Získanie hypotéky vs. platenie hotovosti: Aký je rozdiel?

Havária na bývaní úplne reštrukturalizovala americký hypotekárny trh. Súčasťou tohto vývoja boli prísnejšie obmedzenia pri získavaní hypotéky spojené s množstvom novo dostupných domovov na predaj. To zase umožnilo niektorým investorom kúpiť si druhú nehnuteľnosť na investičné a nájomné účely.

Pri zvažovaní investícií do nehnuteľností a spôsobe, ako sa k nim priblížiť, existujú dve hlavné myšlienkové školy: Jeden je presvedčený, že je múdrejší vyplácať hotovosť za druhý dom, zatiaľ čo druhá strana si myslí, že je využívaná na druhý - alebo dokonca tretí alebo štvrtý. majetok - je oveľa lukratívnejší. Nižšie sú uvedené prípady oboch.

Kľúčové jedlá

• Investor s pákovým efektom môže dosiahnuť značný zisk s tromi alebo štyrmi nehnuteľnosťami, zatiaľ čo kupujúci v hotovosti môže byť obmedzený.
• Investori v hotovosti môžu nakupovať rýchlo, keď existuje dobrá príležitosť, a nie čakať na hypotekárny proces.
• Či už kupujete nehnuteľnosť s hypotékou alebo v hotovosti, každá si vyžaduje značné množstvo disponibilného príjmu.

Získanie hypotéky

Táto diskusia je veľmi podrobne online a niekoľko finančných spravodajských serverov a blogov uvádza, že využívanie pákového efektu dáva väčší zmysel pri kúpe investičných nehnuteľností. Napríklad Ali Boone z BiggerPockets.com tvrdí, že návratnosť je vyššia a riziká sú nižšie pri využívaní tohto typu investície. Logika, ktorá stojí za tým, je, že ak sa hodnota majetku zvýši, investor bude mať menej prostriedkov, ale potom môže získať oveľa viac, ako je jeho pôvodný kapitál.

Napríklad predpokladajme, že ste znížili 15% na dom 500 000 dolárov. Vaša počiatočná investícia by potom bola 75 000 dolárov. O dva roky neskôr, ak by tento dom vzrástol na 650 000 dolárov, mohli by ste predať a získať oveľa viac ako pôvodných 75 000 dolárov. V tomto scenári sa vráti vaša hlavná investícia vo výške 75 000 dolárov plus ďalších 75 000 dolárov. V takom prípade by ste v tejto situácii riskovali oveľa menej, ako by investoval kupujúci v hotovosti, napriek tomu by ste dosiahli značný zisk.

Znásobte tento vzorec a stratégiu na tri alebo štyri nehnuteľnosti a dôvtipný investor môže dosiahnuť pomerne zisk. Investor s pákovým efektom má v týchto typoch situácií viac príležitostí ako jeho náprotivok pri nákupe hotovosti. Kupujúci v hotovosti často kupujú dom priamo s väčšinou peňazí, ktoré majú k dispozícii na investíciu. Na druhej strane investor s pákovým efektom môže diverzifikovať rozdelenie týchto peňazí na niekoľko rôznych nehnuteľností, a tým z dlhodobého hľadiska pravdepodobne zvýšiť mieru návratnosti.

Riziká pákového efektu

Prevzatie akéhokoľvek druhu investície predstavuje základné riziko - najmä pri riešení neistôt na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. V prvom rade je diverzifikácia finančných prostriedkov medzi investičnými nehnuteľnosťami prístup, ktorý by mal vážne zvážiť iba dobre informovaný investor. Je potrebné dôkladné pochopenie súčasných ekonomických podmienok, celkového zdravia na trhu s nehnuteľnosťami vo všeobecnosti a oblasti, do ktorej kupujete konkrétne.

Aj keď má pôžička na kúpu investičného majetku niekoľko výhod, veci sa môžu zhoršiť. Predpokladajme, že každá nehnuteľnosť prenajatá prudko sa odpisuje. Investor s pákovým efektom v súčasnosti dlhuje omnoho viac, než kedy dal. Ak by ste trh prepadli ešte o niečo, mohli by ste masívne prísť, najmä s niekoľkými nehnuteľnosťami vo svojom portfóliu.

