Refinancovanie hypotéky

• Aké sú dôvody na refinancovanie?
• Ako získať najlepšie riešenie pre refinancovanie
• Aké budú náklady na refinancovanie?
• Dôležitosť kreditných skóre

Mala by pre vás zmysel splácanie hypotéky zmysel? Pravdepodobne ste mali rozhovor v určitom okamihu. Je to ten, v ktorom rodinný príslušník alebo sused hovorí o tom, koľko sa dostali refinancovaním hypotéky. Teraz sa necháte čudovať: Stratíte, ak ho nebudete nasledovať?

Sú situácie, keď sa húfy majiteľov domov ponáhľajú na refinancovanie, zvyčajne kvôli poklesu úrokových sadzieb. Sadzby však nie sú jediným dôvodom na nahradenie vašej súčasnej pôžičky, ani nie je to tak, že ideálny čas na refinancovanie pre jedného dlžníka je nevyhnutne dobrou príležitosťou pre osobu, ktorá žije vedľa alebo v susednom meste.

Predtým, ako sa rozhodnete, je dôležité pochopiť, prečo by ste si v prvom rade chceli vziať novú pôžičku na bývanie - a potom zistiť, či to má zmysel vo vašich konkrétnych okolnostiach.

Aké sú dôvody na refinancovanie?

Existujú zrejmé a menej zrejmé dôvody na refinancovanie.

1. Klesajúce úrokové sadzby

Toto je najzreteľnejší dôvod na refinancovanie. Keď úrokové sadzby klesnú, nová pôžička znamená nižšie náklady na financovanie. Možno ste si vzali 30-ročnú pevnú hypotéku, keď sadzby boli na 6% a teraz klesli na 4, 5%. V prípade pôžičky vo výške 300 000 dolárov by tento pokles sadzieb sám osebe spôsobil zníženie mesačnej platby o 279 dolárov.

V takomto prípade by zlé cvičenie mohlo znieť ako nič netušiaci. Nezabúdajte však, že uzatvorenie novej pôžičky znamená zaplatenie nových nákladov na zatváranie. A tie môžu alebo nemusia stáť za úspory z nižšej sadzby, v závislosti od toho, ako dlho budete očakávať, že budete bývať vo vašej domácnosti.

Spravidla platí, že čím dlhšie plánujete zostať na svojom mieste, tým viac má zmysel refinancovať a zjesť tieto jednorazové poplatky. Ale budete musieť s istotou pracovať s číslami.

2. Výmena ARM

Jedným z dobrých dôvodov na refinancovanie je to, že máte hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou alebo ARM, ktorú chcete previesť na pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou.

ARM je pôžička, ktorá ponúka nízku úvodnú úrokovú sadzbu, ktorá „sa vynuluje“ po vopred stanovenom časovom období, či už je to jeden rok od dátumu uzávierky alebo päť rokov - alebo viac. Ak úrokové sadzby vzrástli, keď sa pôžička obnoví, dlžníci môžu byť v šoku, keď uvidia svoju novú mesačnú platbu.

Preto sa dlžníci často snažia refinancovať pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou pred dátumom resetovania, najmä ak sú úrokové sadzby podľa historických štandardov relatívne nízke. Pravda je, že nikto nevie, čo sa stane s úrokovými sadzbami na ceste. Takže voľba bezpečnejšej stávky je zvyčajne dobrý nápad, najmä ak plánujete na chvíľu zostať vo vašej domácnosti.

Nákladné resetovanie ARM bolo jedným z faktorov, ktoré viedli k rozpadu hypotéky pred desiatimi rokmi. Pôžičky na bývanie s nastaviteľnou úrokovou sadzbou nie sú až také bežné ako v tom čase, hoci v posledných rokoch sa vracali naspäť. Ak ho máte, zostať o krok pred potenciálnymi problémami môže byť rozumný nápad.

