NOI vs. zisk pred úrokmi a daňami: Aký je rozdiel?
Čistý prevádzkový výnos (NOI) určuje príjem účtovnej jednotky alebo majetku mínus všetky potrebné prevádzkové náklady. Nezohľadňujú úroky, dane, kapitálové výdavky, odpisy ani amortizačné náklady.
Naopak, zisk pred úrokmi a zdanením (EBIT) pozostáva z nižších výnosov bez daní a úrokov, ale zohľadňuje odpisy a amortizáciu. EBIT určuje ziskovosť spoločnosti.
Čistý prevádzkový výnos
NOI sa všeobecne používa na analýzu trhu s nehnuteľnosťami a schopnosti budovy vytvárať príjmy. Nehnuteľnosti môžu generovať príjmy z prenájmu, poplatkov za parkovanie, poplatkov za údržbu a údržbu. Majetok môže mať prevádzkové náklady na poistenie, poplatky za správu nehnuteľností, náklady na služby, dane z majetku, poplatky za správu, odstraňovanie snehu a ďalšie vonkajšie náklady na údržbu a zásoby.
Všeobecným pravidlom je kategorizovať výdavok ako prevádzkový náklad, ak by to, že by utratenie peňazí za tieto náklady neohrozilo schopnosť majetku pokračovať v produkcii príjmu. Dane z príjmu a hypotekárne úroky nemajú vplyv na potenciál spoločnosti alebo nehnuteľností investovať do príjmu, takže nie sú zahrnuté do NOI.
Rovnica NOI je hrubý výnos mínus prevádzkové náklady rovnajúci sa čistému prevádzkovému zisku . NOI tiež určuje mieru kapitalizácie majetku alebo mieru návratnosti. Kapitalizácia majetku sa vypočíta vydelením jeho ročného NOI jeho potenciálnou celkovou predajnou cenou.
Zisk pred úrokmi a daňami
EBIT sa počíta odpočítaním nákladov spoločnosti na predaný tovar (COGS) a prevádzkových nákladov od výnosov spoločnosti. EBIT možno vypočítať aj ako prevádzkové výnosy a neprevádzkové príjmy mínus prevádzkové náklady.
Predpokladajme, že spoločnosť ABC vygenerovala tržby vo výške 50 miliónov dolárov, pričom v poslednom fiškálnom roku mala COGS vo výške 20 miliónov dolárov, odpisy vo výške 3 milióny dolárov, neprevádzkový príjem vo výške 1 milión dolárov a náklady na údržbu vo výške 10 miliónov dolárov. Výsledný EBIT teda predstavoval 21 miliónov dolárov. Jeho EBIT rovnica je 50 miliónov dolárov (výnos) plus 1 milión dolárov mínus 10 miliónov dolárov (náklady na údržbu) mínus 20 miliónov dolárov (náklady na predaj tovaru) sa rovná 21 miliónom dolárov.
Čistý prevádzkový zisk vs. zisk pred úrokmi a daňami Príklad
Predpokladajme, že investor kúpi bytový dom v hotovostnom obchode. Táto nehnuteľnosť generuje nájomné a poplatky za údržbu vo výške 20 miliónov dolárov. Bytový dom má prevádzkové náklady vo výške 5 miliónov dolárov a odpisy vo výške 100 000 dolárov za práčky.
Výsledný NOI generovaný bytovým domom je 15 miliónov dolárov (20 miliónov dolárov menej ako 5 miliónov dolárov), pretože do tohto výpočtu nie sú zahrnuté odpisy.
EBIT budovy je odlišný, pretože EBIT zohľadňuje náklady na odpisy. Výsledný EBIT vygenerovaný týmto bytovým domom je preto 14, 9 milióna dolárov (20 miliónov dolárov menej ako 5 miliónov dolárov menej ako 100 000 dolárov).
Kľúčové jedlá
- Výpočet NOI zahŕňa odpočítanie prevádzkových nákladov od výnosov z nehnuteľnosti.
- Pri výpočte EBIT sa používa rovnaká rovnica, ale odpočítavajú sa aj odpisy a náklady na predaný tovar.
- Dane z príjmu nemajú vplyv na NOI alebo EBIT spoločnosti, ale dane z nehnuteľností sú zahrnuté v rovnici.
- Prevádzkové náklady sú definované ako náklady, ktoré sú potrebné na udržanie výnosov a ziskovosti majetku.