Možnosti refinancovania vášho HELOC

Keď si vyberiete úverovú linku vlastného kapitálu (HELOC), najskôr máte obdobie čerpania, ktoré zvyčajne trvá 10 rokov. Počas tejto doby si môžete požičiavať peniaze podľa potreby a uskutočňovať nízke, iba úrokové platby za to, čo ste si požičali. Mnoho majiteľov domov to robí.

Po uplynutí lehoty na čerpanie si však už nemôžete požičať zo svojej línie a musíte začať s plnením amortizovaných úrokov a istiny. Táto druhá etapa sa nazýva doba splácania, ktorá je zvyčajne 20 rokov. To znamená, že vaše mesačné platby môžu byť výrazne vyššie ako v období čerpania a mnohí majitelia domov čelia platobnému šoku.

Jedným zo spôsobov, ako vyriešiť problém s platobným šokom, je refinancovanie vášho HELOC a existuje niekoľko spôsobov, ako to urobiť. Tento článok vysvetľuje, ako sa kvalifikovať, aké sú vaše možnosti a výhody a nevýhody každého z nich.

Kvalifikácia na refinancovanie vášho HELOC

Refinancovanie HELOC je podobné ako pri vyberaní alebo refinancovaní prvej hypotéky. Budete sa musieť kvalifikovať na základe svojich príjmov, výdavkov, dlhov a majetku, čo znamená poskytnutie dokumentov, ako sú výplaty, formuláre W-2, daňové priznania, hypotekárne výpisy, foto ID, doklad o poistení a akékoľvek ďalšie dokumenty, ktoré sa podľa upisovateľa považujú za potrebné. nevyhnutné.

Ak chcete dosiahnuť najnižšie úrokové sadzby, musíte mať skóre „veľmi dobré“ až „výnimočné“ FICO: niekde v rozmedzí od 740 do 850. Dalo by sa kvalifikovať s tak nízkym skóre ako 620, ale zaplatíte viac ako dvojnásobok úrokovej sadzby niekoho s vynikajúcim skóre a možno budete mať ťažšie nájsť veriteľa, ktorý s vami bude pracovať.

Po uzavretí novej pôžičky budete tiež potrebovať dostatok vlastného kapitálu, aby ste splnili pokyny pre veriteľa týkajúce sa kombinovaného pomeru pôžičky a hodnoty - percento, ktoré sa vypočíta vydelením celkovej pôžičky hodnotou nehnuteľnosti. Niektorí veritelia umožnia majiteľom domov s vynikajúcou úverovou pôžičkou až 100% hodnoty ich domu, ale je bežné, že si dokážeme požičať iba 80% až 90%. Tu je príklad, ako je to určené:

• Hodnota nehnuteľnosti: 300 000 dolárov
• Zostatok prvej hypotéky: 190 000 dolárov
• Zostatok HELOC: 50 000 dolárov
• Celková pôžička: 240 000 dolárov
• Kombinovaná pôžička v hodnote: 80%
• Majetok vlastníka domu: 20%

V tomto prípade, za predpokladu, že chcete iba refinancovať svoj existujúci zostatok HELOC a nechcete si požičať viac, mali by ste nájsť veriteľa, ktorý s vami bude pracovať, najmä ak máte dobrý kredit. Čím viac vlastného kapitálu máte, tým nižšia bude vaša úroková sadzba.

Možnosti refinancovania vášho HELOC

Existujú štyri spôsoby, ako refinancovať vašu úverovú linku vlastného kapitálu. Tu sú vaše možnosti a ich výhody a nevýhody:

1. Vyžiadajte si zmenu úveru

Ako to funguje: Kontaktujte svojho veriteľa a vysvetlite, že budete mať problémy s uskutočňovaním platieb na konci obdobia čerpania. Opýtajte sa, či s vami veriteľ môže spolupracovať na zmene podmienok úveru tak, aby vaše mesačné platby boli cenovo dostupné, takže nemusíte predvolene platiť. Napríklad banka Bank of America má program pomoci s vlastným kapitálom, ktorý poskytuje kvalifikovaným majiteľom domov dlhodobejšie, nižšie úrokové sadzby alebo oboje, ak zažili finančné ťažkosti, napríklad stratu príjmu alebo rozvod.

Plusy: Úverová modifikácia môže byť vašou jedinou možnosťou, ak ste pod vodou.

Nevýhody: Veritelia nie sú povinní upravovať vašu pôžičku, takže táto možnosť nemusí byť pre vás k dispozícii. Ak áno, musíte preukázať, že upravenú pôžičku môžete splatiť. Na konci roka 2016 prestali prijímať dva žiadatelia o pomoc pre problémových majiteľov domov, program pre zmenu druhého dostupného domova, ktorý je k dispozícii pre domácnosť, a krátke refinancovanie FHA.

2. Otvorte nový HELOC

Ako to funguje: Nakopnete plechovku dolu po ceste začatím nového obdobia čerpania a nového obdobia splácania iba úrokov.

Výhody: Kúpi vám nejaký čas na zlepšenie vašej finančnej situácie, ak sa snažíte dosiahnuť ciele a nechcete predvolené nastavenie svojej existujúcej pôžičky.

