Výpočet odpočtu dane z úrokov z hypotéky

Odpočet dane z hypotekárnych úrokov bol jedným z najcennejších amerických daňových úľav. Realitné kancelárie, majitelia domov, budúci majitelia domov a dokonca aj daňoví účtovníci zvyšujú jeho hodnotu. V skutočnosti je mýtus často lepší ako realita.

Výpočet odpočtu dane z úrokov z hypotéky

Väčšina majiteľov domov teraz nedostane nič

Zákon o daňových úľavách a pracovných miestach (TCJA), prijatý v decembri 2017, všetko zmenil. Pred jej prechodom získalo daňovú výhodu 54% daňovníkov, ktorí platili úroky z ich hypoték. Dokonca aj vtedy statných 46% vlastníkov domu, ktorí platili úroky, nedostalo žiadnu výhodu. V roku 2017, kedy bola schválená štúdia Bieleho domu, bola schválená štúdia, ktorá sa týkala schválenia TCJA, a predpokladá sa, že deväť z desiatich ľudí by sa rozhodlo pre štandardný odpočet a úplne sa vzdalo odpočtu dane z hypotekárnych úrokov. To znamená, že 90% majiteľov nehnuteľností, ktorí platia úroky, by vôbec nedostalo žiadnu výhodu. Okrem toho by aj tí, ktorí poberajú dávky, dostali oveľa menej, ako očakávajú.

Odpočítanie úrokovej dane z hypotéky je pravdepodobne najviac nepochopeným aspektom vlastníctva domov. Dosiahlo takmer mýtický stav, keď sa mnohým budúcim majiteľom domov predáva výhoda ešte predtým, ako preskúmajú matematiku, aby určili svoju spôsobilosť. Základom mýtu sú dve hlavné mylné predstavy: Prvým je omyl, že každý majiteľ domu dostane daňovú úľavu. Druhým je, že každý dolár platený v hypotekárnom úroke má za následok zníženie dane z príjmu za dolár za dolár.

Vyhodnotenie očakávaných účinkov zmien odpočtu hypotekárnych úrokov

Mylná predstava 1: Dostanete daňovú úľavu

Cez humbuk, drvivá väčšina majiteľov domov nedostane vôbec žiadne daňové úľavy z odpočtu dane z hypotekárnych úrokov. Majte na pamäti, že na to, aby sa majitelia domov mohli domáhať odpočtu, musia pri určovaní svojej daňovej povinnosti z príjmu rozpisovať svoje odpočty. Vytváranie podrobností poskytuje príležitosť vyúčtovať konkrétne výdavky vrátane hypotekárnych úrokov, daní z nehnuteľností a výdavkov na zdravotnú starostlivosť. Keďže úrok z hypotéky je často najväčším výdavkom, ktorému daňovník čelí, odpočítanie dane sa často uvádza ako finančná motivácia na kúpu domu.

Aj keď je teoreticky atraktívny nápad, realitou je, že priechod TCJA znamená, že rozpisovanie odpočtov už nemá pre väčšinu ľudí zmysel. Ak použijeme napríklad údaje z roku 2018, pre daňovníkov, ktorí sú slobodní alebo manželskí, ale podávajú samostatne, je štandardný odpočet 12 000 dolárov. Pre hlavy domácností je to 18 000 dolárov a pre manželské páry, ktoré podávajú spoločné priznania, je štandardná zrážka 24 000 dolárov.

Daňovníci, ktorí nemajú odpočty, ktoré sa rovnajú viac ako štandardné čiastky odpočtov, sa do podrobností nezaradia. Daňovníci, ktorí nemajú dostatočné odpočty na to, aby sa kvalifikovali na členenie, nedostanú žiadny úžitok z platenia úrokov z ich hypotéky. Nezabudnite, že vláda odhaduje, že do tejto kategórie spadá 90% majiteľov domov s hypotékami.

Mylná predstava 2: Bude to statná zrážka

Dokonca aj pre majiteľov domov, ktorí podrobne uvádzajú svoje dane a majú nárok na odpočet dane z úrokov z hypotéky, je výška odpočtu iba zlomkom sumy úroku zaplateného z hypotéky. Opäť je potrebné malé množstvo krupíniek na úplné pochopenie situácie, pretože odpočet nie je daňovým dobropisom. Za každý vynaložený dolár nezískate daňovú úľavu vo výške 1 $; dostanete haliere za dolár. Na rozdiel od úveru, ktorý poskytuje zníženie dolára za dolár skutočných dlžných daní, odpočet úrokov z hypotéky znižuje sumu príjmov podliehajúcich dani splatnej na základe daňovej skupiny daňovníka.

