Sprievodca investovaním do nehnuteľností

Keď uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, prvá vec, na ktorú pravdepodobne príde myseľ, je váš domov. Fyzické vlastníctvo však môže zohrávať úlohu aj v portfóliu, najmä ako zabezpečenie proti akciovému trhu. Aj keď sa nehnuteľnosť za posledných 50 rokov stala populárnym investičným nástrojom, nákup a vlastníctvo tehál a mált je oveľa zložitejšie ako investovanie do akcií a dlhopisov. V tomto článku preskúmame hlavné možnosti pre jednotlivých investorov, ktoré sú uvedené v približnom poradí, do akej miery sú priame investície do nehnuteľností a dôvody na investovanie.

Základné vlastnosti prenájmu

Ide o investíciu, ktorá je stará ako prax vlastníctva pôdy. Osoba kúpi nehnuteľnosť a prenajme ju nájomcovi. Majiteľ, prenajímateľ, je zodpovedný za platenie hypotéky, daní a údržby nehnuteľnosti.

V ideálnom prípade prenajímateľ účtuje dostatočné nájomné na pokrytie všetkých vyššie uvedených nákladov. Prenajímateľ môže tiež účtovať viac, aby dosiahol mesačný zisk, ale najbežnejšou stratégiou je byť trpezlivý a účtovať iba dostatočné nájomné na pokrytie výdavkov, kým nebude zaplatená hypotéka. Okrem toho sa nehnuteľnosť mohla v priebehu hypotéky zhodnocovať, čo prenajímateľovi prinieslo hodnotnejší majetok. Podľa amerického sčítania ľudu Bureau, nehnuteľnosť v tejto krajine sa neustále zvyšovala hodnota v rokoch 1940 až 2006. Zatiaľ čo došlo k poklesu počas hypotéky hypotéky hypotéky od roku 2008 do roku 2010, teraz sa odrazil a celkovo sa zvyšuje.

Investor musí poznať trh, na ktorom hľadá nehnuteľnosť, alebo si musí najať odborníka, ktorý mu pomôže. Pre investorov, ktorí hľadajú tok príjmov z prenájmu nehnuteľností, sú najdôležitejšími aspektmi, ktoré je potrebné vziať do úvahy, umiestnenie a trhové sadzby. Pokiaľ ide o lokalitu, mnoho úspešných nájomných sa nachádza v tesnej blízkosti veľkých škôl. Napríklad, ak si kúpite nehnuteľnosť v blízkosti štátnej univerzity, študenti si ju pravdepodobne budú chcieť prenajať rok čo rok. Existuje aj mnoho ďalších funkcií ziskovej nehnuteľnosti na prenájom a niektorým sa treba učiť.

Samozrejme existujú chyby, ktoré sa javia ako ideálna investícia. Môžete skončiť so zlým nájomcom, ktorý poškodí nehnuteľnosť, alebo, čo je horšie, skončí s tým, že nemá žiadneho nájomcu. To vám dáva negatívny mesačný hotovostný tok, čo znamená, že budete musieť zakódovať svoje hypotekárne splátky. Je tu aj otázka nájdenia správneho majetku. Budete si chcieť vybrať oblasť s nízkou mierou neobsadenosti a zvoliť si miesto, ktoré si ľudia budú chcieť prenajať.

Keď nájdete ideálnu nehnuteľnosť v oblasti, v ktorej si ľudia chcú prenajať, pomocou úrokovej kalkulačky určte celkové náklady na nehnuteľnosť so záujmom. Je tiež potrebné preskúmať rôzne typy hypoték, aby ste si zaistili výhodnú úrokovú sadzbu pre svoj prenájom.

Asi najväčší rozdiel medzi nájomnou nehnuteľnosťou a inými investíciami je množstvo času a práce, ktorú musíte venovať starostlivosti o ňu. Ak nechcete, môžete si najať profesionálneho správcu nehnuteľností. Ale jeho plat sa potom stáva nákladom, ktorý má dopad na ziskovosť vašej investície. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „4 spôsoby, ako oceniť nehnuteľnosť na prenájom nehnuteľností“)

The Flip Side: Obchodovanie s nehnuteľnosťami

Toto je divá stránka investícií do nehnuteľností. Rovnako ako obchodníci, ktorí sú lídrami od investora, ktorý kupuje a drží, sú obchodníci s nehnuteľnosťami úplne iné plemeno ako majitelia nehnuteľností na kúpu a nájom. Obchodníci s nehnuteľnosťami kupujú nehnuteľnosti s úmyslom držať ich na krátke obdobie, často nie dlhšie ako tri až štyri mesiace, a preto dúfajú, že ich predajú za účelom zisku. Táto technika sa tiež nazýva preklápanie a je založená na nákupe nehnuteľností, ktoré sú buď výrazne podhodnotené alebo sú vo veľmi horúcom prostredí.