Nevýhody: Jedného dňa budete musieť splatiť pôžičku. Čím dlhšie odložíte splácanie, tým viac úrokov budete dlhovať a tým vyššie budú vaše mesačne splatné splátky istiny a úrokov. Zadanie nového obdobia čerpania tiež uľahčuje výpožičky. Ak ste refinancovanie, pretože máte obavy o splatenie existujúceho HELOC, posledná vec, ktorú chcete urobiť, je pridať k vášmu dlhu.

Ako ste už videli, je ťažké vedieť, aké budú vaše celkové náklady na prijaté úvery alebo vaše mesačné platby s HELOC, pretože tu a tam požičiavate trochu a úroková sadzba môže kolísať. Ďalej, keď sa začne splácať nové splátkové obdobie HELOC, úrokové sadzby môžu byť vyššie ako v súčasnosti, čím sa tieto mesačné platby ešte zvyšujú.

(Viac informácií nájdete v časti Čo robiť, ak nemôžete splácať úver na domáci kapitál.)

3. Získajte nový úver na domáci kapitál

Ako to funguje: Z vášho zostatku HELOC s variabilnou sadzbou urobíte pôžičku na domáci kapitál s pevnou sadzbou. Splatenie zostatku vám môže trvať až 20 alebo 30 rokov.

Pros: Cyklus nepretržitého požičiavania ukončíte vyberaním jednorazovej sumy na splatenie HELOC a so stabilnou mesačnou splátkou získate pevnú úrokovú sadzbu. Nezabudnite poznať svoje dlhodobé náklady na pôžičky a započítajte ich do dlhodobého finančného plánu vašej domácnosti.

Nevýhody: Niektorí veritelia prestali ponúkať úvery na bývanie, takže nakupovanie v okolí si bude vyžadovať viac úsilia, než nájsť HELOC. Sú však k dispozícii, najmä ak ste ochotní pozerať sa za hranice najväčších bánk - čo by ste mali robiť aj tak, pretože veľké finančné inštitúcie nemusia mať nevyhnutne najlepšie ceny alebo najkompetentnejší zákaznícky servis. Nezabúdajte tiež na to, že čím dlhšia je vaša výpožičná doba, tým nižšie budú vaše mesačné platby, ale čím viac úrokov zaplatíte.

4. Refinancovanie do novej prvej hypotéky

Ako to funguje: Namiesto toho, aby ste refinancovali HELOC, refinancujete svoje HELOC aj svoju prvú hypotéku na jednu pôžičku: novú prvú hypotéku.

Pros: Môžete získať najnižšie dostupné úrokové sadzby. Sadzby hypotéky na prvú hypotéku bývajú nižšie ako úroky z pôžičiek na bývanie pre domácnosti, pretože ak si pri splácaní svojho domu neplánujete splácať, mal veriteľ s prvou hypotékou výplaty výnosov z predaja svojho vylúčeného domu. Na trhu, kde úrokové sadzby pre HELOCs a pôžičky na bývanie sú 5, 90%, resp. 5, 57%, môžu byť úrokové sadzby pre hypotekárne hypotéky s 30-ročnou a 15-ročnou fixáciou 4, 73% a 4, 16%. Za predpokladu, že budete refinancovať prvou hypotékou s pevnou úrokovou sadzbou, získate tiež stabilitu rovnakých mesačných splátok a budete poznať svoje celkové náklady na pôžičky vopred, rovnako ako v prípade možnosti pôžičky na vlastný kapitál uvedenej vyššie.

Nevýhody: Uzatvorenie prvej hypotéky môže znamenať zaplatenie výrazne vyšších nákladov na uzavretie, ako by ste refinancovali do nového HELOC alebo úveru na vlastný kapitál.

Spodný riadok

Možno budete môcť získať dostupnejšie mesačné platby na svoje HELOC prostredníctvom úpravy úveru, refinancovania do nového HELOC, refinancovania do vlastného kapitálu alebo refinancovania pomocou novej prvej hypotéky. Preskúmajte svoje možnosti s niekoľkými poskytovateľmi pôžičiek a zistite, ktorá možnosť ponúka najlepšiu kombináciu krátkodobej dostupnosti a najnižších možných dlhodobých a konečných nákladov.

(Súvisiace čítanie nájdete v téme Ako funguje opcia s fixnou sadzbou HELOC, pôžičky na vlastný kapitál a HELOC, najchytrejší spôsob, ako využiť svoj domáci kapitál, refinancovanie pôžičky na domáci kapitál: Sprievodca, 5 dôvodov, prečo nepoužiť svoj domov. Úverová línia vlastného kapitálu, refinancovanie verzus pôžička na vlastný kapitál, výber úveru na domáci kapitál alebo úverového limitu, je váš úverový rámec domáceho kapitálu (HELOC) daňovo odpočítateľný ?, zlý úver? Stále môžete získať úver na domáci kapitál, hypotéku vs. úver na domáci kapitál: ako sa líšia, čo robiť, ak nemôžete splácať úver na domáci kapitál)