Pomer pôžičky k hodnote - definícia pomeru LTV
Pomer pôžičky k hodnote (LTV) je hodnotenie úverového rizika, ktoré finančné inštitúcie a ostatní veritelia preskúmajú pred schválením hypotéky. Hodnotenia s vysokým pomerom LTV sú zvyčajne vyššie riziko, a preto, ak je hypotéka schválená, pôžička stojí dlžníka viac.
Úver s vysokým pomerom LTV môže navyše vyžadovať, aby dlžník kúpil hypotekárne poistenie, aby kompenzoval riziko pre veriteľa.
Vzorec LTV a výpočet
Kupujúci v domácnosti môžu vo svojom dome ľahko vypočítať pomer pôžičky a hodnoty.
LTVratio = MAAPVwhere: MA = Suma hypotékyAPV = Hodnotená hodnota majetku \ begin {zarovnané} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {kde:} \\ & MA = \ text {Suma hypotéky} \ \ & APV = \ text {Hodnota oceneného majetku} \\ \ end {zarovnané} LTVratio = APVMA kde: MA = Suma hypotékyAPV = Hodnota oceneného majetku
Tento proces spočíva v rozdelení celkovej výšky hypotekárneho úveru na celkovú kúpnu cenu domu. Napríklad domov s kúpnou cenou 200 000 dolárov a celkovou hypotekárnou pôžičkou za 180 000 dolárov vedie k pomeru úveru k hodnote 90%. Konvenční hypotekárni veritelia často poskytujú lepšie podmienky pôžičky dlžníkom, ktorých pomer úveru k hodnote nie je vyšší ako 80%.
Pomer LTV sa vypočíta vydelením požičanej sumy odhadovanou hodnotou majetku vyjadrenou v percentách. Napríklad, ak si kúpite dom ocenený na 100 000 dolárov za jeho odhadovanú hodnotu a vykonáte zálohu 10 000 dolárov, požičiavate si 90 000 dolárov, čo bude mať pomer LTV 90% (90 000/100 000).
Kľúčové jedlá
- LTV sa často používa pri hypotekárnych úveroch na určenie sumy potrebnej na vyplatenie zálohy a na to, či veriteľ poskytne úver dlžníkovi.
- Väčšina veriteľov ponúka žiadateľom o hypotéku a kapitál na bývanie najnižšiu možnú úrokovú sadzbu, ak je pomer hodnoty pôžičky k alebo pod 80%.
- Domáce hypotekárne programy Fannie Mae a Freddie Mac Možné hypotekárne programy pre dlžníkov s nízkymi príjmami umožňujú pomer LTV 97% (3% akontácia), ale vyžadujú hypotekárne poistenie, kým pomer neklesne na 80%.
Upisovanie LTV a pôžičiek
Pomer pôžičky k hodnote je rozhodujúcou zložkou upísania hypotéky, či už ide o kúpu domu, refinancovanie súčasnej hypotéky na novú pôžičku alebo o pôžičku za akumulovaný kapitál v rámci nehnuteľnosti.
Veritelia posudzujú pomer LTV a určujú mieru vystavenia riziku, ktoré preberajú pri upisovaní hypotéky. Ak dlžníci požiadajú o pôžičku vo výške, ktorá je na alebo blízko odhadovanej hodnoty, a teda aj vyššieho pomeru pôžičky k hodnote, veritelia si uvedomujú, že existuje väčšia pravdepodobnosť, že pôžička bude v omeškaní, pretože sa nevytvára malý alebo žiadny kapitál v rámci nehnuteľnosti. Ak dôjde k zabráneniu prístupu, veriteľ môže mať problémy s predajom domu za dostatočný čas na pokrytie nesplateného hypotekárneho zostatku a zisk z transakcie.
