Hlavné dôvody pre investovanie do nehnuteľností

Investície do nehnuteľností sú nákupom budúceho toku príjmov z nehnuteľností a môžu ponúkať niekoľko výhod oproti iným typom investícií vrátane potenciálne vyšších výnosov, stability, zabezpečenia inflácie a diverzifikácie. Uvádzame niektoré z hlavných dôvodov na zváženie investovania do nehnuteľností.

Kľúčové jedlá

• Investovanie do nehnuteľností nebolo nikdy jednoduchšie vďaka REIT a realitným fondom ETF, ktoré umožňujú bežným investorom vstupovať do rôznych typov nehnuteľností a miest.
• Investori sa môžu snažiť pridať do svojho portfólia nehnuteľnosti ako diverzifikátor a zaistiť proti inflácii.
• Nehnuteľnosť má ďalšie výhody, ako je jej schopnosť zvyšovať hodnotu a vytvárať peňažné toky z príjmu z prenájmu alebo hypotekárneho úroku.

Konkurenčné výnosy upravené o riziko

Na základe údajov Národnej rady realitných investorov do nehnuteľností (NCREIF) z júla 2018 sa komerčná nehnuteľnosť na súkromnom trhu vrátila za posledných päť rokov v priemere 9, 85%. Táto vierohodná výkonnosť sa dosiahla spolu s nízkou volatilitou v porovnaní s akciami a dlhopismi pre vysoko konkurenčné rizikovo upravené výnosy.

Kritici tvrdia, že charakteristika nízkej volatility nehnuteľností je výsledkom zriedkavých transakcií s nehnuteľnosťami a majetkových hodnôt, ktoré sú často určené odhadmi tretích strán, ktoré majú tendenciu trh zaostávať. Zriedkavé transakcie a oceňovanie majú za následok vyhladenie výnosov, pretože vykázané hodnoty nehnuteľností podhodnocujú trhové hodnoty pri vzostupe a nadhodnocovajú trhové hodnoty v poklese.

Aj keď je pravda, že historické odhady volatility nehnuteľností by sa mali upravovať smerom nahor, trhy v reálnom čase sú náchylné na neočakávané neočakávané šoky. Dobrým príkladom by mohol byť „Flash Crash“ z mája 2010, kedy bola hodnota akciového trhu 1 bilión dolárov vymazaná za pouhých 15 minút. V prostredí, kde je problémom volatilita trhu a dynamika algoritmického obchodovania je nejasná, je stabilnejšie oceňovanie nehnuteľností atraktívne.

Vysoká hodnota hmotného majetku

Na rozdiel od akcií a do istej miery dlhopisov je investícia do nehnuteľností podporená vysokou úrovňou tehál a mált. Pomáha to zmierňovať konflikt medzi hlavným a agentom alebo rozsah, v akom je záujem investora závislý od integrity a kompetencie manažérov a dlžníkov. Dokonca aj investičné fondy pre nehnuteľnosti (REIT), ktoré sú kótované na trhu s nehnuteľnosťami, majú často nariadenia, ktoré určujú, aby sa minimálne percento zisku vyplatilo ako dividenda.

Atraktívny a stabilný výnos

Kľúčovou črtou investícií do nehnuteľností je značná časť celkového výnosu plynúceho z dlhodobého príjmu z prenájmu. Za obdobie 30 rokov od roku 1977 do roku 2007 takmer 80% celkového amerického výnosu z nehnuteľností pochádzalo z príjmových tokov. To pomáha znižovať volatilitu, pretože investície, ktoré sa viac spoliehajú na výnosnosť, majú tendenciu byť menej volatilné ako tie, ktoré sa viac spoliehajú na návratnosť kapitálu.

Nehnuteľnosť je tiež atraktívna v porovnaní s tradičnejšími zdrojmi výnosov. Trieda aktív sa obvykle obchoduje s prémiou za výnos do Štátnych pokladníc USA a je obzvlášť atraktívna v prostredí, kde sú nízke sadzby štátnej pokladnice.

Diverzifikácia portfólia

Ďalšou výhodou investovania do nehnuteľností je jeho diverzifikačný potenciál. Nehnuteľnosti majú nízku a v niektorých prípadoch negatívnu koreláciu s inými hlavnými triedami aktív. To znamená, že pridanie nehnuteľností do portfólia diverzifikovaných aktív môže znížiť volatilitu portfólia a poskytnúť vyššiu návratnosť na jednotku rizika.

Zabezpečenie inflácie

Schopnosť nehnuteľností zabezpečovať infláciu vyplýva z pozitívneho vzťahu medzi rastom HDP a dopytom po nehnuteľnostiach. S rastom ekonomík vedie dopyt po nehnuteľnostiach k zvýšeniu nájomného, ​​čo sa následne premieta do vyšších kapitálových hodnôt. Preto má nehnuteľnosť tendenciu udržiavať kúpnu silu kapitálu prenášaním časti inflačného tlaku na nájomcov a začlenením časti inflačného tlaku vo forme zhodnotenia kapitálu.

Nevýhoda: Nedostatok likvidity

Hlavnou nevýhodou investovania do nehnuteľností je nelikvidita alebo relatívne ťažkosti pri premene majetku na hotovosť a peniaze na majetok. Na rozdiel od transakcie s akciami alebo dlhopismi, ktorá môže byť dokončená v priebehu niekoľkých sekúnd, môže transakcia s nehnuteľnosťami trvať niekoľko mesiacov, kým sa uzavrie. Aj s pomocou sprostredkovateľa môže byť nájdenie správnej protistrany iba pár týždňov práce.

Pokrok v oblasti finančných inovácií však priniesol riešenie problému nelikvidnosti vo forme kótovaných REIT a realitných spoločností. Tieto poskytujú nepriame vlastníctvo nehnuteľností a sú štruktúrované ako kótované spoločnosti. Ponúkajú lepšiu likviditu a trhové oceňovanie, ale prichádzajú za cenu vyššej volatility a nižších výhod diverzifikácie.

Spodný riadok

Nehnuteľnosť je samostatná trieda aktív, ktorá je ľahko zrozumiteľná a môže zvýšiť profil rizika a návratnosti portfólia investora. Samo o sebe nehnuteľnosť ponúka konkurencieschopné výnosy prispôsobené riziku, s menším konfliktom medzi hlavnými agentmi a atraktívnymi príjmovými tokmi. Môže tiež zlepšiť portfólio znížením volatility prostredníctvom diverzifikácie. Aj keď nelikvidita môže byť problémom pre niektorých investorov, existujú spôsoby, ako získať expozíciu k nehnuteľnostiam, ale zároveň ju zlikvidovať a vyrovnať ju tradičným triedam aktív.