Základy zdaňovania REIT

Investičné spoločnosti v oblasti nehnuteľností (REIT) sa etablovali ako prostriedok, ktorý umožňuje, aby sa menší investor priamo podieľal na vyšších výnosoch z nehnuteľností. V minulosti sa tieto trustové fondy považovali za menšie odbytové fondy investičných fondov v rovnakej kategórii ako trustové fondy týkajúce sa energetiky alebo iných sektorov, ale keď sa podľa štandardu globálnej priemyselnej klasifikácie udelil REIT štatút samostatnej triedy aktív, pravidlá sa zmenila a ich popularita stúpala.

V tomto článku si vysvetlíme, ako funguje REIT, a preskúmame jedinečné daňové dôsledky a úspory, ktoré ponúkajú pravidelným investorom.

Základné vlastnosti REITov

REIT sú súborom nehnuteľností a hypoték spojených do jedného celku a ponúkaných ako zabezpečenie v podobe investičných fondov. Každá jednotka v REIT predstavuje pomernú časť vlastníctva v každom z podkladových nehnuteľností. REITs na NYSE mali od marca 2019 trhový strop viac ako 1 bilión dolárov. V roku 2019 sa na burze v New Yorku a na ďalších trhoch aktívne obchodovalo s 226 REIT.

Zvyčajne sú REIT hodnotnejšie ako orientované na rast a skladajú sa hlavne z malých a stredne veľkých podnikov.

Podľa IRS sa od REITs vyžaduje, aby vyplatili najmenej 90% svojich príjmov podielnikom. To znamená, že REITs poskytujú vyššie výnosy, než aké sa bežne vyskytujú na tradičných trhoch s pevným výnosom. Majú tendenciu byť menej volatilné ako tradičné akcie, pretože sa hýbu s realitným trhom.

Tri typy REITOV

REIT je možné rozdeliť do troch kategórií:

• REIT REZIMY: Tieto spoločnosti veria, že vlastnia a / alebo prenajímajú nehnuteľnosť, a zbierajú príjmy z prenájmu, dividendy a kapitálové zisky z predaja nehnuteľností. Vďaka trojitému zdroju príjmu je tento typ veľmi obľúbený.
• REZERVY NA hypotéky: Tieto trusty nesú väčšie riziko z dôvodu vystavenia sa úrokovým mieram. Ak úrokové sadzby stúpnu, hodnota REITov hypotéky môže výrazne klesnúť.
• Hybridné REIT - tieto nástroje kombinujú prvé dve kategórie. Môžu byť otvorené alebo uzavreté (podobné ako otvorené a uzavreté podielové fondy), môžu mať obmedzenú alebo neurčitú životnosť a môžu investovať buď do jednej skupiny projektov alebo do viacerých skupín.

Zdaňovanie na úrovni dôvery

REITs sa musia riadiť rovnakými pravidlami ako všetky ostatné investičné fondy. REIT musia byť zdaňované najskôr na úrovni dôvery, potom voči príjemcom. Musia sa však riadiť rovnakou metódou sebahodnotenia ako podniky. REITs teda majú rovnaké pravidlá oceňovania a účtovníctva ako korporácie, ale namiesto toho, aby prenášali zisky, posielajú hotovostný tok priamo majiteľom podielov.

Existuje niekoľko ďalších pravidiel pre REIT, ktoré presahujú pravidlá pre iné investičné fondy.

1. Príjem z prenájmu sa považuje za príjem z podnikania REIT, pretože vláda považuje nájom za podnikanie REIT. To znamená, že všetky náklady spojené s prenájmom môžu byť odpočítané rovnako, ako obchodné náklady môžu byť odpísané spoločnosťou.
2. Okrem toho súčasný príjem rozdelený podielnikom sa nezdaňuje REIT, ale ak sa príjem rozdeľuje príjemcovi nerezidentovi, tento príjem musí podliehať 30% zrážkovej dani pre bežné dividendy a 35% sadzbe pre kapitálové zisky, pokiaľ sadzba nie je podľa zmluvy nižšia.

Na všetky praktické účely sú REIT všeobecne oslobodené od zdanenia na úrovni dôvery, pokiaľ rozdeľujú najmenej 90% svojich príjmov svojim podielnikom. Dokonca aj REIT, ktoré dodržiavajú toto pravidlo, však stále čelia dani z príjmu právnických osôb pri akomkoľvek nerozdelenom príjme.

Zdanenie podielnikov

Dividendy vyplácané REIT sa zdaňujú podielnikovi ako bežný príjem, pokiaľ sa nepovažujú za kvalifikované dividendy, ktoré sa zdaňujú ako kapitálové zisky. V opačnom prípade bude dividenda zdanená najvyššou hraničnou sadzbou dane podielnika.

Časť dividend vyplatených REIT môže tiež predstavovať nezdaniteľnú návratnosť kapitálu, ktorá nielen znižuje zdaniteľný príjem držiteľa podielov v roku, v ktorom je dividenda prijatá, ale tiež znižuje daň z tejto časti, kým sa kapitálová pohľadávka nepredá. Tieto platby tiež znižujú nákladovú základňu pre podielnikov. Nezdaniteľné časti sa potom zdaňujú ako dlhodobé alebo krátkodobé kapitálové zisky / straty.

Keďže REIT sú zriedka zdanené na úrovni dôvery, môžu ponúkať relatívne vyššie výnosy ako akcie, ktorých emitenti musia pred výpočtom výplaty dividend zaplatiť dane na podnikovej úrovni.

Príklad - výpočet dane majiteľa podielov
Jennifer sa rozhodne investovať do REIT, ktorý v súčasnosti obchoduje za 20 dolárov na jednotku. REIT má finančné prostriedky z operácií 2 USD na jednotku a distribuuje 90% alebo 1, 80 USD z toho podielnikom. 0, 60 dolárov za jednotku tejto dividendy však pochádza z odpisov a iných nákladov a považuje sa za nezdaniteľnú návratnosť kapitálu. Preto len 1, 20 $ (1, 80 - 0, 60 $) tejto dividendy pochádza zo skutočných príjmov. Táto suma bude podliehať Jennifer ako bežný príjem, pričom jej základ nákladov sa zníži o 0, 60 USD na 19, 40 USD za jednotku. Ako už bolo uvedené, toto zníženie bude pri zdanení ako dlhodobý alebo krátkodobý zisk / strata pri predaji podielových listov.

Spodný riadok

Jedinečné daňové výhody, ktoré ponúkajú REIT, sa môžu premietnuť do vynikajúcich výnosov pre investorov hľadajúcich vyššie výnosy s relatívnou stabilitou. Teoreticky je možné, že podielnik dosiahne zápornú nákladovú základňu, ak sú jednotky držané dostatočne dlho. Aj keď je to sotva bežné, investori by mali jasne pochopiť potenciál na uskutočnenie možného zisku alebo straty týmto spôsobom.