Zarábanie peňazí v rezidenčných nehnuteľnostiach

Mnohí nadšení investori v oblasti nehnuteľností si myslia, že môžu zbohatnúť pomocou bankového úveru na nákup a upgrade miestnych upperov. Aj keď investovanie do nehnuteľností môže byť lepšie ako investovanie na akciovom trhu - pretože existencia malých miestnych trhov s nehnuteľnosťami vytvára neefektívnosť, ktorú môžu investori využiť - budete potrebovať vyššiu úroveň porozumenia, aby ste zarobili peniaze na nehnuteľnostiach určených na bývanie. Ak chcete prejsť od údržbára k realitnému magnátovi, musíte pochopiť trh, ako aj tri kľúčové zložky silných ziskov z nehnuteľností.

Vyhľadajte zdravý národný trh

Zatiaľ čo skúsení a múdri investori do nehnuteľností môžu byť schopní zarobiť nejaké peniaze v slabom celoštátnom realitnom prostredí, šance sú proti nim; pravdepodobnosť úspechu pre novších investorov na takomto trhu je ešte horšia. Rastúce úrokové sadzby môžu hodiť veľa studenej vody na inak horúci trh s nehnuteľnosťami, pretože tí, ktorí si kúpili nehnuteľnosť s hypotékou s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, musia platiť viac, aby ju udržali, a nie každý si to môže dovoliť. To vedie k zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach a ceny klesajú zodpovedajúcim spôsobom.

Preto je pri začatí budovania vášho portfólia nehnuteľností ideálny čas v klesajúcom prostredí úrokových sadzieb. Všeobecne povedané, nielenže bude vaša pôžička lacnejšia, ale s výnimkou dočasnej úverovej krízy bude dopyt pravdepodobne vyšší, čo môže odolať dobrému riadeniu kapitálu.

Ďalším žiaducim znakom je zdravý hrubý domáci produkt (HDP), pretože toto číslo skutočne hovorí o celkovom zdraví ekonomického systému, ktorý podporuje trh s nehnuteľnosťami. V dobách zdravého HDP, ako je ročný rast o viac ako 3%, je zriedkavé vidieť významné slabiny v oblasti nehnuteľností.

A nakoniec, údaje o miere nezamestnanosti sú často hlavným ukazovateľom mäkkosti trhu. Ak ľudia vidia len málo vyhliadok na príjem tam, kde žijú, pohybujú sa. To zase výrazne znižuje zhodnocovanie domácich cien (HPA).

Vyberte konkrétne miesto

Ak na vnútroštátnom trhu zistíte, že klesá úroková miera, slušný rast HDP a slušná miera nezamestnanosti, môžete začať hľadať miestny trh. Vyhľadajte oblasť s relatívne silným potenciálom zhodnotenia v porovnaní s ostatnými trhmi. Dobre uverejnené údaje o nezamestnanosti z indexu cien nehnuteľností Case-Shillera, Bureau of Labor Statistics alebo iných zdrojov sú vynikajúcimi ukazovateľmi budúceho zdravia špičkových realitných trhov.

Údaje o miestnej nezamestnanosti často veľmi svedčia o údajoch o bývaní. Inteligentný investor sa snaží investovať do mesta, ktoré vykazuje zdravé trendy v nezamestnanosti a relatívne silné údaje o HPA. Dúfajme, že toto je mesto, v ktorom žijete, a preto majú silné pochopenie rozmarov miestneho trhu - a takto môže ľahko spravovať nehnuteľnosť. S riadnou kontrolou riadenia je však možné úspešne investovať na iných miestach, kde sú k dispozícii partneri pre riadenie kvality.

Nájdite inflačný bod rozširovania miest

Keď nájdete ideálne mesto pre požadovanú investíciu, vyhľadajte hotspot mestského rozrastania. Ak vidíte, ako sa mesto rozširuje a môže tolerovať určité riziko, potom po obvode investujte do nehnuteľností. Ak však trh vyzerá hrozivo alebo nejasne, držte sa vnútorných krúžkov, aby ste mali nárazník proti spätnému rozrastaniu miest.