Výhodou je, že banka určite stratí viac, ako by ste mohli, ale vaše kreditné skóre by mohlo byť vážne ovplyvnené. Potenciál významných výnosov priťahuje mnoho ľudí k tomuto typu stratégie, ale malo by sa k nim pristupovať s jasným ohľadom na všetky súvisiace riziká. Táto stratégia si samozrejme bude vyžadovať, aby ste prešli procesom hypotéky - v mnohých prípadoch niekoľkokrát - čo je ďalšia vec, ktorú treba zvážiť.

Platba hotovosti za investičný majetok

Investori v hotovosti môžu obísť celý proces žiadosti o hypotéku a urobiť rýchlu investíciu, ak uvidia príležitosť, čo je veľmi výhodné. Ďalšou výhodou platenia hotovosti za nehnuteľnosť vopred je to, že nemusíte platiť úroky. Aj keď sú úrokové sadzby také nízke, aké sú dnes, bude z dlhodobého hľadiska vždy drahšie platiť akýkoľvek druh úroku, ako to nebude mať.

Pre mnohých investorov, ktorí majú finančné prostriedky, má zmysel kupovať nehnuteľnosť s peniazmi, najmä ak si myslíte, že trh sa v najbližších rokoch výrazne rozrastie.

Povedzme napríklad, že si kúpite dom priamo za 400 000 dolárov a sadnite si ho, až kým neuvidíte okamih, kedy je správne predať. Ak by ste mali pravdu o rozmachu a domov by mal byť v hodnote 500 000 dolárov, je to priamy zisk pre investora 100 000 dolárov bez toho, aby ste museli zvažovať platbu bankových úrokov alebo sumu, ktorú ste si požičali na hypotéku. Mať 100% kapitál v domácnosti tiež uľahčuje investorovi, aby si v prípade potreby požičal proti nemu pôžičku. Kúpa domu priamo v hotovosti môže tiež vytvoriť okamžitý peňažný tok pre investora.

Niektorí investori sa usilujú vytvárať so svojimi nehnuteľnosťami pohyblivý príjem, čo môže zabezpečiť správny typ nájomcov.

Kúpa nehnuteľnosti s hypotékou alebo s hotovosťou vyžaduje značné množstvo disponibilného investičného príjmu.

Osobitné úvahy: Riziká platenia hotovosti

Viazanie všetkých vašich aktív do jednej investície je mimoriadne riskantné. Tento prístup potom nemusí byť najlepšou stratégiou pre investora, ktorý má obmedzené množstvo peňazí na dlhodobé použitie.

Zatiaľ čo dom môže zvýšiť hodnotu, môže sa rovnako rýchlo znehodnotiť a peniaze, ktoré stratíte, budú priamo. Diverzifikácia je jedným zo základných prikázaní investovania. Zviazanie väčšiny aktív v jednej triede aktív môže spôsobiť obrovské straty. Vloženie stoviek tisíc dolárov do jednej triedy aktív tiež spája vašu likviditu, kým nemáte predajcu.

Kľúčové rozdiely

Obe stratégie ponúkajú výhody, ale pre rôzne typy investorov. Jednou dôležitou vecou, ​​ktorú treba poznamenať, je to, že každá stratégia si vyžaduje značné množstvo disponibilného investičného príjmu. Dokonca aj kupujúci s pákovým efektom, ktorí rozložia svoje investície na niekoľko nehnuteľností, budú musieť prevziať riziko, že sa všetky tieto nehnuteľnosti odpisujú. Okrem toho pri kúpe nového domu za hotovosť nepoužívajte dôchodkové sporenie ani pohotovostný fond.

Pre investora, ktorý má veľké množstvo peňazí pripravených investovať, je sklonom k ​​rozhodnutiu sklon k riziku. Pákové pozície v investičných nehnuteľnostiach nepochybne prinesú vyššie výnosy, ale pre menej zapojeného alebo holubického investora, ktorý stále hľadá kapitál a návratnosť, môže byť lepšou voľbou nákup hotovosti. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Mali by ste platiť celú hotovosť za svoj ďalší domov?“)