Čisté zariadenia na ploutvy nebudú vkladať do majetku žiadne peniaze na vylepšenia; investícia musí mať vnútornú hodnotu, aby zisky bez zmeny zmenila, alebo to nebudú brať do úvahy. Prehodenie týmto spôsobom je krátkodobá hotovostná investícia.

Ak sa flipper na nehnuteľnosť chytí v situácii, keď nemôže vyložiť nehnuteľnosť, môže to byť zničujúce, pretože títo investori spravidla nemajú dostatok hotovostných prostriedkov na to, aby mohli dlhodobo splácať hypotéku na nehnuteľnosť. To môže viesť k pokračujúcim stratám pre obchodníka s nehnuteľnosťami, ktorý nie je schopný vyložiť nehnuteľnosť na zlom trhu.

Existuje aj druhá trieda plutiev. Títo investori zarábajú peniaze nákupom lacných alebo lacných nehnuteľností a pridaním hodnoty ich renováciou. Po renovácii túto nehnuteľnosť predajú za vyššiu cenu. V závislosti od rozsahu zlepšení to môže byť dlhodobá investícia. Obmedzujúcou črtou tejto investície je to, že je časovo náročná a často umožňuje investorom naraz investovať iba do jednej nehnuteľnosti.

Investičné skupiny do nehnuteľností

Investičné skupiny do nehnuteľností sú ako malé podielové fondy na prenájom nehnuteľností. Ak si chcete prenajať nehnuteľnosť, ale nechcete, aby ste boli majiteľom, môže byť pre vás riešením investičná skupina v oblasti nehnuteľností.

Spoločnosť kúpi alebo postaví skupinu budov, často byty, a potom umožní investorom ich kúpiť prostredníctvom spoločnosti, čím sa pripojí k skupine. Jeden investor môže vlastniť jednu alebo viac jednotiek samostatného obytného priestoru, ale spoločnosť prevádzkujúca investičnú skupinu kolektívne spravuje všetky jednotky, pričom sa stará o údržbu, voľné reklamné jednotky a nájomníkov. Výmenou za toto riadenie spoločnosť získa percento z mesačného nájomného.

Existuje niekoľko verzií investičných skupín, ale v štandardnej verzii je lízing v mene investora a všetky jednotky zhromažďujú časť nájomného na ochranu pred občasnými voľnými miestami, čo znamená, že dostanete dosť na zaplatenie hypotéky aj ak je vaša jednotka prázdna. Kvalita investičnej skupiny závisí výlučne od spoločnosti, ktorá ju ponúka. Teoreticky je to bezpečný spôsob, ako sa dostať do investícií do nehnuteľností, ale skupiny sú citlivé na rovnaké poplatky, ktoré prenasledujú odvetvie podielových fondov. Kľúčom je opäť výskum.

Komerčné spoločnosti s ručením obmedzeným

Komanditná spoločnosť s ručením obmedzeným (RELP) je podobná investičnej skupine pre nehnuteľnosti: Ide o subjekt vytvorený za účelom nákupu a držania portfólia nehnuteľností alebo niekedy len jednej nehnuteľnosti - existuje iba konečný počet rokov. Ako generálny partner slúži skúsený správca nehnuteľností alebo realitná spoločnosť. Externí investori sa potom snažia poskytnúť financovanie projektu nehnuteľností výmenou za vlastnícky podiel ako spoločníci s ručením obmedzeným. Môžu dostávať pravidelné rozdeľovanie z príjmu generovaného vlastnosťami RELP, ale skutočná návratnosť nastane, keď sa nehnuteľnosti predajú - dúfajme, so značným ziskom - a RELP sa rozpustí na ceste.

nelikvidné

REITs

Nehnuteľnosť existuje už od chvíle, keď naši predkovia v jaskyniach začali prenasledovať cudzincov zo svojho priestoru, takže neprekvapuje, že Wall Street našla spôsob, ako ju sekuritizovať, a premeniť nehnuteľnosť na verejne obchodovaný nástroj.

