Tichá druhá hypotéka je definovaná
Tichá druhá hypotéka je druhá hypotéka umiestnená na aktívum pre prostriedky na zálohu, ktoré sa pôvodnému veriteľovi neposkytujú pri prvej hypotéke.
Rozdelenie tichej druhej hypotéky
Tiché druhé hypotéky sa používajú, keď si kupujúci nemôže dovoliť zálohu požadovanú pri prvej hypotéke. Umožňujú dlžníkovi kúpiť si dom, ktorý by si inak nemohli dovoliť. Tiché druhé hypotéky z nezverejniteľných zdrojov sú nezákonné. Existuje však niekoľko programov pomoci pri zálohových platbách sponzorovaných vládnymi agentúrami, ktoré poskytujú prostriedky na zálohové platby z prijateľných zdrojov.
Ak kupujúci kupuje dom, dohoda vyžaduje, aby dlžník poskytol zálohu. Veriteľ bude zvyčajne požadovať, aby dlžník pri dokončení hypotekárneho obchodu úplne zverejnil zdroje prostriedkov na zálohu. K podvodom alebo protiprávnym konaniam môže dôjsť, keď sa druhá hypotéka použije na splnenie povinnosti zaplatenia zálohy bez toho, aby sa ohlásila veriteľovi. V tejto situácii sa ticho odvoláva na nedostatok transparentnosti a zverejnenia.
Povedzme napríklad, že si chcete kúpiť dom za 250 000 dolárov. Zaistili ste hypotéku na 200 000 dolárov, čo vyžaduje zálohu vo výške 50 000 dolárov. Nemáte 50 000 dolárov v hotovosti alebo v tekutej držbe na zálohu, takže sa rozhodnete pre tichú druhú hypotéku vo výške 40 000 USD. Pôvodný veriteľ verí, že vaša záloha bude 50 000 dolárov, ak je to skutočne iba 10 000 dolárov (50 000 - 40 000 dolárov).
Tiché riziká druhej hypotéky
Od dlžníka sa vyžaduje, aby nahlásil druhú hypotéku so splátkou veriteľovi, pretože druhá hypotéka je zabezpečená aj proti špecifickému kolaterálu. Veritelia vo všeobecnosti požadujú hotovosť za zálohu, ktorá je zahrnutá do celkových podmienok prvého hypotekárneho úveru. Keby mal dlžník získať druhú hypotéku na kolaterál, malo by to vplyv na riziká a dobu splatnosti prvého hypotekárneho veriteľa. Druhá hypotéka by zvýšila riziko, pretože pridáva ďalšiu formu dlhu, ktorá zahŕňa aj nové platby úrokov. Prvý hypotekárny veriteľ sa okrem toho snaží získať plné práva na kolaterál v určitej časti kolaterálu a druhá hypotéka by bola v rozpore s právami zabezpečeného kolaterálu prvého rádu udelenými pôvodnému hypotekárnemu veriteľovi.
Programy pomoci pri zálohových platbách
Dlžníci majú možnosť určiť program asistencie pri zálohovaní, ktorý im pomôže s platbou ich akontácie. Program pomoci pri zálohových platbách môže poskytnúť dlžníkovi finančné prostriedky a je povolené, aby veriteľovi poskytol prvú hypotéku. Programy pomoci pri zálohových platbách nie je také ľahké identifikovať ako pôžička; v USA je však viac ako 2 000 programov. Tieto programy sú financované a ponúkané vládnymi agentúrami, ako je Ministerstvo bývania a rozvoja miest. Subjekty sponzorované vládou podporujú programy pomoci pri platbách v rámci rozvoja komunity.
Dlžníka možno odkázať na program od svojho úverového referenta. Finančné prostriedky na asistenta zálohových platieb je možné skúmať aj kontaktovaním agentúry bývania miestnej samosprávy. Napríklad Oddelenie bývania a rozvoja miest má početné miestne úrady po celých Spojených štátoch. Požiadavky na programy asistencie pri zálohových platbách sú mierne nižšie ako v prípade štandardných pôžičiek. Vypožičiavatelia postupujú podľa podobných postupov požičiavania, keď sa vyžaduje žiadosť s osobnými údajmi vrátane príjmu, povolania a úverovej histórie.
Program asistenta zálohových platieb môže ponúknuť od 1 000 USD do približne 20% z odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti. Finančné prostriedky na zálohu pri platbe si vyžadujú splatenie s úrokom. Vo všeobecnosti sa však úrok nezmieňuje a je zvyčajne nižší ako štandardná pôžička.