Rekreačný dom alebo investícia produkujúca príjmy?

Americký sen o kúpe domu prešiel v posledných 50 rokoch veľkým množstvom zmien, ktoré sa rozšírili do druhého alebo dovolenkového domu. Tieto chaty na brehu jazera, chaty v horách a chaty na pláži často sedia prázdne 90% roka, zatiaľ čo ich majitelia platia čas na ďalšiu dovolenku - a platia účty za hypotéky a dane z nehnuteľností.

Samozrejme existuje aj iná alternatíva, ako nechať svoj dovolenkový dom zbierať prach, keď tam nemôžete byť: Prenajmite ho iným ľuďom, ktorí sa chcú tešiť z práce. Aj keď prenájom môže byť lukratívny, musíte zvážiť daňové dôsledky.

Kľúčové jedlá

• IRS považuje druhý dom za investičnú nehnuteľnosť, ak v nej strávite menej ako dva týždne a zvyšok času sa pokúsite prenajať.
• Straty z prenájmu môžu byť odpísané iba proti príjmom z iných nájomných, súkromného partnerstva, ktoré nevykonávate, alebo spoločnosti S-corporation.
• Čas, ktorý ste vlastnili prázdninový dom, ovplyvňuje to, aké dane z kapitálových výnosov platíte.
• Ak vlastníte druhý dom na účely jeho prenájmu a máte AGI pod 150 000 dolárov, začnite s jeho aktívnou správou.

Poskytovanie druhého domu

Nákup a udržiavanie druhého bydliska je obrovské finančné rozhodnutie. Druhý dom má všetky náklady na svoj prvý domov a často aj viac, ale bez jednoduchého odpisu z IRS.

Ak uvažujete o kúpe druhého domu, jedným z prvých krokov je rozhodnúť sa, či budete nákup financovať hypotékou alebo či budete platiť hotovosť. Na pomoc pri rozhodovaní použite hypotekárnu kalkulačku na zisťovanie úrokových sadzieb od poskytovateľov úverov v oblasti, kde sa nachádza vaša nehnuteľnosť. Potom, čo ste zhromaždili odhady celkových nákladov na mesačné splátky hypotéky, choďte na svoje financie, aby ste zistili, či nemá zmysel hypotéku alebo platenie v hotovosti zmysluplnejšie.

Ak ste odhodlaní získať dovolenkový dom, ale nemáte kapitál na nákup v plnej výške, uvedomte si, že IRS uzavrela medzeru, v ktorej by ste mohli použiť druhú hypotéku na nákup samostatného investičného majetku a zároveň odpočítať svoje platby ako hypotekárny úrok. Ak máte v úmysle požičať si na druhý dom, musíte si vziať ďalšiu hypotéku, ktorá umožňuje odpočítanie dane.

7, 4 milióna

Počet domov v USA, čo zodpovedá 5, 6% z celkového bytového fondu, ktoré spĺňajú podmienky na druhý odpočet dane z hypoték na bývanie, uvádza Národná asociácia domácich staviteľov a Úrad sčítania ľudu.

IRS na investície do dovolenkových domov

Ak vlastníte dom a prenajímate ho na menej ako 15 dní, nemusíte vykazovať príjem. IRS však považuje druhý dom za investičnú nehnuteľnosť, ak v nej strávite menej ako dva týždne a potom sa pokúsite prenajať si ju na zvyšok času. Je dôležité pamätať na to, že dopyt po vašej kabíne v lese môže prísť iba v čase špičky - v rovnakom období, v ktorom by ste pravdepodobne chceli nehnuteľnosť využívať sami.

Zdá sa, že druhé domovy sú pre IRS sivou škvrnou. Všetky straty z prenájmu sú „pasívne straty“ alebo „straty zo zárobkov“. Tieto môžu byť odpísané iba proti príjmom z iných pasívnych aktivít, ako sú iné nájomné, súkromné ​​partnerstvo, ktorému nepomáhate, alebo spoločnosť S-corporation. Pasívne straty, ktoré nemôžete použiť, sa prenášajú, až kým predáte dovolenkový dom. Ak nehnuteľnosť predáte, minulé straty môžete použiť na kompenzáciu všetkých ziskov. Ak máte po predaji ďalšie odpisy pasívnych strát, môžete si ich uplatniť proti bežnému príjmu.