Dôvera v investovanie do nehnuteľností (REIT) sa vytvára vtedy, keď sa vytvára spoločnosť (alebo trust), ktorá využíva peniaze investorov na nákup, prevádzkovanie a predaj nehnuteľností produkujúcich príjmy. REITs sa nakupujú a predávajú na hlavných burzách rovnako ako akékoľvek iné akcie. Aby si tento subjekt zachoval štatút REIT, musí vyplatiť 90% zo svojich zdaniteľných ziskov vo forme dividend. Týmto sa REIT vyhýba plateniu dane z príjmu právnických osôb, zatiaľ čo bežná spoločnosť by bola zdanená zo svojich ziskov, a tak by sa mohla do výnosov, ktoré by mohla rozdeliť svojim akcionárom.

Podobne ako pravidelné výplaty dividend, aj REIT sú vhodné pre investorov na akciových trhoch, ktorí chcú pravidelný príjem, hoci ponúkajú aj možnosť ocenenia. REIT umožňujú investorom do nebytových nehnuteľností, ako sú nákupné strediská (asi štvrtina všetkých REIT sa špecializuje na tieto), zdravotnícke zariadenia, hypotéky alebo kancelárske budovy. V porovnaní s vyššie uvedenými typmi investícií do nehnuteľností sú REIT aj vysoko likvidné.

Podielové fondy nehnuteľností

Realitné podielové fondy investujú predovšetkým do REIT a realitných spoločností. Poskytujú možnosť získať diverzifikovanú expozíciu nehnuteľnostiam s relatívne malým množstvom kapitálu. V závislosti od svojej stratégie a cieľov diverzifikácie poskytujú investorom oveľa širší výber aktív, ako je možné dosiahnuť pri kúpe jednotlivých REIT akcií, spolu s možnosťou nižších transakčných nákladov a provízií.

Rovnako ako REIT, aj tieto prostriedky sú dosť likvidné. Ďalšou významnou výhodou pre retailových investorov sú analytické a výskumné informácie poskytované fondom o nadobudnutých aktívach a perspektíva vedenia spoločnosti o životaschopnosti a výkonnosti konkrétnych investícií do nehnuteľností a ako trieda aktív. Špekulatívnejší investori môžu investovať do rodiny podielových fondov nehnuteľností a takticky prevažovať určité typy nehnuteľností alebo regióny, aby maximalizovali návratnosť.

Prečo investovať do nehnuteľností?

Nehnuteľnosti môžu zvýšiť riziko a profil výnosov portfólia investora a ponúkajú konkurencieschopné výnosy upravené o riziká. Komerčné nehnuteľnosti na súkromnom trhu, ktoré sa zaoberajú hypotekárnou hypotékou, sa na základe údajov Národnej rady realitných investorov do nehnuteľností (NCREIF) vrátili v priemere 8, 4% za desaťročné obdobie od roku 2000 do roku 2010, a to aj pri zohľadnení hypotekárnej hypotéky. Trh s nehnuteľnosťami je zvyčajne málo volatilný najmä v porovnaní s akciami a dlhopismi.

Nehnuteľnosť je tiež atraktívna v porovnaní s tradičnejšími zdrojmi výnosov. Táto trieda aktív sa obvykle obchoduje s prémiou za výnos do Štátnych pokladníc USA a je obzvlášť atraktívna v prostredí, kde sú nízke sadzby štátnych pokladníc.

Diverzifikácia a ochrana

Ďalšou výhodou investovania do nehnuteľností je jeho diverzifikačný potenciál. Nehnuteľnosti majú nízku a v niektorých prípadoch negatívnu koreláciu s inými hlavnými triedami aktív - to znamená, že keď sú zásoby nižšie, nehnuteľnosť často stúpa. V skutočnosti na 14 z 15 predchádzajúcich medvedích trhov, ktoré sa začali vracať do roku 1956, vzrástli ceny nehnuteľností na bývanie podľa údajov od Roberta Shillera univerzity Yale, spolutvorcu indexu domácich cien Case-Shiller. Existujú samozrejme výnimky: nehnuteľnosť sa počas Veľkej recesie tankovala spolu s akciami (hoci išlo o anomáliu, tvrdí Schiller, odrážajúc úlohu hypotekárnych hypoték pri začatí krízy).

