Zvýšenie kapitálu
Vylepšenie kapitálu je pridanie stálej štrukturálnej zmeny alebo obnova určitého aspektu nehnuteľnosti, ktorá buď zvýši celkovú hodnotu nehnuteľnosti, predĺži jej životnosť, alebo ju prispôsobí novému použitiu. Jednotlivci, podniky a mestá môžu robiť vylepšenia kapitálu v majetku, ktorý vlastnia. V podnikateľskom alebo obecnom zmysle môže byť tento proces známy aj ako kapitálové výdavky.
Podľa služby Internal Revenue Service (IRS) musí tento druh zlepšenia vydržať viac ako jeden rok po jeho dokončení. Aj keď sa rozsah zlepšenia kapitálu môže líšiť, zlepšenia kapitálu uskutočňujú jednotliví majitelia domov aj veľkí vlastníci nehnuteľností.
Ako funguje zlepšovanie kapitálu
Zlepšenie kapitálu zvyčajne zvyšuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ale môže tiež rozšíriť užitočnosť majetku nad jeho súčasný stav.
Publikácia IRS 523 načrtáva definíciu zlepšenia kapitálu. Medzi príklady zlepšenia kapitálu pre bývanie patrí pridanie spálne, kúpeľne alebo paluby. K ďalším projektom schváleným IRS patrí pridávanie nových vstavaných spotrebičov, koberce alebo podlaha zo steny na stenu alebo vylepšenia exteriéru domu, ako napríklad výmena strešných, vedľajších alebo búrok.
Napríklad, ak si človek kúpi nový ohrievač vody a prístrešok pre svoj majetok, ktoré sú oba spojené s domom, bude sa to považovať za vylepšenie kapitálu v dome. Príkladom zlepšenia kapitálu založeného na podnikaní by bolo nahradenie funkcií prístupných pre HVAC alebo inštaláciu Američanov zákonom o zdravotnom postihnutí (ADA) existujúcej budovy. Podobne aj vytvorenie nového verejného parku v centre mesta by sa považovalo za zlepšenie kapitálu pre mesto. V týchto scenároch by nové prírastky zvýšili hodnotu príslušných vlastností, považovali by sa za trvalé prídavky a ich odstránenie by spôsobilo majetkovú škodu na majetku.
Kľúčové jedlá
- Zlepšenie kapitálu je trvalá štrukturálna zmena alebo obnova, ktorá zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti, predlžuje jej životnosť alebo prispôsobuje novému použitiu.
- IRS definuje zlepšenia kapitálu a odlišuje ich od opráv.
- Zlepšenie kapitálu okrem vylepšenia domu zvyšuje aj nákladovú základňu tohto domu, čo zase znižuje výšku akéhokoľvek zdaniteľného zisku pri jeho predaji.
Základ kapitálových zlepšení vplyvu
Nákladový základ je pôvodná cena majetku. IRS stanovuje konkrétne normy na zlepšenie, ktoré možno kvalifikovať ako zvýšenie na základe nákladov. Hlavným problémom je, že musí existovať v čase predaja nehnuteľnosti. Zlepšenie kapitálu sa musí tiež stať súčasťou majetku - alebo musí byť k nemu pripevnené natrvalo - tak, že jeho odstránenie by spôsobilo značné škody alebo zníženie hodnoty samotného majetku.
IRS rozlišuje medzi zlepšením kapitálu a opravami. Opravy alebo údržba nemôžu byť zahrnuté do nákladovej základne nehnuteľnosti. Opravy, ktoré sú súčasťou väčšieho projektu, napríklad výmena všetkých okien domácnosti, sa však kvalifikujú ako vylepšenia kapitálu. Renovácie, ktoré sú potrebné na udržanie domu v dobrom stave, sa nezahŕňajú, ak neprinášajú hodnotu majetku. Príklady takýchto nekvalifikovaných opráv podľa IRS zahŕňajú natieranie stien, opravu netesností alebo výmenu poškodeného hardvéru.
Zlepšenie kapitálu Dopad Kapitálové zisky
Okrem zlepšenia domu zvýšenie kapitálu - podľa IRS - zvyšuje nákladovú základňu štruktúry. To znamená, že náklady vynaložené na vylepšenia sa pripočítajú k sume, ktorú vlastník zaplatil za kúpu alebo stavbu nehnuteľnosti. Zvyšovanie nákladovej základne zase znižuje veľkosť zdaniteľného kapitálového zisku pri predaji nehnuteľnosti.
Kapitálové zisky z nehnuteľností sa správajú inak ako iné typy kapitálových ziskov. Od roku 2019 majú majitelia domov nárok na oslobodenie od kapitálového zisku z akéhokoľvek zisku z predaja primárneho bydliska do výšky 250 000 USD, ak sú slobodné, a 500 000 USD, ak sú manželia a spoločne podávajú. Táto výnimka má jednu dôležitú výhradu. Majiteľ domu musí mať bydlisko na majetku najmenej dva z posledných piatich rokov pred predajom.
Ak je zisk výrazne vyšší ako sumy uvedené vyššie, môže byť významný vplyv kapitálových zlepšení na nákladovú základňu. Daňový poplatník môže viesť k dosiahnutiu úrovne kapitálových ziskov 250 dolárov / 500 dolárov veľa faktorov. Patria sem napríklad to, či vlastníci nadobudli nehnuteľnosť pred mnohými desiatkami rokov a či sa od nákupu nehnuteľnosti dramaticky zvýšili hodnoty miestnych nehnuteľností.
Predpokladajme napríklad, že človek kúpi dom za 650 000 dolárov a vynaloží 50 000 dolárov na rekonštrukciu kuchyne a pridanie kúpeľne. Nákladová základňa domu sa zvyšuje zo 650 000 dolárov na 700 000 dolárov. Po 10 rokoch vlastníctva a bývania v dome končí majiteľ domu, ktorý je slobodný a registruje dane, predať nehnuteľnosť za cenu 975 000 dolárov. Ak by nedošlo k žiadnemu zlepšeniu kapitálu, zdaniteľná suma za kapitálový zisk by bola 75 000 dolárov (predajná cena 975 000 dolárov - kúpna cena 650 000 dolárov - vylúčenie kapitálových výnosov 250 000 dolárov).
Pretože však zvýšenie kapitálu zvýšilo nákladovú základňu o 50 000 dolárov, zdaniteľná suma za kapitálový zisk by bola 25 000 USD (975 000 - (650 000 + 50 000) - 250 000 = 25 000 USD).
Príklad zlepšenia kapitálu v reálnom živote
Zákony o prenájme štátu New York zahŕňajú ustanovenie s názvom Program hlavných zlepšení kapitálu (MCI). Od 70. rokov 20. storočia umožňuje prenajímateľom zvyšovať nájomné alebo regulované nájomné ročne až o 6%, čím sa kompenzujú náklady na významné kapitálové vylepšenia týchto štruktúr. K MCI sa počíta aktualizácia systému HVAC, nové výťahy, aktualizované spoločné priestory a ďalšie vylepšenia.
Vo februári 2019 predstavili dvaja členovia zákonodarného zboru návrh zákona na odstránenie programu, ktorý je pre majiteľov budov príliš jednoduchý na to, aby tento program zneužili. Zneužitie nastane, keď títo bezohľadní majitelia podajú nafúknuté alebo vymyslené nároky na výdavky. Niektorí kritici tvrdia, že program MCI je potenciálne podvodný a nečestný. Títo distraktori tvrdia, že zlepšenie kapitálu je jednorazovým nákladom pre prenajímateľa, ale zvýšenie nájomného je pre nájomcu nepretržitým nákladom.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.