Top 10 funkcií ziskovej nehnuteľnosti na prenájom
Hľadáte nákup obytnej nehnuteľnosti na prenájom? Táto myšlienka môže byť pre začínajúceho investora skľučujúca. Nehnuteľnosť je náročná záležitosť a pole je posiate pozemnými mínami, ktoré môžu zničiť vaše výnosy. Tu sú najdôležitejšie veci, ktoré je potrebné vziať do úvahy pri nákupe nehnuteľnosti s príjmom.
Spustenie vyhľadávania
Možno budete chcieť, aby vám realitný agent pomohol dokončiť nákup, ale mali by ste začať hľadať nehnuteľnosť sami. Agent môže na vás vzbudiť zbytočný tlak, kým nenájdete investíciu, ktorá vám najviac vyhovuje. A zistenie, že investícia si vyžiada nejaké uzdravovacie schopnosti a kožu topánky.
Kľúčové jedlá
- Dôkladne skontrolujte okolie. Jeho životaschopnosť a vybavenie sú kľúčové.
- Je miera neobsadenosti okolia vysoká “>
Váš dosah bude obmedzený podľa toho, či chcete nehnuteľnosť aktívne spravovať alebo si najať niekoho iného na jej správu. Ak máte v úmysle aktívne spravovať, nechcete nehnuteľnosť, ktorá je príliš ďaleko od miesta vášho bydliska. Ak sa chystáte na správcovskú spoločnosť, aby sa o ňu starala, blízkosť nie je problém.
Pozrime sa na 10 najdôležitejších vecí, ktoré by ste mali zvážiť pri hľadaní správnej nehnuteľnosti na prenájom.
01:59Top 10 funkcií výnosného prenájmu nehnuteľnosti
1. Okolie. Okolie, v ktorom kupujete, určí typy nájomcov, ktorých priťahujete, a mieru voľných miest. Ak si kúpite blízko univerzity, je pravdepodobné, že študenti budú dominovať vášmu bazénu potenciálnych nájomcov a každé leto sa budete snažiť obsadiť voľné pracovné miesta. Uvedomte si tiež, že niektoré mestá sa snažia odrádzať od konverzie z prenájmu uvalením neprimeraných poplatkov za povolenie a hromadením byrokracie.
2. Dane z nehnuteľností. Dane z nehnuteľností sa pravdepodobne budú vo vašej cieľovej oblasti veľmi líšiť a vy si chcete byť vedomí toho, koľko im stratíte. Vysoké dane z nehnuteľností nie sú vždy zlou vecou vo veľkom susedstve, ktoré priťahuje dlhodobých nájomcov, ale existujú aj mizerné miesta s vysokými daňami. Hodnotiaci úrad obce bude obsahovať všetky daňové informácie, alebo sa môžete porozprávať s majiteľmi domu v komunite. Je tiež múdre zistiť, či je pravdepodobné zvýšenie dane z nehnuteľností v blízkej budúcnosti. Mesto vo finančnej núdzi môže zvýšiť dane ďaleko nad rámec toho, čo môže prenajímateľ realisticky účtovať nájomné.
3. Školy. Ak máte čo do činenia s rodinnými domami, zvážte kvalitu miestnych škôl. Aj keď vás bude najviac zaujímať mesačný cash flow, celková hodnota vašej nehnuteľnosti na prenájom sa objaví, keď ju nakoniec predáte. Ak v blízkosti nie sú dobré školy, môže to ovplyvniť hodnotu vašej investície.
4. Zločin. Nikto nechce bývať vedľa horúceho miesta pre trestnú činnosť. Miestna polícia alebo verejná knižnica by mali mať k dispozícii presné štatistiky o zločinoch v susedných štvrtiach. Skontrolujte sadzby kvôli vandalizmu, závažným trestným činom a drobným trestným činom a všimnite si, či sa trestná činnosť pohybuje nahor alebo nadol. Môžete sa tiež opýtať na frekvenciu prítomnosti polície vo vašom okolí.