Kľúčové jedlá

• Dôvody na refinancovanie hypotéky zahŕňajú zníženie úrokovej sadzby, prechod na pevnú úrokovú sadzbu z hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou alebo výber hotovosti z domu.
• Pri nákupe novej hypotéky nezabudnite vziať do úvahy nielen úrokové sadzby, ale aj náklady na zatváranie, odhady dobrej viery a bod zlomu.
• Zvážte využitie služieb hypotekárneho makléra, ale urobte si svoju vlastnú prácu, aby ste si boli istí, že dostanete čo najlepšie riešenie.
• Rozhodnite sa, či chcete použiť body na zníženie úrokovej sadzby, a nezabudnite uzamknúť sadzbu, keď budete mať dobrú ponuku.
• Získajte svoje kreditné správy, aby ste zistili, aké je vaše kreditné skóre, a skontrolujte chyby, pretože veľký kredit vám môže pomôcť zabezpečiť lepší refinančný balík.

3. Vaše vylepšené kreditné skóre

Možno ste si vzali úver na bývanie, keď bolo vaše skóre oveľa nižšie ako v súčasnosti, čo viedlo k vyššej než priemernej úrokovej sadzbe. Odvtedy ste vyvinuli lepšie finančné návyky, znížili zostatky a pravidelne zasielali platby pred dátumom splatnosti. Vaša schopnosť splácať úver včas je jedným z najväčších faktorov pri určovaní vašej hypotekárnej úrokovej sadzby. Veritelia urobia vzdelaný odhad tak, že zhromaždia vaše kreditné skóre, ktoré odráža vašu históriu pôžičiek a splátok.

Ak sa vaše kreditné skóre dostatočne zlepšilo, môžete mať nárok na podstatne lepšiu mieru.

4. Predĺženie výpožičnej doby

Aj keď sú ich sadzby rovnaké, niektorí majitelia domov sú schopní znížiť svoje mesačné platby refinancovaním. Ako? Jednoducho si berú novú pôžičku na dlhšie obdobie.

Povedzme napríklad, že ste si vzali 30-ročnú hypotéku za 250 000 dolárov. O desať rokov neskôr sa tento zostatok pôžičky znížil na 200 000 dolárov. Získaním novej 30-ročnej pôžičky na zostávajúci zostatok znižujete svoju mesačnú platbu. Ale tiež si pripisujete ďalších 10 rokov na pôžičku.

Predĺženie doby splatnosti úveru môže mať zmysel, ak máte problémy so splátkami. Nerobte však chybu - natiahnutím hypotéky budete z dlhodobého hľadiska platiť viac úrokov.

5. Vyberanie hotovosti z domu

Medzi výhody vlastnenia nehnuteľností patrí možnosť budovania vlastného imania v priebehu času. Akonáhle tak urobíte, váš domov môže začať vyzerať ako bankomat, z ktorého môžete podľa vášho výberu vyberať peniaze.

Jedným zo spôsobov, ako to dosiahnuť, je refinancovanie väčšou pôžičkou, vďaka čomu získate ďalšie peniaze, ktoré môžete použiť na rôzne potreby. Ak však chcete vykonať refinancovanie, musíte v rámci úverového programu zostať v rámci limitu hodnoty pôžičky alebo hodnoty LTV. Pomer úveru k hodnote je výška hypotéky vydelená odhadovanou hodnotou majetku .

Povedzme, že vlastníte dom v hodnote 200 000 dolárov a stále vám dlhujete 120 000 dolárov za hypotéku. Ak má váš veriteľ 80% LTV, môžete refinancovať pôžičku vo výške 160 000 dolárov a zobrať tak rozdiel v hotovosti vo výške 40 000 dolárov.

Mnoho ľudí, ktorí refinancujú splácanie dlhov s vysokým úrokom, zistí, že keď už majú prístup k ďalším úverom, ich dlh opäť splácajú.

Ale opäť tu budete platiť záverečné náklady, aby ste dostali túto novú pôžičku - a budete mať menej vlastného imania, keď sa vám nakoniec predá nehnuteľnosť. Veľmi dobre by to stálo za to, ak peniaze dobre využívate, napríklad splácanie kreditnej karty s vysokou úrokovou sadzbou alebo renovácia, ktorá zvýši hodnotu vášho domu. Ak peniaze používate na kúpu lode alebo na exotickú dovolenku, mali by ste rozmýšľať dvakrát.