Faktory ovplyvňujúce pomer LTV
Hlavnými faktormi, ktoré ovplyvňujú pomer LTV, sú zálohy, predajná (zmluvná) cena a odhadovaná hodnota. Na dosiahnutie najnižšieho (a najlepšieho) pomeru LTV zvýšte zálohu a skúste znížiť predajnú cenu. Na základe vyššie uvedeného príkladu predpokladajme, že si kúpite dom s ocenením 100 000 dolárov, ale majiteľ je ochotný predať 90 000 dolárov. Ak urobíte rovnakú zálohu 10 000 dolárov, vaša pôžička je iba 80 000 dolárov, čo vedie k pomeru LTV 80% (80 000/100 000). Ak zvýšite svoju zálohu na 15 000 dolárov, váš hypotekárny úver je teraz 75 000 dolárov, takže váš pomer LTV je 75% (75 000/100 000).
To všetko je dôležité, pretože čím nižší je pomer LTV, tým väčšia je pravdepodobnosť schválenia úveru, tým nižšia je pravdepodobná úroková miera a tým menej pravdepodobná bude potreba nákupu súkromného hypotekárneho poistenia (PMI).
Pomer LTV a úrokové sadzby
Aj keď pomer úveru k hodnote nie je jediným určujúcim faktorom pri zabezpečovaní hypotéky, úveru na vlastný kapitál alebo úverovej linky, zohráva významnú úlohu v tom, koľko pôžičiek majiteľovi domu stojí. V skutočnosti vám vysoký pomer LTV môže v prvom rade zabrániť, aby ste sa kvalifikovali na pôžičku alebo možnosť refinancovania.
Väčšina veriteľov ponúka žiadateľom o hypotéku a kapitál na bývanie najnižšiu možnú úrokovú sadzbu, ak je pomer hodnoty pôžičky k alebo pod 80%. Vyšší pomer LTV nevylučuje, aby dlžníci boli schválení na hypotéku, hoci celkové náklady na pôžičku sa zvyšujú so zvyšujúcim sa pomerom LTV. Môže byť schválený napríklad dlžník s pomerom LTV 95%, ale úroková sadzba môže byť až o celý percentuálny bod vyššia ako v prípade dlžníka s pomerom LTV 75%.
Okrem toho, ak je pomer LTV vyšší ako 80%, budete pravdepodobne musieť kúpiť súkromné hypotekárne poistenie (PMI), ktoré sa môže ročne pridať od 0, 5% do 1% z celkovej výšky úveru. Napríklad PMI vo výške 1% z 100 000 dolárov by k sume zaplatenej za rok pripočítalo 1 000 dolárov alebo 83, 33 dolárov mesačne. Platby PMI pokračujú, kým pomer LTV nie je 80% alebo nižší. Pomer LTV sa bude znižovať, keď splácate svoju pôžičku a ako sa časom zvyšuje hodnota vášho domova.
Vyžadovanie 80% (alebo nižšieho) pomeru LTV na zabránenie PMI nie je zákon, ale je to prax takmer všetkých veriteľov. Výnimky sa niekedy vyskytujú pre dlžníkov s vysokým príjmom, nižším dlhom alebo inými faktormi, ako je veľké investičné portfólio.
Maximálny pomer úveru k hodnote je najväčší prípustný pomer veľkosti úveru k dolárovej hodnote nehnuteľnosti. Čím vyšší je pomer úveru k hodnote, tým väčšia je časť kúpnej ceny, ktorá bola financovaná. Keďže domov funguje ako kolaterál úveru, pomer úveru k hodnote je mierou rizika, ktorú používajú veritelia. Rôzne úverové programy majú rôzne rizikové faktory, a preto majú rôzne maximálne pomery pôžičiek k hodnote.
Typy pôžičiek a LTV pomer
Niektoré typy pôžičiek majú osobitné pravidlá, pokiaľ ide o pomer LTV.
Pôžičky FHA
Pôžičky FHA, ktoré umožňujú počiatočný pomer LTV až do 96, 5%, vyžadujú hypotekárne poistné (MIP), ktoré trvá tak dlho, ako budete mať tento úver bez ohľadu na to, ako nízky pomer LTV nakoniec pôjde. Väčšina ľudí refinancuje konvenčnú pôžičku, keď pomer LTV dosiahne 80%, aby sa odstránila MIP.
