Dôverenská listina
Podielový list, tiež známy ako listina o dôvere, je dokument, ktorý sa niekedy používa pri transakciách s nehnuteľnosťami v USA. Ide o dokument, ktorý vstupuje do hry, keď jedna strana vzala pôžičku od inej strany na nákup nehnuteľnosti. Podielový list predstavuje dohodu medzi dlžníkom a veriteľom o vlastníctve majetku v neutrálnej a nezávislej tretej strane až do splatenia úveru.
Hoci sú dôverné listiny menej bežné ako kedykoľvek predtým, približne 20 štátov stále nariaďuje použitie jedného, nie hypotéky, keď sa financuje nákup nehnuteľností.
Trustové listiny sa bežne používajú na Aljaške, v Arizone, Kalifornii, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montane, Severnej Karolíne, Tennessee, Texase, Virgínii a Západnej Virgínii. Niekoľko štátov, ako sú Kentucky, Maryland a Južná Dakota, povoľuje používať dôverné listiny aj hypotéky.
Ako funguje dôveryhodná listina
Pri transakciách s nehnuteľnosťami - napríklad pri kúpe domu - veriteľ dáva dlžníkovi peniaze výmenou za jednu alebo viac vlastných zmeniek spojených s listinou dôvery. Táto listina prevádza právny nárok na nehnuteľný majetok na nestranného správcu, zvyčajne na titulnú spoločnosť, zverenú spoločnosť alebo banku, ktorá ho drží ako záruku za zmenky - zabezpečenie úveru. Spravodlivé vlastníctvo - právo na úplné vlastníctvo - zostáva na dlžníkovi, rovnako ako plné využívanie a zodpovednosť za majetok.
Tento stav pretrváva po celú dobu splácania úveru. Správca je držiteľom právneho titulu, kým dlžník nezaplatí dlh v plnej výške, a v tomto momente sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti stáva dlžníkom. Ak dlžník nesplatí úver, správca prevezme plnú kontrolu nad majetkom.
Kľúč s sebou
- Pri financovaných transakciách s nehnuteľnosťami zverené zverenské listiny prevádzajú právne vlastníctvo majetku na tretiu stranu, napríklad na banku, úschovu alebo obchodnú spoločnosť s majetkom, až kým dlžník nezaplatí svoj dlh veriteľovi.
- V niektorých štátoch sa namiesto hypotéky používajú zverenecké listiny.
- Investovanie do dôveryhodných listín môže poskytnúť vysoko výnosný tok príjmov.
Trust Deed vs. Hypotéka
Trustové listiny a hypotéky sa používajú v bankových aj súkromných pôžičkách na vytváranie záložných práv k nehnuteľnostiam a obidve sa obvykle zaznamenávajú ako dlh v okrese, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Hypotéka sa však týka dvoch strán: dlžníka (alebo hypotéky) a veriteľa (alebo hypotéky). Na rozdiel od toho, listina o dôveryhodnosti sa týka troch strán: dlžníka (alebo správcu), veriteľa (alebo príjemcu) a správcu. Správca je držiteľom záložného práva v prospech veriteľa; v prípade omeškania dlžníka, na žiadosť veriteľa začne a ukončí proces vylúčenia.
Na rozdiel od všeobecného použitia nie je hypotéka technicky pôžička na kúpu nehnuteľnosti; je to dohoda, ktorá sa zaväzuje nehnuteľnosť ako záruku za pôžičku.
Zabavenie majetku a zverenecké listiny
Hypotéky a listiny dôvery majú rôzne procesy vylúčenia. Vylúčenie zo súdneho konania je súdny proces, ktorý sa vynucuje, keď veriteľ podá proti dlžníkovi žalobu o nesplnenie hypotéky. Tento proces je časovo náročný a nákladný. Ak aukcia vylúčených nehnuteľností neprináša dostatok peňazí na splatenie zmenky, veriteľ môže voči dlžníkovi vydať rozsudok o nedostatku, ktorý žiada o zostatok. Avšak aj po predaji majetku má dlžník právo na spätné odkúpenie: Môže požičať veriteľovi v stanovenej lehote a získať vlastnícke právo.
