Miera kapitalizácie
Miera kapitalizácie (známa aj ako kapitálna miera) sa používa vo svete komerčných nehnuteľností na označenie miery návratnosti, ktorá sa očakáva, že sa vytvorí na nehnuteľnom investičnom majetku. Toto opatrenie sa počíta na základe čistého príjmu, ktorý má nehnuteľnosť dosiahnuť, a vypočíta sa vydelením čistého prevádzkového príjmu hodnotou majetku v nehnuteľnostiach a vyjadruje sa v percentách. Používa sa na odhad potenciálnej návratnosti investora z jeho investície na realitnom trhu.
Hoci maximálna sadzba môže byť užitočná na rýchle porovnanie relatívnej hodnoty podobných investícií do nehnuteľností na trhu, nemala by sa používať ako jediný ukazovateľ sily investície, pretože nezohľadňuje pákový efekt, časovú hodnotu peňazí, a budúce peňažné toky zo zlepšenia majetku, okrem iných faktorov. Neexistujú žiadne jasné rozpätia pre dobrú alebo zlú hornú hranicu sadzby a do veľkej miery závisia od kontextu nehnuteľnosti a trhu.
Kľúčové jedlá
- Miera kapitalizácie sa vypočíta vydelením čistého prevádzkového príjmu nehnuteľnosti súčasnou trhovou hodnotou.
- Tento pomer vyjadrený v percentách je odhadom potenciálnej návratnosti investora z investície do nehnuteľností.
- Horná hranica je najužitočnejšia ako porovnanie relatívnej hodnoty podobných investícií do nehnuteľností.
Pochopenie miery kapitalizácie
Horná hranica je najobľúbenejšie opatrenie, prostredníctvom ktorého sa investície do nehnuteľností hodnotia z hľadiska ziskovosti a potenciálu návratnosti. Horná hranica predstavuje jednoducho výnos z nehnuteľnosti v časovom horizonte jedného roka za predpokladu, že sa nehnuteľnosť kupuje za hotovosť a nie za pôžičku. Miera kapitalizácie označuje vlastnú, prirodzenú a nevyužitú mieru návratnosti nehnuteľnosti.
Vzorec kapitalizácie
Na výpočet miery kapitalizácie existuje niekoľko verzií. Podľa najpopulárnejšieho vzorca sa miera kapitalizácie investície do nehnuteľností počíta vydelením čistého prevádzkového príjmu nehnuteľnosti (NOI) súčasnou trhovou hodnotou. matematicky,
Miera kapitalizácie = čistý prevádzkový výnos / aktuálna trhová hodnota
kde,
Čistý prevádzkový výnos je (očakávaný) ročný príjem generovaný daným majetkom (napríklad nájomné) a dosiahne sa odpočítaním všetkých nákladov na správu nehnuteľnosti. Tieto náklady zahŕňajú náklady zaplatené na pravidelnú údržbu zariadenia, ako aj dane z majetku.
Aktuálna trhová hodnota majetku je súčasná hodnota nehnuteľnosti podľa prevládajúcich trhových sadzieb.
V inej verzii sa údaj počíta na základe pôvodných kapitálových nákladov alebo obstarávacích nákladov na nehnuteľnosť.
Miera kapitalizácie = čistý prevádzkový výnos / kúpna cena
Druhá verzia však nie je príliš populárna z dvoch dôvodov. Po prvé, dáva nerealistické výsledky pre staré nehnuteľnosti, ktoré boli zakúpené pred niekoľkými rokmi / desaťročiami za nízke ceny, a po druhé, nemožno ho uplatniť na zdedený majetok, pretože ich obstarávacia cena je nula, čo znemožňuje rozdelenie.
Keďže ceny nehnuteľností sa značne líšia, prvá verzia používajúca súčasnú trhovú cenu je presnejšou reprezentáciou v porovnaní s druhou verziou, ktorá používa pôvodnú kúpnu cenu s pevnou hodnotou.