Majte na pamäti, že existujú aj iné spôsoby, ako využiť peniaze vo vašej domácnosti, napríklad pôžičku na vlastný kapitál alebo úverovú linku na vlastný kapitál, z ktorej môžete čerpať podľa potreby. Urobiť si trochu domácej úlohy a porovnať výhody a nevýhody každého z nich pomôže zabezpečiť, aby ste sa rozhodli čo najlepšie.

Ako získať najlepšie riešenie pre refinancovanie

Keby len nakupovanie hypotéky bolo ako kupovať televízor - jednoducho otázka kontroly obchodov a online, aby ste presne videli, koľko musíte zaplatiť. Bohužiaľ, hľadanie úverov na bývanie je trochu komplikovanejšie.

Rôzni veritelia ponúknu rôzne sadzby - nehovoriac o rôznych poplatkoch - v závislosti od takých faktorov, ako sú vaše kreditné skóre, stav zamestnania a pomer pôžičky k hodnote. Jediným skutočným spôsobom, ako zabezpečiť, aby ste dosiahli čo najlepšiu ponuku, je nakupovať s hŕstkou poskytovateľov. Možno budete chcieť zahrnúť kombináciu väčších bánk, miestnych bánk a úverových združení a zistiť, kto vám môže ponúknuť najatraktívnejšie podmienky.

Môže byť lákavé navštíviť online trh, ktorý sľubuje okamžité kotácie od rôznych hypotekárnych spoločností. Uvedomte si však, že čísla, ktoré poskytujú, sú často odhadmi, nie skutočnými ponukami. Okrem toho nemáte vždy kontrolu nad tým, do akej miery sa osobné informácie, ktoré poskytnete, budú zdieľať s ostatnými stranami. To je dôvod, prečo kontaktovať renomovaných veriteľov naraz, aj keď je to časovo náročnejšie, je zvyčajne dobrý nápad.

Pri nákupoch v okolí sa nepozerajte iba na úrokovú sadzbu. Ešte predtým, ako formálne požiadate o refinancovanie, môžete požiadať veriteľa, či poskytne „odhad dobrej viery“, ktorý upresňuje, koľko budete musieť zaplatiť aj v záverečných nákladoch. V niektorých prípadoch môže zaplatenie o niečo vyššiu sadzbu, ak dôjde k nižším predbežným poplatkom, skutočne prospieť vášmu prospechu.

Aby bolo možné určiť sadzby, každý veriteľ bude musieť vytiahnuť kreditnú správu, ktorá môže znížiť vaše kreditné skóre. Vďaka svojmu výskumu v krátkom časovom období môžete minimalizovať alebo dokonca eliminovať vplyv na svoje skóre. Spoločnosť, ktorá vyvíja skóre FICO, vás napríklad nezaujíma (alebo nie príliš) o hypotekárne otázky v rozmedzí 30 - 45 dní v scoring, v závislosti od verzie verzie vzorca FICO, ktorú veriteľ používa. (Viac informácií o kreditnom skóre nájdete nižšie.)

Môžete získať lepšiu refinancovanie s hypotekárnym maklérom?

Prístup k viacerým poskytovateľom hypotéky sa môže javiť ako veľa práce, najmä ak máte obmedzené množstvo voľného času. To je jedna z výhod spolupráce s hypotekárnym maklérom, ktorý zhromažďuje vaše informácie a vo vašom mene kontaktuje viacerých veriteľov. Je to ako komplexný obchod pre vaše hypotekárne potreby.

Pretože makléri platia banky a hypotekárne spoločnosti, s ktorými spolupracujú, nemusíte im platiť priamo za svoje služby. Veritelia ich navyše niekedy odmeňujú za privádzanie zákazníkov tým, že im poskytujú špeciálne ceny.

