Zostane váš predaj domov s daňovým šokom?
Pre mnoho ľudí sú ich domovy ich najväčší majetok - tie, ktoré by niekedy mohli v pláne predať, aby sa presťahovali do inej časti krajiny, inovovali na väčší dom alebo pomohli financovať dôchodok. Ak ste predali dom v posledných rokoch, možno si neuvedomujete, že revízie daňového poriadku by mohli mať vplyv na to, do akej miery skončíte po predaji. Zistite, ako vás najnovšie daňové zákony ovplyvnia, ak sa rozhodnete presťahovať.
Staré pravidlá
V minulosti mohli predajcovia odložiť dane z kapitálových výnosov zo všetkých minulých ziskov, bez ohľadu na ich veľkosť, pokiaľ splnili tieto dve požiadavky:
- Kúpil si náhradný dom, ktorý stojí viac, ako je suma získaná za predaný dom.
- Zakúpenie bolo zakúpené do dvoch rokov pred alebo do dvoch rokov od dátumu predaja.
Predpokladajme napríklad, že ste si kúpili dom za 200 000 dolárov a predali ste ho za päť rokov za 300 000 dolárov. Pokiaľ si v priebehu dvoch rokov kúpite ďalšiu za najmenej 300 000 dolárov, môžete sa vyhnúť dani z kapitálových výnosov zo zisku 100 000 dolárov. Okrem toho by ste mohli každý rok pokračovať v tomto procese a potenciálne vytvárať neobmedzené množstvo výnosov odložených daňou. Potom, keď ste zomreli, zisk mohol byť odstránený z dôvodu zvýšenia základného imania pre vašich príjemcov.
Okrem toho predajca, ktorý dosiahol vek 55 rokov, by mohol natrvalo vylúčiť zisky až do výšky 125 000 dolárov bez nákupu iného domu.
Nové nariadenia
Dňa 6. mája 1997 nadobudol účinnosť zákon o oslobodení od daní z roku 1997. Zákon zabránil neustálemu neobmedzenému odkladu ziskov a nahradil ho obmedzenými výnimkami.
Jednotní daňovníci teraz môžu vylúčiť zo zisku z predaja svojho domu až 250 000 dolárov. Manželské páry, ktoré sa prihlásia spoločne, môžu vylúčiť 500 000 dolárov z ich zdaniteľného príjmu. Vek nie je faktorom a nemusíte kupovať náhradný dom. Po vylúčení by ste si mohli kúpiť lacnejší dom alebo si dokonca prenajať dom. Ešte lepšie je, že vám služba IRS umožní vylúčenie použiť pri každom predaji svojho primárneho bydliska.
Existujú dve pravidlá:
- Musíte byť vlastníkom a používať dom ako svoje primárne bydlisko najmenej počas dvoch z predchádzajúcich piatich rokov.
- Vylúčenie ste nemohli použiť počas predchádzajúcich dvoch rokov.
Napríklad predpokladajme, že manželský pár kúpil svoj dom pred ôsmimi rokmi za 200 000 dolárov a žil v tom čase. Teraz sú pripravení predať za 450 000 dolárov a presťahovať sa do väčšieho domu, ktorý stojí v lacnejšej časti krajiny 400 000 dolárov, aby vyhovel svojej rozširujúcej sa rodine. Z dôvodu vylúčenia nebudú musieť platiť daň z kapitálových výnosov zo zisku 250 000 dolárov.
Pozrime sa v budúcnosti na 20 rokov, keď sa náš pár chce odísť do dôchodku a zmenšiť sa na byt. Predávajú svoj veľký dom za 1 milión dolárov a kupujú byt za 750 000 dolárov. Z predaja domu budú mať kapitálový zisk 600 000 dolárov (1 milión - 400 000 dolárov). Avšak, budú musieť platiť daň iba zo 100 000 dolárov zo zisku kvôli vylúčeniu 500 000 dolárov. Môžu použiť 250 000 dolárov v hotovosti, ktoré zostanú po zakúpení bytu akýmkoľvek spôsobom.
Dodatočné body
Požadované dva roky vlastníctva a používania počas päťročného obdobia, ktoré sa končí v deň predaja, nemusia byť nepretržité. Preto, ak ste si prenajali svoj dom počas prvého, tretieho a piateho roku vlastníctva, ale žili ste v ňom druhý a štvrtý rok, vylúčenie by ste mohli vylúčiť.
Okrem toho existujú výnimky z dvojročného pravidla obsadenia. Patria sem: zdravotné postihnutie, odsúdenie a rozvod.
Ak vylúčenie vymaže všetky vaše zisky, nemusíte nahlásiť predaj v daňovom priznaní. V opačnom prípade musíte transakciu zaevidovať do Plánu D. V každom prípade nezabudnite uchovať všetky záznamy najmenej tri roky.
Nemyslite si, že toto vylúčenie môžete použiť, iba ak vlastníte jeden rodinný dom, tradičný dom. Zákon sa vzťahuje na každé obydlie, ktoré považujete za svoje hlavné bydlisko, ako napríklad:
- obývacia loď
- Byt alebo mestský dom
- Družstevný byt
- Mobilný dom
Ako znížiť daň
Aj keď je vyhýbanie sa dani zo zisku 250 000 dolárov (500 000 dolárov pre spoločné daňové subjekty) významné, nemusí stačiť na úplné vyrovnanie ziskov niektorých predajcov. Existuje niekoľko vecí, ktoré môžete urobiť, aby ste zvýšili svoju nákladovú základňu a znížili svoju daňovú povinnosť.
Vráťte sa späť do svojich záznamov a zistite, či ste mali ďalšie povolené výdavky vrátane:
- Poplatky za vysporiadanie alebo záverečné náklady pri kúpe domu
- Dane z nehnuteľností, ktoré dlhoval predajca, ale za ktoré ste zaplatili a neboli preplatené
- Vylepšenia domácnosti, ako je napríklad nová strecha alebo prístavba miestnosti
Spodný riadok
Nakoniec sa pozrite na svoje ďalšie investície. Vlastníte akcie, dlhopisy alebo iné nehnuteľnosti, ktorých hodnota je nižšia, ako ste za ne zaplatili? Môžete ich predať a straty použiť na kompenzáciu kapitálového zisku z predaja domov.