Vyhnite sa dani z kapitálových výnosov z predaja vášho domu

Pri ocenených akciách môžete svoje akcie predávať v priebehu niekoľkých rokov, aby ste rozložili kapitálové zisky. Investičné nehnuteľnosti však nanešťastie nemajú rovnaký luxus; celá suma zisku musí byť uplatnená na vaše dane v roku, v ktorom sa nehnuteľnosť predá. Ak však vlastník domu použil výmenu podľa oddielu 1031 IRS, môže túto sumu odložiť na podobný investičný nástroj.

Správa počiatočného predaja

Toto daňové zaťaženie by ste mohli zmierniť kontrolou roku, v ktorom prechádza vlastnícke právo a vlastníctvo, a teda roku, v ktorom nahlásite zisk alebo stratu z transakcie. Inými slovami, môžete nastaviť prevod vlastníctva na rok, v ktorom očakávate nižšie daňové zaťaženie. Ak je však váš príjem stabilný a platenie dane zo zisku je nevyhnutné, môžete zvážiť použitie výmeny IRC oddielu 1031.

Výmena podľa oddielu 1031

Výmena podľa oddielu 1031 umožňuje investorovi obchodovať s nehnuteľnosťami držanými za investíciu s inými investičnými nehnuteľnosťami a nevznikajú mu žiadne okamžité daňové záväzky. Podľa oddielu 1031, ak vymieňate obchodný alebo investičný nehnuteľný majetok výlučne za obchodný alebo investičný majetok podobného druhu, žiadny zisk alebo strata sa nevykáže, kým sa novo nadobudnutý nehnuteľný majetok nepredá. Majte na pamäti, že oddiel 1031 sa nevzťahuje na výmenu zásob, akcií, dlhopisov, zmeniek, dôkazov o zadlženosti a niektorých ďalších aktív.

Začiatkom roku 2018 nové daňové právne predpisy obmedzili tieto výmeny na nehnuteľnosti: Výmena iného majetku, napríklad umeleckých diel, v oddiele 1031 už nie je povolená. Pre lepšiu prehľadnosť pozri IRS.

Pravidlá a nariadenia

Výmena podľa oddielu 1031 neumožňuje vo všetkých prípadoch vyhnúť sa dani z kapitálových výnosov. Napríklad výmena americkej nehnuteľnosti za nehnuteľnosť v inej krajine nespĺňa podmienky pre status bezcolnej výmeny. Okrem toho sa na obchody, ktoré sa týkajú majetku používaného na osobné účely - napríklad výmena osobného bydliska za nájomnú nehnuteľnosť - nebude vzťahovať oslobodenie od dane stanovené v oddiele 1031. Nakoniec, ak ktorákoľvek zo strán následne vymení vymenený majetok za dva roky Po uplynutí tejto doby bude vymenený majetok predmetom dane.

Na účely vykazovania daní sa základ starého majetku prevedie na nový majetok. Toto je dôležité pochopiť v bezcolnej burze, pretože splatné dane nie sú odpustené, jednoducho sa odkladajú až do predaja nového majetku. Na zaznamenanie výmeny podľa oddielu 1031 so službou pre vnútorné príjmy je dôležité vyplniť formulár 8824 s daňovým priznaním za rok podobnej výmeny. Výmena bez dane sa neodporúča, ak transakcia bude mať za následok stratu, pretože straty sa nedajú odpočítať na bezcolných burzách. V týchto prípadoch by mohlo byť lepšie odpredať majetok a výnosy použiť na nákup nového majetku.

Úplná výmena bez dane

Aby mohlo dôjsť k výmenným transakciám podľa oddielu 1031 bez dane, musia byť splnené určité podmienky:

Vlastnosť musí byť „ako druh“: Vlastnosti sú ako druh, ak sú rovnakej povahy alebo charakteru, aj keď sa líšia triedou alebo kvalitou.

Majetok musí súvisieť s podnikaním alebo investíciami: Vymenený majetok sa musí držať na produktívne obchodné alebo investičné účely a musí sa s ním obchodovať na rovnaké účely.

Nová nehnuteľnosť musí byť identifikovaná do 45 dní: Nová nehnuteľnosť, ktorá má byť prijatá výmenou za existujúcu nehnuteľnosť, musí byť písomne ​​identifikovaná do 45 dní od prvého prevodu.

Prevod sa musí uskutočniť v rámci 180-dňového okna: Nehnuteľnosť podobného druhu musí byť prijatá do jedného z týchto dvoch dátumov (podľa toho, čo nastane skôr): do 180 dní po prevode majetku alebo do dátumu splatnosti daňového priznania. (vrátane rozšírení) za rok, v ktorom sa nehnuteľnosť prevádza.

Čiastočne bezcolná výmena

Aby bola výmena úplne bez dane, musí ísť výlučne o výmenu majetku podobného druhu. V perfektnom svete je nájdenie nehnuteľnosti s rovnakou obchodnou hodnotou ideálne pre výmenu podľa sekcie 1031. Je však ťažké nájsť rovnocennú výmenu a v mnohých prípadoch jedna strana skončí kopaním dodatočnej hotovosti, aby obchod bol spravodlivý. Tento dodatočný majetok alebo hotovosť sa nazýva „boot“ a tento zisk sa zdaňuje až do výšky prijatého bootovania.

Ak existujú hypotéky na obidve nehnuteľnosti, hypotéky sa započítavajú. Strana vzdávajúca sa väčšej hypotéky a prijímajúca menšiu hypotéku zaobchádza s prebytkom ako s bootom.

Je pravda, že môžete predať svoj domov a neplatiť daň z kapitálových výnosov?

Spodný riadok

Zvýšený počet predajov nehnuteľností od roku 2010 umožnil mnohým ľuďom získať priaznivú daňovú starostlivosť od federálnej vlády. V dôsledku toho sa stratila obrovská suma daňových príjmov. Doteraz ostáva výmena za nehnuteľný majetok podľa oddielu 1031. (Ako už bolo uvedené vyššie, začiatkom roku 2018 boli vylúčené pre iné druhy majetku, ako sú zberateľské predmety, lietadlá, franšízové ​​práva a ťažké zariadenia.)