Existujú však nevýhody pri zadávaní zákaziek externým subjektom. Makléri môžu napríklad dostať kompenzáciu za poskytnutie väčšej pôžičky, aj keď to nie je vo vašom najlepšom záujme. A niektorí veritelia nepracujú s maklérmi, takže niekedy môžu obmedziť vaše možnosti.

Pri použití oboch metód však nie je problém. Môžete použiť makléra na ťažké zdvíhanie, ale pozrite sa na jednu alebo dve citácie na vlastnú päsť, aby ste zistili, ako porovnávajú a našli pre vás najvhodnejšieho veriteľa.

Uzamknutie vašej sadzby: Poznať stratégiu

Predpovedanie, kde sa úrokové sadzby posunú o niekoľko týždňov vopred, je pochabým bláznom - dokonca ani banky nevedia, kam smerujú. Keď nájdete dobrú ponuku, vždy je dobré zamknúť svoju sadzbu, aby ste vedeli, že do dátumu uzávierky bude rovnaká.

Predpokladajme napríklad, že banka odhaduje, že úver môžete uzavrieť do 30 dní. Možno budete chcieť požiadať o zablokovanie úrokovej sadzby na 45 dní, aby ste sa ubezpečili, že sa v čase, keď dokončíte bankovku, nezmestí.

Získanie zámku rýchlosti, ktorý je dlhší, ako je potrebné, však nie vždy funguje vo váš prospech. Kedykoľvek banky zmrazia svoju sadzbu, preberajú na seba riziko, že úrokové sadzby sa zvýšia. Zvyčajne teda kompenzujú dlhšiu dobu uzamknutia vyššou sadzbou alebo dodatočnými poplatkami.

Body alebo žiadne body?

Ďalším spôsobom, ako získať nižšiu úrokovú sadzbu z vašej pôžičky, je zaplatiť „body“, čo sú predplatené úroky z vašej bankovky. Každý bod predstavuje jedno percento z hodnoty vašej pôžičky. Takže zaplatenie dvoch bodov za hypotéku 200 000 dolárov znamená, že ste rozdávali viac ako 4 000 dolárov.

Na oplátku vám požičiavateľ ponúka nižšiu sadzbu, ktorá vám môže pomôcť, ak zostanete vo svojom dome dosť dlho. A rovnako ako v prípade úrokov, ktoré platíte v priebehu úveru, suma, ktorú zaplatíte v bodoch, je vo všeobecnosti odpočítateľná od dane (predpokladá sa, že je stále pre vás finančný zmysel rozdeľovať svoje odpočty, namiesto toho, aby ste použili nový vyšší štandardný odpočet).

Aby ste mohli využívať body, musíte mať, samozrejme, v deň uzávierky trochu extra peniaze. Ak naopak hľadáte najnižšie možné počiatočné náklady na svoje refi, je lepšie vyhnúť sa predplatenému úroku a bývať s mierne vyššou úrokovou sadzbou.

Aké budú náklady na refinancovanie?

Vyhliadka na výrazne nižšiu úrokovú sadzbu z vašej pôžičky môže byť lákavá pre každého majiteľa domu. Ale skôr, ako budete pokračovať s refi, musíte vedieť, čo to bude stáť. To, čo vyzerá ako veľké, často stráca lesk, keď vidíte poplatky.

Preto je dôležité porovnávať odhady dobrej viery od rôznych veriteľov. Tieto dokumenty zahŕňajú úrokovú sadzbu, ako aj prerozdelenie predpokladaných výdavkov na uzavretie úveru.

Jedným z najväčších výdavkov je „pôvodný poplatok“ pre veriteľa. Budete však čeliť aj mnohým ďalším poplatkom, ako sú náklady na aktualizované hodnotenie, poplatky za vyhľadávanie titulov a poistné za poistenie titulov. Celkovo môžu všetky tieto náklady predstavovať až 5% hodnoty pôžičky.