Varovné signály, ktoré vám hovoria, aby ste sa vyhýbali perimetru, zahŕňajú významné zmeny v nezamestnanosti a / alebo spomalenie hospodárskeho rastu v miestnej oblasti. Môžete sa tiež pozrieť na základné obchodné zdravie hlavných zamestnávateľov v tejto oblasti. Ak je slabý, pravdepodobne dôjde k prepúšťaniu, ktoré by mohlo začať potlačovať hodnoty nehnuteľností kvôli okrajovému zníženiu ponuky práce. Ak je obchodné zdravie hlavných zamestnávateľov v tejto oblasti silné, opak je pravdou.

Hodnoty nehnuteľností sa môžu v rámci metropolitnej oblasti značne líšiť. Napríklad, ak je priemerná HPA v meste 5%, môže to byť 2% v centre mesta, 6% v prvom prímestskom okruhu a 10% v druhom prímestskom okruhu. Tretím okruhom by pravdepodobne bola poľnohospodárska pôda so skromným potenciálom HPA. Všimnite si tento fenomén: vaše naj volatilnejšie zhodnocovanie nehnuteľností sa uskutoční vo vonkajšom kruhu susediacom s poľnohospodárskou pôdou, pretože je to vonkajší vrchol mesta. Tento pákový efekt je využiteľný tým, že vlastní výhodu na rastúcich trhoch. Logicky by ste na dolnom trhu chceli byť jadrom. Je pravdepodobné, že dôjde k najmenšiemu znehodnoteniu, pretože úplné trhy s nehnuteľnosťami na bývanie robia toto najmenej pravdepodobné miesto pre narušenie rovnováhy medzi ponukou a dopytom.

Pochopenie rizika investovania v rôznych oblastiach mesta je veľmi podobné pochopeniu toho, ako sa finančné nástroje vo všeobecnosti správajú. Mysli na mestskú oblasť ako na dlhopisy investičného stupňa, prvý prímestský prsteň ako akcie a vonkajší prsteň ako deriváty. Pochopenie toho, kde sa v meste vyskytuje inflácia miest, môže zvýšiť návratnosť nahor alebo ochrániť investície smerom nadol.

Pre zábavu sa pozberáme cibuľu o jednu vrstvu ďalej, aby sme našli najteplejších oblastí. Predpokladajme, že sa rozhodnete investovať do obvodu, pretože v tejto oblasti vidíte hospodársky rast a rastúci dopyt po pracovnej sile. Môžete skúsiť predvídať polohu semaforov. Tam sa budú stavať budúce komerčné nehnuteľnosti, ako sú prímestské nákupné strediská; Keďže sa výstavba obytných nehnuteľností vyplní okolo týchto budúcich nákupných stredísk, hodnoty nehnuteľností pravdepodobne v porovnaní s priemernými výnosmi z nehnuteľností pravdepodobne výrazne vyskočia.

Spodný riadok

Príležitosť pre nadpriemerné miery návratnosti sa zdá byť väčšia v realitnej oblasti ako v realite finančného nástroja, pretože sa pozoruje menej nehomogénnych jednotiek v očiach. Poznanie miestneho trhu tiež prináša investičnú výhodu. Dlhodobá stratégia výkupu alebo držania je lepšia, ak máte dostatok kapitálu a obmedzené príležitosti, zatiaľ čo krátkodobá alebo prehodená stratégia by dávala zmysel, ak máte obmedzený kapitál a ohromný pohľad na sladké miesta. Bez ohľadu na váš časový rámec by ste sa mali najprv pozrieť na silný národný trh, potom na región, v ktorom zverejnené údaje ukazujú slušnú príležitosť HPA. Ak sa domnievate, že sa oblasť rozrastá, zahrajte si obvod rozrastania sa miest alebo sa od neho vzdialite, ak to vidíte ako zmenšujúce sa. Porozumenie týmto kľúčovým bodom môže pomôcť maximalizovať hodnotu akéhokoľvek portfólia nehnuteľností.