Naopak, listina o dôvere umožňuje veriteľovi začať rýchlejšie a lacnejšie mimosúdne uzavretie trhu, obísť súdny systém a dodržiavať postupy načrtnuté v listine dôvery a štátnom práve. Ak dlžník nezruší pôžičku, nehnuteľnosť sa ponúkne na dražbu prostredníctvom predaja správcu. Titul sa prevedie z poručníka na nového majiteľa prostredníctvom listiny správcu po predaji. Ak na predaj správcov nie sú uchádzači, nehnuteľnosť sa vráti veriteľovi prostredníctvom listiny správcu. Po predaji majetku nemá dlžník právo na spätné odkúpenie.
Správca je okrem toho zodpovedný za vyplatenie výnosov z predaja dlžníkovi a veriteľovi po ukončení predaja. Správca vyplatí veriteľovi sumu zostávajúcu na dlhu a zaplatí dlžníkovi všetko, čo presahuje túto sumu, čím umožní veriteľovi kúpiť nehnuteľnosť.
Výhody a nevýhody investovania do zvereneckých listín
Investori, ktorí hľadajú šťavnaté výnosy, sa niekedy obracajú na sektor nehnuteľností - najmä na dôverné listiny.
Pri investovaní do svedomitého investora požičiava investor vývojárovi pracujúcemu na realitnom projekte. Meno investora sa považuje za veriteľa ako veriteľa. Investor zhromažďuje úroky z jeho pôžičky; po ukončení projektu sa mu v plnej miere vráti jeho riaditeľ. Obchodník sprostredkovateľ dôvery zvyčajne obchod uľahčuje.
Pros
Vysoký výnosový tok
Diverzifikácia portfólia
Zápory
nelikvidita
Žiadne kapitálové zhodnotenie
Aký vývojár vstúpi do tejto dohody? Banky sa často zdráhajú požičiavať určitým typom vývoja, ako sú komerčné projekty strednej veľkosti - príliš malé pre veľkých veriteľov, príliš veľké pre malých - alebo vývojári so slabými výsledkami alebo príliš veľa pôžičiek. Opatrní veritelia sa môžu tiež vyvíjať príliš pomaly pre vývojárov v porovnaní s obmedzeným termínom na začatie alebo dokončenie projektu.
Títo vývojári sú teda často v kríze. Z týchto dôvodov môžu investori s dôverou často očakávať vysoké úrokové sadzby zo svojich peňazí. Môžu ťažiť z výhod diverzifikácie do inej triedy aktív bez toho, aby museli byť odborníkmi na výstavbu alebo správu nehnuteľností: Ide o pasívnu investíciu.
Investovanie do zverenských spoločností má určité riziká a nevýhody. Na rozdiel od akcií nie sú investície do nehnuteľností likvidné, čo znamená, že investori nemôžu získať svoje peniaze na požiadanie. Investori tiež môžu očakávať iba úrok, ktorý úver generuje, pričom akékoľvek ďalšie zhodnotenie kapitálu je nepravdepodobné. Investované strany môžu využiť akékoľvek právne nezrovnalosti vo zvereneckej listine, čo môže spôsobiť nákladné právne spletenia, ktoré môžu investíciu ohroziť. Typický investor s malými skúsenosťami môže mať ťažkosti, pretože na nájdenie dôveryhodných a dôveryhodných vývojárov, projektov a sprostredkovateľov je potrebná určitá skupina odborných znalostí.
Príklad reálneho sveta v reálnom svete
Napríklad krátka forma dokumentu o listine dôvery, ktorý sa používa v kraji Austin v Texase, pokrýva požiadavky na väčšinu veriteľov. Formulár začína definíciou pojmov a priestormi pre dlžníka, veriteľa a správcu na vyplnenie ich mien. Vypožičaná suma a adresa nehnuteľnosti sa musia vyplniť.
Po tejto časti dokument ďalej špecifikuje prevod práv k majetku a jednotné zmluvy vrátane:
- Podrobnosti o platbe istiny a úrokov
- Podmienené fondy
- záložné práva
- Poistenie majetku a údržba štruktúr
- Obsadenie štruktúry - určenie dlžníka sa musí začať zdržiavať do 60 dní
Formulár tiež obsahuje nejednotné zmluvy, ktoré určujú zlyhanie alebo porušenie ktorejkoľvek z podmienok dohody. Existuje aj špecifikácia, že pôžička, s ktorou sa dokument zaoberá, nie je pôžičkou na vlastný kapitál - to znamená, z čoho dlžník dostane hotovosť - pôžička je určená na kúpu nehnuteľnosti.
Zmluva o dôvere sa končí medzerou na podpis dlžníka, čo musia urobiť za prítomnosti notára a dvoch svedkov, ktorí tiež podpíšu.