Spoločný nájom - TIC
Spoločné nájomné bývanie je dojednanie, v ktorom dvaja alebo viacerí ľudia zdieľajú vlastnícke práva k nehnuteľnosti alebo parcele. Nehnuteľnosť môže byť komerčná alebo rezidenčná. Keď obyčajný nájomník zomrie, majetok prechádza na jeho majetok. Každý nezávislý vlastník môže kontrolovať rovnaké alebo odlišné percento z celkovej nehnuteľnosti. Nájom v spoločnom partnerovi má tiež právo ponechať svoj podiel na majetku akémukoľvek príjemcovi ako súčasť svojho majetku. Zmluvné podmienky pre nájomcov sú podrobne uvedené v listine, titule alebo v iných právne záväzných vlastníckych dokumentoch.
Ako funguje TIC
Ak dvaja alebo viacerí ľudia vlastnia nehnuteľnosť ako nájomníci spoločne, skupina vlastní všetky oblasti majetku rovnako. Spoloční nájomníci môžu mať iný podiel vlastníckych podielov. Napríklad Sarah a Debbie môžu vlastniť 25% majetku, zatiaľ čo Leticia vlastní 50% majetku. Zatiaľ čo percento vlastníctva sa líši, žiadny jednotlivec si nemôže nárokovať vlastníctvo na konkrétnu časť majetku.
Nájom v spoločných dohodách sa môže vytvoriť kedykoľvek. Jednotlivec sa teda môže zaujímať o majetok niekoľko rokov potom, ako ostatní členovia uzavrú nájomnú spoločnú dohodu. Ak sa vrátime k vyššie uvedenému príkladu, môžeme povedať, že Sarah a Leticia pôvodne vlastnili 50% majetku. V určitom okamihu sa Sarah rozhodla rozdeliť svoju 50% časť, keď Debbie opustila skupinu s rozdelením 25/25/50.
Členovia dohody môžu ďalej nezávisle predávať alebo požičiavať si za svoju časť vlastníctva.
Kľúčové jedlá
- Spoločné nájomné bývanie je dojednanie, v ktorom dvaja alebo viacerí ľudia majú vlastnícke práva k nehnuteľnosti.
- Spoloční nájomníci môžu vlastniť rôzne percentá nehnuteľností.
- Spoloční nájomníci sa môžu po smrti odkázať na svoj podiel na majetku každému.
- Spoločné nájomné sa významne líši od spoločného nájomného vzťahu, najmä pokiaľ ide o práva na pozostalosť a mieru vlastníctva každého nájomcu.
Likvidácia TIC
Jeden alebo viac spolu nájomcov si môžu kúpiť ostatných členov, aby spoločné nájomné bývanie zrušili. Ak by si spolu nájomcovia mali vytvoriť protichodné záujmy alebo pokyny týkajúce sa použitia, vylepšenia alebo chcú nehnuteľnosť predať, musia sa dohodnúť, aby sa pohli vpred. V prípadoch, keď nie je možné dosiahnuť porozumenie, sa môže uskutočniť akcia oddielu. Akcia rozdelenia môže byť dobrovoľná alebo nariadená súdom v závislosti od toho, ako dobre spolupracujú nájomníci.
V súdnom konaní o rozdelení majetku súd rozdelí majetok medzi nájomné právo na bežných členov, čo umožní každému členovi postupovať oddelene od ostatných členov. Známy ako oddiel v naturáliách, je to najpriamejší spôsob rozdelenia majetku a je to zvyčajne metóda, ktorá sa používa v prípade, keď nájomníci nie sú sporní.
V prípade, že spoluzamestnanci odmietnu spolupracovať, môžu zvážiť vstup do časti nehnuteľnosti predajom. Tu sa podnik predá a výnosy sa rozdelia medzi spolu nájomcov podľa ich príslušných záujmov na majetku.
Dane z nehnuteľností s vlastnosťami TIC
Nájom v spoločnej dohode, riadený platným právom, obyčajne načrtáva dôsledky spoločného vlastníctva na dane z nehnuteľnosti. V zmluve sa uvedie, ako sa daňová povinnosť zmluvne rozdeľuje na každého majiteľa.
Pretože nájom v spoločnej dohode právne nerozdeľuje parcelu alebo nehnuteľný majetok, väčšina daňových jurisdikcií nepriradí každému vlastníkovi osobitne daňový pomerný daň z nehnuteľností na základe percentuálneho podielu na vlastníctve. Spoloční nájomníci najčastejšie dostávajú jeden daň z nehnuteľnosti.
V mnohých jurisdikciách prenajímanie podľa spoločnej dohody ukladá spoločným nájomcom spoluzodpovednosť. Toto ustanovenie znamená, že každý z nezávislých vlastníkov môže byť zodpovedný za daň z nehnuteľností až do výšky vymeriavacieho základu. Zodpovednosť sa vzťahuje na každého vlastníka bez ohľadu na úroveň alebo percento vlastníctva.
Akonáhle je majetková daň splnená, spolu nájomníci odpočítajú túto platbu zo svojich podaní dane z príjmu. Ak by sa daňová jurisdikcia riadila spoločnou a nerozdielnou zodpovednosťou, mohol by každý spoluúčastník odpočítať sumu, ktorú prispel z podania dane z príjmu fyzických osôb. V krajinách, ktoré tento postup nedodržiavajú, môžu odpočítať určité percento z celkovej dane až do úrovne svojho vlastníctva.
Spoločné nájomné
Aj keď to znie podobne, spoločné nájomné sa líši niekoľkými spôsobmi od spoločného nájmu. V spoločnej nájme nájomníci získajú rovnaké podiely na majetku s rovnakou listinou v rovnakom čase.
