupe so zálohou menej ako 20%.
Poistenie vlastníctva chráni veriteľa pred pohľadávkami proti domu a chráni kupujúceho pred minulými zmluvnými stranami, ktoré uplatňujú nároky na nehnuteľnosť. Veritelia často vyžadujú posúdenie, ktoré môže vo väčšine oblastí stáť až 400 dolárov. Miestne vlády účtujú poplatky za zaznamenávanie predaja a dane za zaznamenávanie predaja majetku. Tieto dane z prevodu sa v jednotlivých štátoch líšia.
Všetky náklady na zatváranie budú rozčlenené na odhad úveru a zverejnenie na záver. Toto sú štandardné poplatky, ktoré môžete očakávať:
Poplatok za aplikáciu
- Poplatok účtovaný veriteľom za spracovanie vašej žiadosti o hypotéku. Pred požiadaním o hypotéku požiadajte veriteľa o podrobnosti.
Advokátsky poplatok
- Poplatok, ktorý účtuje právnik za nehnuteľnosti, za prípravu a preskúmanie dohôd a zmlúv o kúpe nehnuteľností na bývanie. Nie všetky štáty požadujú od právnika, aby vykonal transakciu s nehnuteľnosťami.
Záverečný poplatok
- Označuje sa tiež ako „poplatok za zverenie“, ktorý sa vypláca strane, ktorá sa zaoberá uzavretím zmluvy: titulná spoločnosť, zverená spoločnosť alebo právnik, v závislosti od štátnych právnych predpisov.
Kuriérsky poplatok
- Ak podpisujete papierové dokumenty, tento poplatok pomáha urýchliť ich prepravu. Ak sa zatváranie uskutoční digitálne, nemusíte tento poplatok platiť.
Poplatok za správu kreditu
- Poplatok (15 až 30 dolárov) od veriteľa, ktorý vám vytiahne kreditné správy z troch hlavných spravodajských kancelárií. Niektorí veritelia nemusia účtovať tento poplatok, pretože dostanú zľavu od spravodajských agentúr.
Viazaný vklad
- Niektorí veritelia požadujú, aby ste pri zatváraní zložili dva mesiace dane z nehnuteľnosti a platby hypotekárneho poistenia.
Poistenie hypotéky FHA
- Pôžičky FHA vyžadujú predbežné hypotekárne poistné (UPMIP) vo výške 1, 75% zo základnej pôžičky, ktorá sa má zaplatiť pri ukončení (alebo sa môže vrátiť do vašej hypotéky). K dispozícii je tiež ročná platba MIP platená mesačne, ktorá sa môže pohybovať od 0, 45% do 0, 85%, v závislosti od termínu a základnej výšky úveru.
Poplatok za určovanie povodní a monitorovanie
- Poplatok účtovaný certifikovanému povodňovému inšpektorovi s cieľom určiť, či sa nehnuteľnosť nachádza v povodňovej zóne, ktorá si vyžaduje povodňové poistenie (oddelené od poistky majiteľa domu). Súčasťou poplatku je priebežné pozorovanie na sledovanie zmien stavu povodní.
Poplatok za prevod pre združenie vlastníkov domu
- Ak kupujete byt, mestský dom alebo nehnuteľnosť v plánovanom rozvoji, musíte sa pripojiť k združeniu vlastníkov domov tejto komunity. Toto je poplatok za prevod, ktorý pokrýva náklady na zmenu vlastníctva, napríklad dokumenty. Či predajca alebo kupujúci zaplatí poplatok, môže alebo nemusí byť v zmluve; mali by ste sa skontrolovať vopred. Predajca by mal poskytnúť dokumentáciu, v ktorej sú uvedené poplatky a poplatky spoločnosti HOA, a kópiu jej finančných výkazov, oznámení a zápisníc. Predtým, ako si kúpite nehnuteľnosť, uistite sa, že ste si tieto dokumenty, ako aj stanovy, zmluvy, podmienky a obmedzenia (alebo CC & R) a pravidlá spoločnosti HOA kúpili, aby ste sa uistili, že je v dobrej finančnej situácii a je to miesto, kde chcete bývať.
Poistenie majiteľa domu
- Veriteľ zvyčajne vyžaduje, aby sa pri uzavretí vyplatila poistná prémia za prvý rok.
Poistenie titulu požičiavateľa
- Jednorázový poplatok, ktorý sa platí vopred spoločnosti, ktorá chráni veriteľa, ak dôjde k sporu o vlastníctvo alebo záložné právo, ktoré sa pri vyhľadávaní titulov nenašlo.