Napríklad, daňovník, ktorý utratí 12 000 dolárov na hypotekárny úrok a zaplatí dane pri individuálnej sadzbe dane z príjmu vo výške 24%, bude môcť vylúčiť z povinnosti platiť daň z príjmu 12 000 dolárov, čo povedie k úsporám 2 800 dolárov. V skutočnosti majiteľ domu zaplatil banke 12 000 dolárov v úrokoch, aby získal menej ako štvrtinu tejto sumy vylúčenej z daní.

Výdavky 12 000 dolárov na zníženie množstva peňazí, za ktoré zaplatíte dane, o 2 800 dolárov jednoducho nedáva zmysel. A čo je horšie, čestné posúdenie skutočných konečných úspor by malo ovplyvniť hodnotu štandardného odpočtu. Tabuľka nižšie poskytuje porovnanie.

Na základe nášho príkladu hypotekárneho úroku vo výške 12 000 dolárov by manželský pár v 24% daňovej kategórii dostal štandardný odpočet vo výške 24 000 dolárov, čo predstavuje znížené dane v hodnote 5 760 dolárov. Keby pár rozpisoval svoje odpočty podľa Plánu A, odpočet hypotéky by dosiahol 2 880 dolárov. Pár by dostal štandardnú sumu odpočtu, aj keď nemá hypotéku. Rozdiel medzi týmito dvoma daňovými úľavami - daňovým úľavou získaným zaplatením 12 000 dolárov skutočných dolárov banke v hypotekárnych úrokoch - by bola strata 2 880 dolárov. Uskutočnenie štandardného odpočtu by bolo oveľa múdrejším postupom.

Ani daňovníci vo vyšších daňových pásmach by nedostali žiadnu výhodu. Daňovník, ktorý utratí 12 000 dolárov na hypotekárny úrok a zaplatí dane pri individuálnej sadzbe dane z príjmu vo výške 35%, dostane iba daňový odpočet vo výške 4 200 dolárov. To je rovnaká čiastka, akú by daňovník dostal za uplatnenie štandardného odpočtu. „Výhoda“ odpočtu hypotekárnych úrokov je uvedená v nasledujúcej tabuľke.

Zjednodušene povedané čísla, správa centra daňovej politiky charakterizuje odpočet dane z hypotekárnych úrokov ako „irelevantný pre všetkých, ale malý zlomok majiteľov domov“ a poznamenáva, že „implikovaná sadzba daňovej dotácie pre tých, ktorí môžu požadovať odpočet úrokov z hypotéky… by byť nulová pre 90+ percent tých domácností, ktoré by sa nerozpísali. “

Zjednodušene povedané, údaje ukazujú, že odpočítateľnú daň, ktorá sa pravdepodobne zaviedla na podporu nákupu domov, používajú najviac daňovníci, ktorí sa podrobne rozpisujú a ktorí bývajú v domácnostiach s vyššími príjmami.

Lepšia cesta

Skôr než míňať veľké sumy peňazí na úrok za malú odmenu, budete oveľa lepšie platiť peniaze za svoj nový dom. Nákup v hotovosti vám ušetrí desiatky tisíc dolárov, pretože nebudete platiť úroky.

Samozrejme, vždy existuje argument, že by ste mohli zarobiť viac peňazí zaplatením úroku a investovaním zvyšku svojich peňazí na akciový trh. Keď trh stúpa, vyzerá to ako skvelá stratégia, ale prognostickí poradcovia, ktorí poskytujú poradenstvo, nie sú nikde k dispozícii, keď akciový trh klesne o 40%, hodnoty domov klesnú o 40% a ich investičné poradenstvo ponecháva majiteľom domov viac hypotéky, než ako domov stojí za to.

Keďže neexistujú žiadne investície, ktoré by zaručili lepšie výnosy, ako je suma, ktorú by ste ušetrili tým, že sa úplne vyhnete plateniu úrokov, konzervatívny výber je jasný. Ak je to možné, vyhnite sa plateniu úrokov. Ak nemôžete, vyplácajte dom rýchlo.