Príklady miery kapitalizácie
Za predpokladu, že investor má 1 milión dolárov a uvažuje o investovaní do jednej z dvoch dostupných investičných opcií - jednu, môže investovať do štátnych dlhopisov emitovaných vládou, ktoré ponúkajú nominálny 3% ročný úrok a sú považované za najbezpečnejšie investície a dva, môže kúpiť obchodnú budovu, ktorá má viac nájomcov, od ktorých sa očakáva pravidelný nájom.
V druhom prípade predpokladajme, že celkové prijaté nájomné za rok je 90 000 dolárov a investor musí zaplatiť celkom 20 000 dolárov na rôzne náklady na údržbu a dane z nehnuteľností. Čistý príjem z investícií do nehnuteľností tak zostáva na 70 000 dolárov. Predpokladajme, že v prvom roku zostane hodnota nehnuteľnosti stabilná pri pôvodnej kúpnej cene 1 milión dolárov.
Miera kapitalizácie bude vypočítaná ako (Čistý prevádzkový výnos / hodnota majetku) = 70 000 $ / 1 milión dolárov = 7%.
Tento výnos 7 percent z investovania do nehnuteľností je lepší ako štandardný výnos 3 percent z bezrizikových štátnych dlhopisov. Dodatočné 4 percentá predstavujú návratnosť rizika, ktoré investor podstupuje investovaním na trhu s nehnuteľnosťami, oproti investovaniu do najbezpečnejších štátnych dlhopisov s nulovým rizikom.
Investície do nehnuteľností sú riskantné a môže existovať niekoľko scenárov, v ktorých sa návratnosť vyjadrená mierou kapitalizácie môže veľmi líšiť.
Napríklad niekoľko nájomcov sa môže odsťahovať a príjem z prenájmu z nehnuteľnosti sa môže znížiť na 40 000 dolárov. Znížením 20.000 dolárov na rôzne náklady na údržbu a dane z nehnuteľností a za predpokladu, že hodnota majetku zostane na 1 milióne dolárov, miera kapitalizácie dosiahne (20 000 USD / 1 milión dolárov) = 2%. Táto hodnota je menšia ako výnos z bezrizikových dlhopisov.
V inom scenári predpokladajme, že príjem z prenájmu zostane na pôvodných 90 000 dolárov, ale náklady na údržbu a / alebo daň z nehnuteľnosti sa výrazne zvýšia, povedzme 50 000 dolárov. Miera kapitalizácie potom bude (40 000 $ / 1 milión dolárov) = 4%.
V inom prípade, ak sa súčasná trhová hodnota samotného majetku zníži, napríklad o 800 000 dolárov, pričom príjmy z prenájmu a rôzne náklady zostanú rovnaké, miera kapitalizácie sa zvýši na 70 000/800 000 USD = 8, 75%.
V zásade môžu rôzne úrovne príjmu, ktorý sa získa z majetku, výdavky súvisiace s majetkom a súčasné trhové ocenenie nehnuteľnosti, významne zmeniť mieru kapitalizácie.
Prebytočný výnos, ktorý je teoreticky k dispozícii pre investorov do nehnuteľností nad a nad investíciami do štátnych dlhopisov, možno pripísať súvisiacim rizikám, ktoré vedú k vyššie uvedeným scenárom. Medzi rizikové faktory patria:
- Vek, miesto a stav majetku
- Druh nehnuteľnosti - viacgeneračný, kancelársky, priemyselný, maloobchodný alebo rekreačný
- Solventnosť nájomcov a pravidelné príjmy z nájomného
- Termín a štruktúra nájomného (nájomníkov)
- Celková trhová hodnota nehnuteľnosti a faktory, ktoré ovplyvňujú jeho ocenenie
- Makroekonomické základy regiónu, ako aj faktory ovplyvňujúce podnikanie nájomcov
Interpretácia miery kapitalizácie
Keďže sadzby stropov sú založené na odhadovaných odhadoch budúceho príjmu, podliehajú veľkým rozdielom. Potom je dôležité pochopiť, čo predstavuje dobrú hornú hranicu pre investičný nehnuteľný majetok.