To znamená, že pridanie nehnuteľností do portfólia môže znížiť jeho volatilitu a poskytnúť vyššiu návratnosť na jednotku rizika. Čím priamejšia je investícia do nehnuteľností, tým lepšie je zabezpečenie: Viac nepriamych, verejne obchodovaných vozidiel, ako sú REIT, budú zjavne odrážať celkovú výkonnosť akciového trhu (a niektorí analytici si myslia, že títo dvaja budú čoraz viac korelovaní, teraz keď REIT akcie sú zastúpené na S&P 500). Zaujímavé však je, že sa to zmenilo aj neskoro. Podľa prieskumu Národnej asociácie investičných spoločností v oblasti nehnuteľností (NAREIT), korelácia medzi kótovanými REIT a širokým akciovým trhom dosiahla v roku 2015 12-ročné minimum. trh nemusí nevyhnutne presahovať, aby ovplyvnil trh REIT, “uzavrel článok na webovej stránke asociácie Reit.com.

Vzhľadom na to, že je podložená tehlami a maltou, nehnuteľnosť tiež spôsobuje menší konflikt medzi hlavnými agentmi alebo mieru, do akej je záujem investora závislý od integrity a kompetencie manažérov a dlžníkov. I napriek nepriamejším formám investovania je určitá ochrana: napríklad REIT povoľuje minimálne percento zisku vyplatiť ako dividendy.

Zabezpečenie inflácie

Schopnosť nehnuteľností zabezpečovať infláciu vyplýva z pozitívneho vzťahu medzi rastom HDP a dopytom po nehnuteľnostiach. S rastom ekonomík vedie dopyt po nehnuteľnostiach k zvýšeniu nájomného, ​​čo sa následne premieta do vyšších kapitálových hodnôt. Preto má nehnuteľnosť tendenciu udržiavať kúpnu silu kapitálu tým, že obchádza časť inflačného tlaku na nájomcov a zahŕňa časť inflačného tlaku vo forme zhodnotenia kapitálu.

Sila pákového efektu

Investície do nehnuteľností s výnimkou REIT poskytujú investorovi jeden nástroj, ktorý nie je dostupný pre investorov na akciovom trhu: pákový efekt. Ak si chcete kúpiť akciu, musíte zaplatiť plnú hodnotu akcie v okamihu zadania objednávky - pokiaľ nekupujete na okraji. A dokonca aj vtedy je percento, ktoré si môžete požičať, stále oveľa menšie ako v prípade nehnuteľností, vďaka magickému spôsobu financovania, hypotéke.

Väčšina bežných hypoték vyžaduje zálohu 20%. V závislosti od toho, kde bývate, však nájdete hypotéku, ktorá vyžaduje iba 5%. To znamená, že celú nehnuteľnosť a majetok, ktorý drží, môžete ovládať iba zaplatením zlomku z celkovej hodnoty. Veľkosť vašej hypotéky samozrejme ovplyvňuje množstvo vlastníctva, ktoré skutočne vlastníte, ale ovládate ho v okamihu podpísania dokumentov.

To je to, čo povzbudzuje ploutvové spoločnosti a prenajímatelia. Môžu si vziať druhú hypotéku na svoje domovy a odložiť platby za dve alebo tri ďalšie nehnuteľnosti. Či už ich prenajímajú, aby nájomníci platili hypotéku, alebo čakali na príležitosť predať zisk, tieto aktíva kontrolujú napriek tomu, že zaplatili iba malú časť celkovej hodnoty.

Nevýhoda investícií do nehnuteľností: neplatnosť

Hlavnou nevýhodou investovania do nehnuteľností je nelikvidita alebo relatívne ťažkosti pri premene majetku na hotovosť a peniaze na majetok. Na rozdiel od transakcie s akciami alebo dlhopismi, ktorá môže byť dokončená v priebehu niekoľkých sekúnd, môže transakcia s nehnuteľnosťami trvať niekoľko mesiacov, kým sa uzavrie. Aj s pomocou sprostredkovateľa môže byť nájdenie správnej protistrany iba pár týždňov práce. REIT a realitné podielové fondy ponúkajú lepšiu likviditu a trhové oceňovanie, ale prichádzajú za cenu vyššej volatility a nižších výhod diverzifikácie, pretože majú oveľa väčšiu koreláciu s celkovým akciovým trhom ako priame investície do nehnuteľností. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Koľko peňazí potrebujete na investovanie do nehnuteľností?“)

,