Podľa najnovších pokynov IRS pre daňový rok 2019 si môžete odpočítať až 25 000 dolárov ročne, ak:

• Upravený hrubý príjem je nižší ako 100 000 dolárov
• Aktívne sa zúčastňujete na správe nehnuteľnosti

Táto daňová úľava zmizne pri hrubom príjme upravenom na 150 000 dolárov (AGI), hoci väčšina ľudí, ktorí si môžu dovoliť kúpiť druhý dom, bude mať AGI ďaleko nad týmito číslami. Ak je váš AGI medzi 100 000 a 150 000 USD, máte nárok na polovicu odpočtu. Najväčšou výzvou je aktívna účasť. Ročný odpočet môžete použiť, ak sa chcete vy alebo váš manželský partner stať kvalifikovaným realitným profesionálom a aktívne spravovať majetok, ktorý zverejňuje pasívne straty. Upozorňujeme však, že IRS pravdepodobne nebude veriť, že ako správca nehnuteľnosti zastávate prácu na plný úväzok a mesačný svit. Budete potrebovať podrobný denník o tom, prečo, kedy, kde a čo robíte ako správca nehnuteľnosti, aby ste dokázali svoj prípad a odpočítali si ho.

Väčšine ľudí, ktorí vlastnia druhé domovy, by sa lepšie dalo klasifikovať ako nehnuteľnosť so zmiešaným využitím na daňové účely a prenajať si ich na 14 nocí v danom roku bez dane.

Predaj rekreačného domu

Nehnuteľnosti v populárnych dovolenkových oblastiach majú zvyčajne tendenciu vidieť vyššie ako priemerné zhodnocovanie, takže niekedy budete možno chcieť vyplácať a predávať. Doba, ktorú ste vlastnili prázdninový dom, ovplyvňuje vašu daň z kapitálových výnosov. Ak predáte pred uplynutím jedného roka, budete podliehať sadzbe krátkodobých kapitálových výnosov. Ak predávate po roku, vaša federálna daň sa vypočíta na základe sadzby dlhodobých kapitálových výnosov.

Ak sa však chcete úplne presťahovať, môžete urobiť trochu dodge. Ak predáte svoje primárne bydlisko s odpočtom bez dane 250 000 dolárov na osobu a presťahujete sa do dovolenkového domu a deklarujete ho ako svoje nové primárne bydlisko, budete môcť znovu využiť oslobodenie 250 000 dolárov (500 000 dolárov pre páry) - ak budete žiť na bývalý prázdninový dom na dva roky. Táto stratégia je, žiaľ, často praktická iba pre samostatne zárobkovo činné osoby alebo pre dôchodcov. Existujú aj ďalšie obmedzenia týkajúce sa použitia vylúčenia kapitálu pre dovolenkové domy, ktoré boli premenené na primárne bydlisko.

Takmer 60% Američanov má podľa najnovších údajov za rok 2018 určitú formu životného poistenia.

Ak sa rozhodnete, že sa chcete stať prenajímateľom v druhom dome a máte AGI pod 150 000 dolárov, najlepším postupom môže byť aktívna účasť na správe vášho vlastného majetku.

Tipy pre druhého majiteľa domu

Ak vlastníte druhý dom na účely jeho prenájmu a máte AGI pod 150 000 dolárov, potom sa tam zapojte a začnite s jeho aktívnou správou. To znamená, že na nájdenie nájomcov nebudete môcť použiť agenta. Opravy zabezpečíte osobne, ale pasívne straty vám odpíšu.

Ak vás aktívny manažment nevyzýva, alebo je váš AGI príliš vysoký, strávte viac času v kabíne a premeníte ho skôr na nehnuteľnosť zmiešaného použitia než na investičný majetok. To znamená, že dane sa menia so zmenou označenia - hlavne preto, že nemôžete použiť pasívne straty. Budete si však môcť uplatniť určité percento z hypotekárnych úrokov a daní z nehnuteľností ako odpočty z dane z príjmu.