Inšpekcia farieb na báze olova
- Poplatok platený certifikovanému inšpektorovi za zistenie, či má nehnuteľnosť nebezpečný náter na báze olova.
body
- Body (alebo „zľavové body“) označujú voliteľnú, vopred poskytnutú platbu veriteľovi, aby sa znížila úroková sadzba z vašej pôžičky, a tým sa znížila vaša mesačná platba. Jeden bod sa rovná 1% z výšky úveru. V prostredí s nízkou sadzbou vám to nemusí ušetriť veľa peňazí.
Poistenie vlastníctva majiteľa
- Táto politika vás chráni v prípade, že niekto napadne vaše vlastníctvo domu. Zvyčajne je voliteľná, ale vysoko odporúčaná právnikmi.
Poplatok za založenie
- Tento poplatok pokrýva administratívne náklady veriteľa na spracovanie vášho poplatku a zvyčajne predstavuje 1% z výšky úveru. Niektorí veritelia neúčtujú poplatky za pôvod, obvykle však účtujú vyššiu úrokovú sadzbu na pokrytie nákladov.
Inšpekcia škodcov
- Poplatok, ktorý pokrýva náklady na profesionálnu kontrolu škodcov v súvislosti s termitmi, suchou hnilobou alebo iným poškodením spôsobeným škodcami. Niektoré štáty a niektoré pôžičky poistené vládou si vyžadujú kontrolu.
Predplatené denné úrokové poplatky
- Platba na úhradu všetkých úrokov z hypotéky, ktoré sa nahromadia od dátumu uzavretia do dátumu prvej platby hypotéky.
Poistenie súkromných hypoték (PMI)
- Ak je vaša záloha nižšia ako 20%, váš veriteľ môže vyžadovať PMI. Možno budete vyzvaní na zaplatenie platby PMI za prvý mesiac pri ukončení.
Poplatok za ocenenie nehnuteľnosti
- Požadovaný poplatok zaplatený profesionálnej spoločnosti zaoberajúcej sa odhadom nehnuteľností na posúdenie reálnej trhovej hodnoty domu, ktorá sa používa na určenie pomeru vašej pôžičky k hodnote (LTV).
Daň z nehnuteľností
- Na záver očakávajte, že budete platiť všetky dane z nehnuteľností, ktoré sú splatné do 60 dní od nákupu domu.
Hodnotiť poplatok za uzamknutie
- Poplatok účtovaný poskytovateľom pôžičky za to, že vám zaručí určitú úrokovú sadzbu na obmedzenú dobu, zvyčajne od chvíle, keď dostanete predbežné schválenie, až do jej ukončenia.
Máte dobrú hypotéku? Zamknite ho! vám poskytne podrobnosti.
Poplatok za nahrávanie
- Poplatok účtovaný miestnym nahrávacím úradom, zvyčajne mestom alebo krajom, za zaznamenávanie verejných pozemkových záznamov.
Poplatok za prieskum
- Poplatok vymeraný geodetickou spoločnosťou za kontrolu majetkových línií a zdieľaných plotov na potvrdenie hraníc nehnuteľnosti.
Monitorovanie daní a poplatky za výskum daňového stavu
- Poplatok od tretej strany za vedenie záznamov o vašich platbách dane z nehnuteľností a upozornenie vášho veriteľa na všetky problémy s platbami dane z nehnuteľností, ako sú oneskorené alebo neúspešné platby.
Poplatok za vyhľadávanie titulov
- Poplatok, ktorý účtuje titulná spoločnosť za analýzu záznamov o verejnom vlastníctve s ohľadom na prípadné nezrovnalosti vo vlastníctve. Titulná spoločnosť prehľadáva listiny a zabezpečuje, aby na majetku neexistovali žiadne nedoriešené vlastnícke spory alebo záložné práva.
Daň z prevodu
- Daň vyberaná za prevod vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho.
Poplatok za upisovanie
- Poplatok účtovaný veriteľom za upísanie vašej pôžičky. Upisovanie je výskumný proces overovania vašich finančných informácií, príjmu, zamestnania a úveru na konečné schválenie úveru.
VA Finančný poplatok
- Ak ste dlžníkom VA, tento poplatok účtovaný ako percento zo sumy úveru pomáha kompenzovať náklady úverového programu daňovým poplatníkom v USA. Výška finančného príspevku závisí od vašej klasifikácie vojenskej služby a výšky úveru; poplatok je možné zaplatiť pri uzavretí alebo vhozením do hypotéky. Niektorí členovia armády sú oslobodení od platenia poplatkov.
