Právo na uplatnenie práva
Právo na spätné odkúpenie je zákonné právo hypotéky alebo dlžníka, ktorý vlastní nehnuteľnosť, na vymáhanie svojho majetku po splnení určitých podmienok. Právo na spätné odkúpenie dáva vlastníkom nehnuteľností, ktorí splácajú svoje spätné dane alebo záložné práva na svoj majetok, možnosť zabrániť vylúčeniu alebo dražbe svojho majetku, niekedy aj po aukcii alebo predaji. Zaplatená suma musí vo všeobecnosti zahŕňať aj náklady, ktoré vznikli v rámci procesu uzavretia trhu, plus celková výška hypotéky, ak k výplate dôjde po uzavretí trhu alebo dražbe.
Pochopenie práva na vykúpenie
Pojem právo na spätné odkúpenie sa môže použiť aj v inom zmysle. Dlžníci majú právo zaplatiť svojim veriteľom sumu rovnajúcu sa objektívnej trhovej hodnote aktív zabezpečujúcich záložné právo. Týmto spôsobom môžu získať späť svoj osobný majetok.
Zabránenie prístupu na trhu nastane preto, že keď človek získa hypotéku na kúpu domu, samotný domov slúži ako zabezpečenie úveru. Keďže domov funguje ako kolaterál, majiteľ domu súhlasí s tým, že v prípade zlyhania splácania stráca vlastníctvo domu. Ak dôjde k vylúčeniu domácnosti, veriteľ spravidla nehnuteľnosť predá, aby získal späť stratené peniaze z pôžičky.
Na rozdiel od práva na spätné odkúpenie obsahuje mnoho hypotekárnych záložiek právo na zabránenie prístupu na trh popisuje schopnosť veriteľa prevziať vlastníctvo k nehnuteľnosti prostredníctvom súdneho konania nazývaného vylúčenie. Veritelia sa môžu domáhať svojho práva na vylúčenie z trhu, keď majiteľ domu spláca hypotéku. V podmienkach hypotéky sa uvedú podmienky, za ktorých má veriteľ právo vylúčiť. Právo na zabránenie prístupu na trh upravuje aj štátne a vnútroštátne právo. Právo na zabránenie prístupu na trh nedáva veriteľom právo zaujať dom bez oznámenia. Veritelia musia dodržiavať osobitné postupy, aby vylúčenie bolo legálne. Po prvé, musia poskytnúť dlžníkovi oznámenie o omeškaní a upozorniť ich na skutočnosť, že ich pôžička je v omeškaní so zmeškanými platbami.
Majiteľ domu má potom spravidla stanovený čas na to, aby napravil všetky zmeškané platby a zabránil vylúčeniu. Pravdepodobne budú musieť zaplatiť aj poplatky za oneskorené platby navyše k zostatku. Tento čas môžu tiež využiť na boj proti vylúčeniu, ak sa domnievajú, že veriteľ nemá v skutočnosti právo vylúčiť majetok.
Kľúčové jedlá
- Právo na spätné odkúpenie je právny proces, ktorý umožňuje delikventnému hypotekárnemu dlžníkovi získať späť svoj dom alebo iný majetok, ktorý je vylúčený z trhu, ak sú schopní včas splatiť svoje záväzky.
- Toto právo sa môže uplatniť, aj keď bol dom veriteľom znovu predaný, pokiaľ k tomu dôjde počas časového obdobia vykúpenia a sú splnené všetky podmienky.
- Úspešné odkúpenie bude tiež zvyčajne vyžadovať, aby dlžník uhradil všetky náklady, ktoré vznikli veriteľovi alebo iným stranám v dôsledku procesu vylúčenia.
Ako je možné uplatniť právo na vykúpenie
Právo na spätné odkúpenie sa môže uplatniť počas časového obdobia nazývaného obdobie na spätné odkúpenie, ktoré môže byť pred alebo niekedy po uzavretí aukcie na zabránenie prístupu na trh. Každý štát umožňuje dlžníkom vykonávať svoje práva na spätné odkúpenie pred ukončením konania o vylúčení. Právo na spätné odkúpenie sa môže uplatniť po uzavretí predaja v približne polovici všetkých štátov. Toto sa nazýva zákonné právo na spätné odkúpenie a pravidlá splácania sa môžu líšiť od splatenia všetkého nesplateného dlhu, ktorý existoval pred predajom.
Napriek možnosti konať pred predajom na zabránenie prístupu na trh majú dlžníci v bežnej praxi tendenciu uplatniť právo na spätné odkúpenie po vylúčení iba vtedy, ak majú prostriedky na to, aby sa o to mohli pokúsiť. Dôvodom je skutočnosť, že dlžníci, ktorí už majú dostatok finančných prostriedkov na pokrytie nákladov na splatenie celého nesplateného dlhu plus ďalšie poplatky, pravdepodobne nebudú splácať.
Je možné, že dlžník môže za určitých okolností dosiahnuť zisk, keď uplatní právo na spätné odkúpenie po predaji na trhu. V aukcii o uzavretí trhu sa nehnuteľnosť môže predať pod trhovou hodnotou. Ak štát dlžníka umožní uplatnenie práva na spätné odkúpenie po takomto predaji, mohli by potenciálne prevziať vlastníctvo. Dlžník by splatil predajnú cenu na zabránenie prístupu na trh plus dodatočné poplatky, ktoré by mohli byť nižšie ako dlh dlhovaný z hypotéky. Potom by mohli dom ďalej predať za trhovú hodnotu alebo nad ňou a ponechať rozdiel ako zisk. Podľa právnych predpisov každého štátu by zákonné právo na spätné odkúpenie mohlo vyžadovať skôr úplné splatenie dlhu ako predajnú cenu na zabránenie prístupu na trh.