Určite bod zlomu

Ak nemáte v úmysle zostať vo svojom dome po dlhú dobu, tieto počiatočné náklady môžu byť refi prohibitívne. Ak to chcete zistiť, vydelte uzatváracie náklady sumou, ktorú každý mesiac ušetríte, od novej úrokovej sadzby. Výsledkom je počet mesiacov, ktoré bude trvať, kým sa prestanete splácať na novú pôžičku.

Ak rozpíšete odpočty na dani, jednoducho upravte sumu, ktorú ušetríte na úrokoch, hraničnou sadzbou dane, pretože vláda vám v zásade poskytuje zľavu na vaše náklady na financovanie.

Pravdepodobne ste už počuli o poskytovateľoch pôžičiek, ktorí ponúkajú pôžičky bez akýchkoľvek nákladov na zatvorenie, čo by sa mohlo javiť ako perfektný spôsob, ako ušetriť nejaké peniaze. Ale je tu háčik: Veriteľ vám musí účtovať vyššiu úrokovú sadzbu, aby sa za tieto výdavky vyúčtoval. Ak zostanete vo svojom dome dosť dlho, mohli by ste mať lepšie rozloženie poplatkov teraz výmenou za nižšiu mesačnú platbu.

Dôležitosť kreditných skóre

Ekonomické trendy majú veľký vplyv na úrokovú sadzbu, ktorú dostanete. Napríklad hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou majú tendenciu sa pohybovať v uzamykateľnom kroku s výnosom z 10-ročného štátneho dlhopisu.

Jednotlivé faktory však majú veľa spoločného s vašou rýchlosťou. Dôležitú úlohu zohrávajú aj vaše príjmy a história zamestnania, rovnako ako vaše kreditné skóre, ktoré je založené na informáciách vo vašej kreditnej správe. Čím vyššie je vaše skóre, tým nižšia je miera, ktorú budete musieť zaplatiť za svoju novú pôžičku.

Podľa webovej stránky myFICO dlžník, ktorý má skóre 760 alebo vyššie, obyčajne zaplatí za 30-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou v hodnote 216 000 dolárov mesačne o viac ako 200 dolárov menej ako niekto so skóre 620.

Zlepšenie vášho skóre

Potom sa vyplatí, aby ste dosiahli čo najvyššie kreditné skóre pred začatím procesu refi. Mnoho poskytovateľov kreditných kariet ich ponúka zadarmo, aj keď niektorí používajú iné systémy bodovania ako FICO, čo je najpoužívanejší model. Svoje skóre si môžete kúpiť aj na stránke myFICO.com.

Budete sa chcieť pozrieť aj na svoju aktuálnu správu o úvere od všetkých troch spravodajských agentúr: Experian, Equifax a TransUnion. Našťastie môžete získať bezplatnú kópiu každého raz ročne na Annualcreditreport.com. Skontrolujte, či sú informácie o existujúcich úverových účtoch presné. Ak zistíte vo svojej správe chybu, budete chcieť kontaktovať príslušný úverový úrad, aby ho mohol prešetriť.

Okrem väčších chýb vo vašej správe môže trvať určitý čas, kým sa vaše čísla zvýšia. Najväčšími faktormi ovplyvňujúcimi vaše skóre sú kreditné využitie a história platieb, ktoré spolu tvoria neuveriteľných 65% vášho čísla FICO. To najlepšie, čo môžete urobiť, aby ste znížili svoju hypotekárnu úrokovú sadzbu, je zníženie ostatných zostatkov pôžičiek a vaše platby vždy vykonávajte včas.

Spodný riadok

Neexistuje žiadna univerzálna odpoveď na otázku, či má refinancovanie hypotéky zmysel. Vo väčšine prípadov ide o matematiku. Ak suma, ktorú mesačne ušetríte, nakoniec zatemní náklady na zatváranie, môže byť múdre ťahať si založiť novú pôžičku.

Ak hľadáte refi, porovnávanie ponúk od viacerých veriteľov je najistejším spôsobom, ako získať čo najlepšie riešenie. Keď ju nájdete, budete chcieť túto sadzbu uzamknúť, aby ste sa ubezpečili, že po uzávierke dátumu uzávierky už nebudete mať vyššie úrokové poplatky.