Jedným z hlavných rozdielov je pridanie alebo odstúpenie ktoréhokoľvek člena z dohody. V dohodách TIC zmena členov neporušuje dohodu. V prípade spoločného nájmu je dohoda prerušená, ak niektorý z členov chce predať svoj záujem.
Napríklad, ak chce jeden alebo viac spolu nájomcov kúpiť ostatných, nehnuteľnosť sa musí technicky predať a výnosy sa rovnomerne rozdelia medzi vlastníkov. Členovia spoločného nájmu môžu tiež použiť právne rozdelenie majetku na oddelenie majetku, ak je podnik dostatočne veľký na to, aby vyhovoval tomuto oddeleniu.
Smrť spoločného nájomcu
Ďalší zásadný rozdiel sa vyskytuje v prípade smrti jedného nájomcu. Ako už bolo uvedené, dohody TIC umožňujú prechod majetku ako súčasť majetku vlastníka. V dohode o spoločnom nájme však názov nehnuteľnosti prechádza na pozostalého vlastníka.
Inými slovami, nájomníci nemajú automaticky žiadne právo na prežitie. Pokiaľ posledný z členov zosnulého neurčí, že ich podiel na majetku sa má rozdeliť medzi pozostalých vlastníkov, patrí do dedičstva zosnulý nájomca v spoločnom záujme. Naopak, v prípade spoločných nájomcov sa podiel zosnulého vlastníka automaticky prevedie na pozostalých vlastníkov. Napríklad, keď štyria spoloční nájomníci vlastnia dom a jeden nájomník zomrie, každý z troch pozostalých skončí ďalšou tretinou majetku.
Vlastníctvo manželstva a majetku
Niektoré štáty stanovili spoločné nájomné právo ako predvolené vlastníctvo vlastníctva pre manželské páry, zatiaľ čo iné ho využívajú v spoločnom modeli vlastníctva. Tretím modelom, ktorý sa používa v približne 25 štátoch, je nájom v celku (TbyE), v ktorom má každý z manželov rovnaký a nerozdelený podiel na majetku.
Výhody a nevýhody nájmu spoločné
Kúpa domu s členom rodiny, priateľom alebo obchodným partnerom ako spoločným nájomcom môže jednotlivcom pomôcť ľahšie vstúpiť na trh s nehnuteľnosťami. Pretože vklady a platby sú rozdelené, nákup a údržba nehnuteľnosti môžu byť lacnejšie ako pre jednotlivca. Úverová kapacita sa môže navyše zefektívniť, ak má jeden vlastník väčší príjem alebo lepšie finančné postavenie ako ostatní členovia.
Pros
Uľahčuje nákup nehnuteľností
Počet nájomcov sa môže zmeniť
Možné rôzne stupne vlastníctva
Zápory
Žiadne automatické práva na prežitie
Všetci nájomníci sú rovnako zodpovední za dlhy, dane
Jeden nájomca môže vynútiť predaj majetku
Avšak, keď hypotéky majetok ako nájomníci spoločné, zvyčajne všetci dlžníci podpísať dokumenty. Keďže všetci členovia podpíšu hypotekárne doklady, v prípade neplnenia záväzkov môže veriteľ zadržať podiely od všetkých členov skupiny. Aj keď jeden alebo viacerí dlžníci prestanú poskytovať príspevky na splátky hypotéky, ostatní dlžníci musia platby kryť, aby sa predišlo vylúčeniu.
Schopnosť využiť vôľu na určovanie príjemcov majetku umožňuje spolumajiteľovi kontrolovať ich podiel. Ak spolumajiteľ zomrie bez vôle, jeho záujem o nehnuteľnosť prejde dedičstvom - nákladná udalosť, pokiaľ ide o čas aj peniaze.
Zvyšní spolu nájomníci môžu tiež zistiť, že vlastnia nehnuteľnosť s niekým, koho nepoznajú alebo s ktorým nesúhlasia. Tento nový spolu nájomca môže podať akciu oddielu, čo núti neochotných spolu nájomcov predať alebo rozdeliť nehnuteľnosť.
Príklad spoločného nájmu (TIC)
Kalifornia umožňuje štyri typy spoluvlastníctva, ktoré zahŕňajú spoločné vlastníctvo, partnerstvo, spoločné nájomné právo a spoločné nájomné právo. TIC je však predvolená forma medzi nezosobášenými stranami alebo jednotlivcami, ktorí spoločne nadobúdajú nehnuteľnosť. V Kalifornii majú títo vlastníci spoločné postavenie nájomcov, pokiaľ v ich dohode alebo zmluve nie je výslovne uvedené inak, pričom sa zakladá partnerstvo alebo spoločný nájom.
Podľa SirkinLaw, realitnej kancelárie v San Franciscu, ktorá sa špecializuje na spoluvlastníctvo.
Stále viac a viac ľudí sa obracia na spoločné nájomné zmluvy ... ako spôsob, ako maximalizovať svoju kúpnu a predajnú silu. Tieto opatrenia znižujú ceny a zvyšujú výber pre kupujúcich tým, že im umožňujú združovať zdroje a kupovať viac nehnuteľností, ako by inak mohli alebo mohli.
V blogovom príspevku z augusta 2018 píšu, že konverzie TIC - zmena vlastníckej štruktúry nehnuteľností na spoločné usporiadanie nájomného vzťahu - sa stali obzvlášť populárnymi v metropolitných oblastiach Veľkého Los Angeles a San Francisco / Oakland.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.