5. Trh práce. Miesta s rastúcimi pracovnými príležitosťami priťahujú viac nájomcov. Ak sa chcete dozvedieť, ako sa v jednotlivých krajinách nachádza miera dostupnosti pracovných miest, obráťte sa na Štatistický úrad USA alebo navštívte miestnu knižnicu. Ak vidíte oznámenie o presune veľkej spoločnosti do oblasti, môžete si byť istí, že pracovníci, ktorí hľadajú miesto, kde žijú, sa do oblasti dostanú. To môže spôsobiť, že ceny nehnuteľností budú stúpať alebo klesať, v závislosti od typu podnikania, v ktorom sa pohybujete. Môžete predpokladať, že ak by ste chceli túto spoločnosť na záhrade, aj vaši nájomníci.
6. Vybavenie. Prejdite sa po okolí a pozrite sa na parky, reštaurácie, telocvične, kiná, odkazy na verejnú dopravu a všetky ďalšie výhody, ktoré priťahujú nájomcov. Radnica môže mať propagačnú literatúru, ktorá vám dá predstavu o tom, kde nájsť najlepšiu kombináciu občianskej vybavenosti a súkromného majetku.
7. Budúci vývoj. Oddelenie mestského plánovania bude mať informácie o novom vývoji, ktorý sa blíži alebo bol zónovaný do oblasti. Ak prebieha veľa výstavby, je to pravdepodobne dobrá oblasť rastu. Dajte si pozor na nový vývoj, ktorý by mohol poškodiť cenu okolitých nehnuteľností. Ďalšie nové bývanie môže tiež konkurovať vášmu majetku.
8. Počet ponúk a voľných pracovných miest. Ak má susedstvo neobvykle vysoký počet záznamov, môže signalizovať sezónny cyklus alebo susedstvo upadá. Musíte zistiť, o čo ide. V oboch prípadoch vysoká miera neobsadenosti núti majiteľov k nižšiemu nájomnému, aby prilákali nájomcov. Nízka miera neobsadenosti umožňuje majiteľom zvýšiť sadzby nájomného.
9. Priemerné nájomné. Príjem z prenájmu bude váš chlieb a maslo, takže musíte vedieť, aký je priemerný nájom v tejto oblasti. Uistite sa, že všetok majetok, ktorý považujete, bude mať dostatočný nájom na úhradu hypotéky, daní a ďalších výdavkov. Preskúmajte oblasť dostatočne dobre, aby ste zistili, kam bude v nasledujúcich piatich rokoch smerovať. Ak si teraz môžete túto oblasť dovoliť, ale očakáva sa zvýšenie daní, cenovo dostupná nehnuteľnosť môže dnes znamenať bankrot.
10. Prírodné katastrofy. Poistenie je ďalší náklad, ktorý budete musieť odpočítať od svojich výnosov, takže musíte vedieť, koľko to bude stáť. Ak je oblasť náchylná na zemetrasenie alebo záplavy, náklady na pokrytie sa môžu zjednotiť podľa vášho príjmu z prenájmu.
Získavanie informácií
Oficiálne zdroje sú skvelé, ale porozprávajte sa so susedmi a získajte skutočnú kopček. Porozprávajte sa s nájomníkmi, ako aj s majiteľmi domu. Nájomcovia budú o negatívnych aspektoch čestnejšie, pretože do nich nemajú žiadne investície. Navštívte oblasť v rôznych časoch v rôznych dňoch v týždni, aby ste videli svojich budúcich susedov v akcii.
Výber nehnuteľnosti
Vo všeobecnosti je najlepšou investíciou pre začiatočníkov obydlia pre jednu rodinu alebo byt. Byt je nenáročný na údržbu, pretože združenie bytov sa stará o externé opravy, takže sa nemusíte starať iba o interiér. Condos však majú tendenciu získavať nižšie nájomné a oceňujú pomalšie ako rodinné domy.
Rodinné domy majú tendenciu priťahovať dlhodobých nájomcov. Rodiny alebo páry sú vo všeobecnosti lepšími nájomcami ako jednotlivci, pretože je väčšia pravdepodobnosť, že budú finančne stabilní a pravidelne platia nájomné.
Keď sa zúžite okolie, vyhľadajte nehnuteľnosť, ktorá má potenciál na zhodnotenie a dobrý predpokladaný peňažný tok. Vyskúšajte nehnuteľnosti, ktoré sú drahšie, ako si môžete dovoliť, ako aj tie, ktoré sú na dosah. Nehnuteľnosti sa často predávajú pod cenou uvedenú v zozname.
