Riziká cenných papierov zabezpečených hypotékou

Zabezpečenie zabezpečené hypotékou (MBS) je druh zabezpečenia zabezpečeného majetkom, ktorý je zabezpečený hypotékou alebo inkasom hypotéky. Obchodovanie s MBS je možné prostredníctvom sprostredkovateľa. Vydáva ho štátny podnik (GSE), autorizovaná federálna vládna agentúra alebo súkromná finančná spoločnosť.

Vlastnosti MBS

Aj keď sú MBS atraktívne z niekoľkých dôvodov, majú niektoré jedinečné vlastnosti, ktoré v porovnaní s obyčajnými vanilkovými dlhopismi zvyšujú riziko.

• MBS sú zabezpečené súborom hypoték na bývanie.
• Mesačné platby „prenášajú“ pôvodnú banku na tretieho investora.
• Hypotéky sa splácajú popri mesačných splátkach úrokov aj počas ich životnosti, čo znamená, že pri každej mesačnej splátke sa spláca istá suma istiny, na rozdiel od dlhopisov, ktoré vo všeobecnosti splácajú všetky istiny pri splatnosti.
• Okrem plánovaných odpisov dostávajú investori na pomernom základe neplánované preddavky na splátky istiny v dôsledku refinancovania, vylúčenia a predaja nehnuteľností. Zatiaľ čo typická hypotéka môže mať dobu 30 rokov, hypotéky sa často vyplácajú oveľa skôr. V dôsledku týchto neplánovaných preddavkov je predpovedanie splatnosti MBS problematické.

V tomto článku sa so zameraním na aspekt predplatenia MBS predstaví pojem váženého priemerného života (WAL) a vysvetlí sa jeho použitie pri ochrane pred rizikom predčasného splatenia.

Čo je vážený priemerný život?

Štatistika, ktorá sa bežne používa ako miera efektívnej zrelosti MBS, je WAL, niekedy nazývaná len „priemerná životnosť“. Ak chcete vypočítať WAL, vynásobte dátum (vyjadrený ako zlomok rokov alebo mesiacov) každej platby percentuálnym podielom celkovej istiny, ktorá sa vyplatí k uvedenému dátumu, a potom sčítajte tieto výsledky. WAL registruje vplyv splátok istiny počas životnosti cenného papiera.

WAL sa môže vizualizovať ako opora na časovej osi, ktorá začína od vzniku po konečný dátum splatnosti. Otočný bod „vyrovnáva“ splátky istiny, rovnako ako deti s rôznou hmotnosťou vyvažujú hrebeň tým, že majú rôzne pozície na lište. Obrázok 1 nižšie zobrazuje WAL pre 30-ročný hypotekárny fond.

postava 1

Zdroj: „Trvanie dlhopisu ako cenovej elasticity a jadra“ (1988) Dr. David Smith

Výnosy a vnútorná miera návratnosti

MBS sú obchodovateľné a môžu obchodovať s prémiami, zľavami alebo nominálnou hodnotou v závislosti od zmien v súčasných trhových sadzbách. Prechodný obchod s aktuálnym kupónom sa obchoduje za nominálnu hodnotu, zatiaľ čo obchod s vysokým kupónom pre obchod s prémiami a obchod s cennými papiermi s nízkym kupónom so zľavou. Kótovaný výnos predstavuje internú mieru návratnosti, ktorá sa rovná súčasnej hodnote všetkých budúcich peňažných tokov s aktuálnou cenou cenného papiera. Preto je kótovaný výnos z MBS vždy podmienený predpokladom platby vopred.

Predpoklad hypotéky je rozhodujúci pre hypotekárne záložné listy. Investori vopred vedia, že platba sa môže a bude vyskytovať, ale nevie kedy a do akej miery. Tieto premenné sa musia premietnuť a predpokladať. Neexistuje ani jediný konzervatívny predpoklad, ktorý by sa mohol vzťahovať na všetky prechody z dôvodu asymetrického účinku - existuje motivácia rýchlejšej platby na prémiovú MBS, zatiaľ čo opak je pravdou pre diskontnú MBS.

(Viac informácií o používaní tejto metódy finančnej analýzy nájdete v časti Vnútorný pohľad na mieru návratnosti .)

Čo je realizovaný výnos ">

Realizovaný výnos z prechodného cenného papiera je výnos, ktorý kupujúci skutočne získa, zatiaľ čo drží cenný papier, na základe skutočných preddavkov istiny, a nie na základe predpokladaných preddavkov, ktoré boli použité na výpočet kótovaného výnosu. Preddavky, ktoré sú rýchlejšie alebo pomalšie, ako sa očakávalo, majú asymetrický dopad na prenosy prémií a diskontov.

Predpokladajme, že pass-through security sa obchoduje za prémiu. Zálohové platby v nominálnej hodnote vedú k peňažným tokom, ktoré je možné reinvestovať iba pri nižšej aktuálnej sadzbe. V dôsledku toho rýchlejšie ako predpokladané platby vopred investorovi popierajú vysoké peňažné toky, ktoré v prvom rade zdôvodňujú prémiovú cenu. Na druhej strane pomalšie preddavky ponúkajú investorovi viac času na získanie vyššej kupónovej sadzby. Výsledkom je, že pomalšie preddavky zvyšujú realizovaný výnos nad kótovaný výnos, zatiaľ čo rýchlejšie preddavky znižujú realizovaný výnos.