Táto sadzba tiež označuje čas, ktorý bude trvať na získanie investovanej sumy do nehnuteľnosti. Napríklad nehnuteľnosť, ktorej maximálna výška je 10%, bude trvať približne 10 rokov, kým sa táto investícia získa.
Rôzne stropy medzi rôznymi vlastnosťami alebo rôzne stropy pre rôzne vlastnosti v rôznych časových horizontoch predstavujú rôzne úrovne rizika. Pohľad na vzorec naznačuje, že hodnota maximálnej sadzby bude vyššia pre nehnuteľnosti, ktoré vytvárajú vyšší čistý prevádzkový príjem a majú nižšie ocenenie, a naopak.
Povedzme, že existujú dve vlastnosti, ktoré sú podobné vo všetkých atribútoch, s výnimkou toho, že sú geograficky oddelené. Jeden je v luxusnej oblasti centra mesta, zatiaľ čo druhý je na okraji mesta. Ak sú všetky veci rovnaké, prvá nehnuteľnosť vygeneruje vyšší nájom v porovnaní s druhým, ale tie budú čiastočne kompenzované vyššími nákladmi na údržbu a vyššími daňami. Majetok v centre mesta bude mať relatívne nízku sadzbu v porovnaní s druhým v dôsledku jeho výrazne vysokej trhovej hodnoty.
Znamená to, že nižšia hodnota maximálnej sadzby zodpovedá lepšiemu oceneniu a lepšej perspektíve výnosov s nižšou úrovňou rizika. Na druhej strane vyššia hodnota stropnej sadzby znamená relatívne nižšie vyhliadky na návratnosť investícií do nehnuteľností, a tým aj vyššiu úroveň rizika.
Aj keď vyššie uvedený hypotetický príklad umožňuje investorovi ľahkú voľbu ísť s nehnuteľnosťou v centre mesta, scenáre reálneho sveta nemusia byť také priame. Investor, ktorý posudzuje nehnuteľnosť na základe maximálnej úrokovej sadzby, čelí náročnej úlohe určiť primeranú stropnú sadzbu pre danú úroveň rizika.
02:00Miera kapitalizácie
Zastúpenie modelu Gordon pre Cap Rate
Ďalšie znázornenie maximálnej sadzby pochádza z modelu rastu spoločnosti Gordon, ktorý sa nazýva aj diskontný model dividend (DDM). Je to metóda výpočtu skutočnej hodnoty ceny akcií spoločnosti nezávisle od aktuálnych trhových podmienok a hodnota akcie sa počíta ako súčasná hodnota budúcich dividend akcie. matematicky,
Hodnota akcie = očakávaný ročný cash flow dividend / (požadovaná miera návratnosti investora - očakávaná miera rastu dividend)
Zmena usporiadania rovnice a zovšeobecnenie vzorca za hranicu dividendy,
(Požadovaná miera návratnosti - očakávaná miera rastu) = očakávaný peňažný tok / hodnota aktív
Vyššie uvedené zobrazenie zodpovedá základnému vzorcu miery kapitalizácie uvedenom v predchádzajúcej časti. Očakávaná hodnota peňažných tokov predstavuje čistý prevádzkový výnos a hodnota majetku sa zhoduje s aktuálnou trhovou cenou nehnuteľnosti. To vedie k tomu, že miera kapitalizácie sa rovná rozdielu medzi požadovanou mierou návratnosti a očakávanou mierou rastu. To znamená, že stropná sadzba je jednoducho požadovaná miera návratnosti mínus rýchlosť rastu.
To sa môže použiť na hodnotenie ocenenia nehnuteľnosti pre danú mieru návratnosti očakávanú investorom. Napríklad, povedzme, že čistý prevádzkový príjem nehnuteľnosti je 50 000 dolárov, a očakáva sa, že ročne stúpne o 2 percentá. Ak je očakávaná miera návratnosti investora 10 percent ročne, potom čistá maximálna sadzba dosiahne (10% - 2%) = 8%. Pri použití vyššie uvedeného vzorca dôjde k oceneniu aktív (50 000 $ / 8%) = 625 000 $.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.