Sledujte kótovacie ceny iných nehnuteľností a opýtajte sa kupujúcich na konečnú predajnú cenu, aby ste získali predstavu o tom, aká je trhová hodnota v okolí.
Ak chcete oceniť, hľadáte nehnuteľnosť, ktorá s niekoľkými kozmetickými zmenami a niekoľkými renováciami pritiahne nájomcov, ktorí sú ochotní platiť vyššie nájomné. Tým sa tiež zvýši hodnota nehnuteľnosti, ak sa rozhodnete ju predať po niekoľkých rokoch.
Kľúčovým krokom pri zabezpečovaní výnosného úsilia je, samozrejme, nákup nehnuteľnosti za primeranú cenu. Odporúčanie na prenájom nehnuteľnosti je platiť nie viac ako 12-násobok ročného nájomného, ktorý očakávate.
Nastavenie nájomného
Ako sa teda určuje potenciálny nájom? Budete musieť urobiť informovaný odhad. Nenechajte sa uniesť príliš optimistickými predpokladmi. Príliš vysoké nájomné a skončenie s prázdnou jednotkou na niekoľko mesiacov preč z celkového zisku v zhone.
Začnite s priemerným nájomným v okolí a pracujte odtiaľ. Zvážte, či má vaše miesto hodnotu o niečo viac alebo o niečo menej a prečo.
Ak chcete zistiť, či číslo nájomného pracuje pre vás ako investora, zistite, čo vás toto miesto skutočne bude stáť. Odpočítajte si očakávanú mesačnú splátku hypotéky, dane z nehnuteľností delené 12 mesiacmi, náklady na poistenie delené 12 a veľkorysý príspevok na údržbu a opravy.
Nepodceňujte náklady na údržbu a opravy. Tieto náklady závisia od veku nehnuteľnosti a od toho, koľko plánujete urobiť sami. Novšia budova bude pravdepodobne vyžadovať menej ako staršiu. Je nepravdepodobné, že by byt v komplexe pre seniorov bol vystavený rovnakému poškodeniu ako bývanie na vysokej škole.
Vykonaním vlastných opráv sa náklady výrazne znížia, ale tiež znamená pohotovosť 24 hodín denne, 7 dní v týždni pre prípad núdze. Ďalšou možnosťou je najať správcovskú spoločnosť. Firma zvláda všetko od rozbitých toaliet až po výber nájomného každý mesiac. Očakávajte, že za túto službu zaplatíte okolo 10% hrubého príjmu z prenájmu.
Ak všetky tieto čísla vyjdú dokonca, alebo ešte lepšie, s trochou zvyšku, môžete teraz požiadať svojho realitného agenta, aby predložil ponuku.
Uskutočnenie nákupu
Banky majú prísnejšie požiadavky na poskytovanie pôžičiek na investície do nehnuteľností ako na primárne bývanie. Predpokladajú, že ak sa časy stanú tvrdými, ľudia majú menšiu tendenciu ohrozovať svoje domovy ako obchodné nehnuteľnosti. Buďte pripravení zaplatiť najmenej 20% až 30% za zálohu a náklady na zatvorenie. Pred podpísaním nechajte nehnuteľnosť dôkladne skontrolovať odborníkom a pred podpísaním zmluvy nechajte právnika skontrolovať všetko.
Nezabudnite na poistenie majiteľov domov. Poistenie nájomcu pokrýva veci nájomcu, ale samotná budova je zodpovednosťou prenajímateľa a poistenie môže byť drahšie ako v prípade domu podobného majiteľovi. Hypotéka, poistenie a odpisy majetku sú daňovo uznateľné až do určitej výšky.
Spodný riadok
Každý štát má dobré mestá, každé mesto má dobré štvrte a každé susedstvo má dobré vlastnosti. Zarovnanie všetkých troch vyžaduje veľa práce a výskumu.
Ak nájdete ideálnu nehnuteľnosť na prenájom, udržiavajte svoje očakávania realistické a uistite sa, že vaše vlastné financie sú dostatočne zdravé, aby ste mohli počkať, kým nehnuteľnosť začne generovať hotovosť, a nie zúfalo.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.