Pri prechode na diskonty sa využívajú výhody rýchlejšieho než očakávaného preddavku, pretože tieto peňažné toky sa môžu reinvestovať v nominálnej hodnote do cenných papierov s bežným kupónom. V skutočnosti môže investor jednoducho vymeniť nízky kupón za vyšší, pretože preddavok je na par. Realizovaný výnos preto prekročí kótovaný výnos. Naopak, opačná situácia nastane, keď sú preddavky pomalšie, ako sa očakávalo. Investor uviazol s nižšími kupónmi na dlhšie časové obdobie, čím sa znížil realizovaný výnos.

Čo je predpoklad platby vopred?

V priebehu rokov bolo vyvinutých množstvo konvenčných špecifikácií predpokladaných sadzieb predplatenia. Každý má svoje výhody a nevýhody.

Štandardný výnos hypotéky

Prvou a najjednoduchšou špecifikáciou je predpokladať „štandardný hypotekárny výnos“ alebo „predplatený v 12. roku“. V tejto špecifikácii sa predpokladá, že neexistujú žiadne preddavky do dvanásteho roka, keď všetky hypotéky v skupine predplácajú v plnej výške.

Táto špecifikácia má výhodu výpočtovej jednoduchosti a je v súlade so skutočnosťou, že skutočná splatnosť väčšiny hypotekárnych fondov je oveľa kratšia ako konečný dátum splatnosti. Okrem toho sa toho veľa nedá povedať. Úplne zanedbáva preddavky, ktoré sa vyskytujú v prvých rokoch hypotekárneho úveru. Výťažok vypočítaný a kótovaný na základe tohto „štandardného“ predpokladu predčasného splatenia preto vážne podhodnocuje potenciálny výnos pri obchodovaní s cennými papiermi s veľkou zľavou a nadhodnocuje potenciálny výnos z prenosu prémií.

Metóda praxe FHA

Na druhom konci spektra je špecifikácia predplatenia založená na skutočných skúsenostiach Federálnej správy bývania (FHA). Agentúra FHA zostavuje historické údaje o skutočnom výskyte predplatenia hypotekárnych úverov, ktoré poisťuje. Tieto údaje pokrývajú širokú škálu dátumov pôvodu a sadzieb kupónov.

Skúsenosti s metódou FHA boli jednoznačne zlepšením oproti štandardnému hypotekárnemu výnosu, pretože zaviedli realistické a historicky overené predpoklady, nie sú však bez vlastných problémov. Keďže agentúra FHA vydáva takmer každý rok novú sériu, sekundárny hypotekárny trh čelil mätúcej okolnosti, že cenné papiere sú založené na sériách z rôznych rokov.

(Prečítajte si viac o sekundárnom hypotekárnom trhu v zákulisí vašej hypotéky .)

Konštantná sadzba predplatného

Iná špecifikácia, ktorá sa použila, je konštantná sadzba predplatného (CPR), známa tiež ako „sadzba podmieneného predplatenia“. Táto špecifikácia predpokladá, že percento zostatku istiny, ktoré je predplatené počas daného roka, je konštantné.

Metóda CPR sa s analyticky ľahšie pracuje ako so skúsenosťami s FHA, pretože uplatniteľná sadzba predplatného pre každý rok je jedno konzistentné číslo, nie jedno z 30 rôznych čísel. V dôsledku toho je ľahšie porovnávať kótované výnosy za určité obdobie držby naprieč rôznymi predpokladmi predčasného splatenia. Jedna jemná výhoda metódy CPR je v tom, že odhaľuje subjektívnu povahu predpokladu predplatenia. Prístup založený na skúsenostiach s FHA znamená určitý stupeň presnosti, ktorý by mohol byť úplne neopodstatnený.

Variant KPR sa nazýva „mesačná úmrtnosť“ (SMM). SMM je jednoducho mesačný analóg ročného KPR. Predpokladá, že percentuálny podiel zostatku istiny, ktorý je predplatený počas daného mesiaca, je konštantný.

Štandardný model predplatného PSA

Najbežnejšie používaným predpokladom predčasného splatenia je štandardná skúsenosť s predplatením, ktorú ponúka Asociácia pre obchodné cenné papiere (PSA), priemyselná obchodná skupina. Cieľom PSA bolo priniesť štandardizáciu na trh. Prvých 30 mesiacov štandardných skúseností s predplatením si vyžaduje stále rastúcu KPR, ktorá začína na nule a rastie 0, 2% každý mesiac; potom sa použije úroveň šiestich percent KPR. Výnosy sa však niekedy zakladajú na rýchlejšom alebo pomalšom predpoklade predplatenia, ako je tento štandard. Táto zmena v predpoklade predčasného splatenia sa označuje uvedením percenta nad alebo pod 100 percent.

• MBS kótovaná na 200% PSA predpokladá mesačný nárast CPR o 0, 4% počas prvých 30 mesiacov, potom úroveň CPR na úrovni 12%.
• MBS kótovaná na 50% PSA predpokladá 0, 1% mesačné zvýšenie CPR, až kým sa nedosiahne úroveň 3% CPR.

Spodný riadok

Ako už bolo uvedené, použitie váženého priemerného života zahŕňa množstvo predpokladov a ani zďaleka nie je presné. Pomáha však investorom robiť realistickejšie predpovede týkajúce sa výnosu a doby MBS, čo pomáha znižovať základné riziko predčasného splatenia.

(Viac informácií o MBS nájdete v časti Zisk z hypotekárneho dlhu s MBS .)