Ďalší veľký poplatok: provízie z nehnuteľností. Kupujúci však tento poplatok neplatia; predajcovia. Poplatok za províziu je zvyčajne 5 až 6% z kúpnej ceny domu a je rovnomerne rozdelený medzi agentom predávajúceho a agentom kupujúceho.
Ako znížiť záverečné náklady
Mohlo by sa vám zdať, že si nemôžete dovoliť všetky tieto poplatky okrem zálohy, nákladov na presun a opravy vášho nového domova. Existujú však spôsoby dojednania týchto poplatkov.
- Nakupujte v okolí. Vzťahuje sa to na veriteľov a služby tretích strán, ako sú napríklad poistky majiteľov domov a právnické spoločnosti. Mnoho ľudí v domácnosti si neuvedomuje, že môžu ušetriť značné peniaze na záverečné náklady, ak porovnajú poplatky od veriteľa k veriteľovi. Tiež nemusíte používať titulnú spoločnosť, inšpektora škodcov alebo poisťovacieho agenta vlastníka domu, ktorý vám veriteľ navrhuje. Urobte nejaké domáce úlohy a za tieto poplatky by ste mohli ušetriť nejaké vážne peniaze.
- Uzávierka programu na konci mesiaca. Dátum uzávierky blízko alebo na konci mesiaca pomáha znížiť predplatené denné úrokové poplatky. Veriteľ môže spustiť tento scenár, aby ste zistili, koľko môžete ušetriť.
- Požiadajte predajcu o pomoc. Možno by ste mohli prinútiť predajcu, aby buď znížil kúpnu cenu, alebo aby uhradil časť (alebo všetky - ak ste skutočne šťastní) svojich konečných nákladov. Toto je pravdepodobnejšie, ak je predávajúci motivovaný a dom je už dlho na trhu s niekoľkými ponukami. Na mnohých trhoch s horúcim bývaním však podmienky uprednostňujú predajcov, takže ak požiadate o pomoc predávajúceho, môžete získať spätný výber alebo „nie“. Neubližuje sa spýtať.
- Porovnajte odhad úveru a záverečné formuláre na zverejnenie. Keď získate počiatočný odhad úveru, prečítajte si ho pomocou hrebeňa na jemné zuby. Ak si nie ste istí, čo znamená poplatok alebo prečo sa účtuje, požiadajte veriteľa, aby to objasnil. Veriteľ, ktorý nevie vysvetliť poplatok, alebo keď sa ho pýta, sa posunie späť, by mal byť červenou vlajkou. Podobne, ak si všimnete nové poplatky alebo vidíte zreteľné zvýšenie určitých poplatkov za zatvorenie, požiadajte svojho veriteľa, aby vás podrobne informoval. Nie je neobvyklé, že náklady na zatváranie kolíšu od predbežného schválenia po uzavretie, ale veľké skoky alebo prekvapujúce prírastky môžu ovplyvniť vašu schopnosť zatvárať.
- Rokovať o poplatkoch týkajúcich sa konkrétneho úveru. Ak máte podozrenie, že veriteľ na váš úver navyšuje zbytočné poplatky, známe ako „nezdravé poplatky“, prehovorte. Ak si všimnete duplicitu, požiadajte veriteľa, aby odstránil alebo znížil poplatky. Porovnávacie nákupy môžu byť vašim spojencom pri znižovaní nákladov na zatváranie, ako aj pri hľadaní konkurenčných podmienok a sadzieb. Buďte zvlášť opatrní pri nadmerných poplatkoch za spracovanie a dokumentáciu.
- Zahrňte uzatváracie náklady do svojej hypotéky (ako posledná možnosť). V niektorých prípadoch vám veritelia ponúknu, že zaplatia vaše náklady na zatvorenie alebo ich vložia do vašej pôžičky. Ale nie si z háčika; veritelia majú tendenciu účtovať vyššie úrokové sadzby, aby sa sami platili za absorbovanie vašich záverečných poplatkov, čo znamená, že nakoniec zaplatíte úroky z vašej pôžičky - a za náklady na uzavretie.
Hypotéka bez zatvárania
Hypotekárne záložné náklady bez uzavretia vylučujú všetky počiatočné poplatky pre kupujúceho pri zatváraní. Tieto typy hypoték sú z krátkodobého hľadiska prospešné, pravdepodobne však vedú k vyšším úrokovým mieram. Náklady na zatváranie sa dajú započítať aj do celkovej hypotéky, čo znamená, že kupujúci v priebehu času platí úroky z nákladov na zatváranie. Preto, zatiaľ čo hypotekárne hypotéky bez konečných nákladov sú užitočné pri znižovaní počiatočných kapitálových výdavkov, je potrebné zvážiť dlhodobé finančné dôsledky.