Daňové pravidlá na prenájom vášho dovolenkového domu

Majitelia dovolenkových domov sa môžu rozhodnúť prenajať si svoje nehnuteľnosti, aby kompenzovali náklady na vlastníctvo alebo aby dosiahli príjem. V závislosti od počtu dní, v ktorých sa nehnuteľnosť každý rok prenajíma, môže mať vlastník nárok na určité daňové výhody, ktoré môžu pomôcť pri zvyšovaní dostupnosti domu v dovolenkovom dome. Pochopenie daňových pravidiel vopred môže majiteľom dovolenkových domov pomôcť využiť daňové úľavy a vyhnúť sa akýmkoľvek prekvapeniam v daňovom čase.
POZRI: Návod na rekreačné objekty

Pravidlo 14 dní alebo 10%
Daňové výhody, na ktoré môže mať vlastník nárok, závisia od počtu dní v roku, v ktorých sa nehnuteľnosť prenajíma, a od času, ktorý vlastník trávi v domácnosti. Ak sa dovolenkový dom používa výlučne na osobné potešenie majiteľa (a neprenajíma sa kedykoľvek počas roka), majiteľ môže vo všeobecnosti odpočítať dane z nehnuteľností a úroky z hypotéky na bývanie. Rovnako ako v prípade primárneho bydliska, náklady spojené s poistením, údržbou a pomôckami nemôžu byť odpísané.

Ak sa dom používa na účely prenájmu, majiteľ domu bude patriť do jednej z troch kategórií.

Objekt sa prenajíma každý rok na 14 dní alebo menej
Podľa daňových zákonov je možné dovolenkovú nehnuteľnosť každý rok prenajať až na dva týždne (14 nocí) každý rok bez potreby vykazovania príjmu z prenájmu. V tomto prípade sa dom stále považuje za osobné bydlisko, takže majiteľ môže odpočítať hypotekárne úroky a dane z nehnuteľností podľa prílohy A podľa štandardných pravidiel druhého domu. Majiteľ však nemôže odpočítať žiadne náklady ako náklady na prenájom.

Táto daňová úľava sa niekedy nazýva „oslobodenie od dane“, pretože majitelia domov v blízkosti národného golfového klubu v Auguste si môžu počas ročného turnaja zarobiť až 20 000 dolárov na prenájom svojich domov - bez toho, aby museli vykazovať príjem zo svojich daňových priznaní.

Majiteľ prenajíma nehnuteľnosť na 15 alebo viac dní a používa ju na menej ako 14 dní
V takom prípade sa nehnuteľnosť považuje za nehnuteľnosť nájomnú a činnosti spojené s prenájmom sa považujú za podnikanie. Všetky príjmy z prenájmu sa musia nahlásiť na IRS a majiteľ môže odpočítať určité náklady na prenájom vrátane:

• Poplatky platené správcom nehnuteľností
• Poistné
• Náklady na údržbu
• Úrok z hypotéky
• Majetkové dane
• utilities
• znehodnotenie

Suma nákladov na nájom, ktoré je možné odpočítať, je založená na percentuálnom podiele dní, v ktorých bol dovolenkový dom prenajatý (nazývaný „dni prenájmu“). Vypočíta sa vydelením počtu dní, v ktorých bol dom prenajatý, celkovým počtom dní, v ktorých bol dom použitý (dni prenájmu plus dni osobného použitia). Napríklad, ak dovolenkový dom mal celkovo 120 dní používania a 100 z týchto dní boli dni prenájmu, 83% výdavkov (100 dní prenájmu / 120 dní celkom používania) sa môže odpočítať z príjmu z prenájmu (časť z prenájmu) výdavkov, ktoré presahujú príjmy z prenájmu, sa nedajú odpočítať). Majiteľ by nemohol odpočítať zvyšných 17% nákladov na prenájom.

Okrem odpočítania nákladov na nájom môžu mať vlastníci každý rok možnosť odpočítať stratu až do výšky 25 000 dolárov v závislosti od upraveného hrubého príjmu (AGI) vlastníka a pasívne straty sa môžu odpísať, ak vlastník spravuje nehnuteľnosť sám alebo sám,

POZRI: Nájomné: Cash Cow or Money Pit?

Majiteľ používa nehnuteľnosť viac ako 14 dní alebo 10% z celkového počtu dní, v ktorých bol dom prenajatý
Ak osobné dni presiahnu 14 dní alebo 10% z počtu dní, v ktorých sa dom prenajíma (podľa toho, čo je väčšie), IRS považuje tento majetok za osobný pobyt a stratu z prenájmu nemožno odpočítať. Stále je možné odpočítať náklady na prenájom až do výšky príjmu z prenájmu, ako aj dane z nehnuteľností a hypotekárne úroky.

Keďže 14-dňové obmedzenie môže mať dramatický vplyv na dane, je dôležité presne sledovať a dokumentovať dni osobného použitia verzus dni používané na opravy a údržbu. Podľa IRS sa každý deň, ktorý je strávený „prácou v podstate na plný úväzok, opravou a údržbou (nezlepšuje sa), váš majetok sa nepovažuje za deň osobného použitia. Nepočítajte taký deň ako deň osobného použitia, aj keď členovia rodiny užívať nehnuteľnosť na rekreačné účely v ten istý deň. ““

Spodný riadok
Majitelia, ktorí si prenajímajú dovolenkové domy, môžu mať možnosť využiť určité daňové výhody, čím sa druhý dom stane dostupnejším. Daňové zákony poskytujú veľmi odlišné výhody v závislosti od počtu dní, v ktorých sa nehnuteľnosť každý rok prenajíma, a od času, v ktorom vlastník domov používa. Keďže daňové zákony sú zložité, môže byť užitočné (a obozretné) poradiť sa s kvalifikovaným daňovým špecialistom, aby ste získali komplexné znalosti o daňových zákonoch a určili najlepší prístup k prenájmu vášho dovolenkového domu.

POZRI: daňové odpočty pre vlastníkov nehnuteľností na prenájom