Úvery VA a USDA
Úvery VA a USDA - dostupné súčasnej i bývalej armáde alebo vo vidieckych oblastiach - nevyžadujú súkromné hypotekárne poistenie, aj keď pomer LTV môže byť až 100%. Úvery VA a USDA však majú ďalšie poplatky.
Fannie Mae a Freddie Mac
Domáce hypotekárne programy Fannie Mae a Freddie Mac Možné hypotekárne programy pre dlžníkov s nízkymi príjmami umožňujú pomer LTV 97% (3% akontácia), ale vyžadujú hypotekárne poistenie, kým pomer neklesne na 80%.
Zjednodušené možnosti refinancovania, ktoré upúšťajú od požiadaviek na hodnotenie (to znamená, že pomer LTV v domácnosti nemá vplyv na úver), existujú pre pôžičky FHA, VA a USDA. Pre tých, ktorí majú pomer LTV nad 100% - tiež známy ako „podvodná“ alebo „hore nohami“ - možnosť refinancovania vo vysokom úvere od Fannie Mae a vylepšená pomoc na refinancovanie od Freddie Mac, ktoré sú určené na nahradenie refinančného programu HARP, ktorý uplynie 31. decembra 2018, sú k dispozícii.
Poradie pomeru úveru k hodnote
Pre väčšinu scenárov hypotekárnych úverov sa pomer LTV 80% alebo nižší považuje za dobrý. Pomer LTV 80% poskytuje najlepšiu šancu na schválenie, najlepšiu úrokovú sadzbu a najvyššiu pravdepodobnosť, že nebudete musieť kúpiť hypotekárne poistenie. Ako je uvedené vyššie, úvery VA a USDA však umožňujú vyšší pomer LTV (až do 100%) a stále sa vyhýbajú nákladnému súkromnému hypotekárnemu poisteniu, hoci sa na ne vzťahujú iné poplatky.
Pre väčšinu možností refinancovania, pokiaľ nepožiadate o refinancovanie v hotovosti, nezáleží na pomere LTV, takže neexistuje nič také ako „dobré“ alebo „zlé“. Ak požiadate o refinancovanie v hotovosti, LTV pomer 90% alebo menej sa považuje za dobrý.
LTV vs. kombinovaný LTV - CLTV
Zatiaľ čo pomer LTV skúma vplyv jedného hypotekárneho úveru pri kúpe nehnuteľnosti, pomer kombinovanej pôžičky k hodnote (CLTV) je pomer všetkých zabezpečených pôžičiek k nehnuteľnosti k hodnote nehnuteľnosti. Veritelia používajú pomer CLTV na určenie potenciálneho rizika zlyhania kupujúceho v prípade, že sa použije viac ako jedna pôžička - napríklad, ak budú mať dve alebo viac hypoték alebo hypotéku plus pôžičku na vlastný kapitál alebo úverovú linku (HELOC). Vo všeobecnosti sú veritelia ochotní požičiavať pôžičkám s vysokými úverovými ratingmi pri pomeroch CLTV 80% a viac.
Pomer LTV sa týka iba primárneho zostatku hypotéky. Vo vyššie uvedenom príklade je preto pomer LTV 50%, čo je výsledok rozdelenia primárneho hypotekárneho zostatku 100 000 dolárov domácou hodnotou 200 000 dolárov. Primárni veritelia majú tendenciu byť štedrejšími voči požiadavkám CLTV.
Ak vezmeme do úvahy vyššie uvedený príklad, v prípade zabránenia prístupu na trh dostane hlavný držiteľ hypotéky všetky svoje peniaze skôr, ako druhý držiteľ hypotéky dostane čokoľvek. Ak hodnota majetku klesne na 125 000 dolárov pred predvoleným stavom dlžníka, primárny držiteľ záložného práva dostane celú dlžnú sumu (100 000 dolárov), zatiaľ čo druhý držiteľ záložného práva dostane iba zvyšných 25 000 dolárov napriek tomu, že dlhuje 50 000 dolárov. Primárny držiteľ záložného práva má v prípade klesajúcich majetkových hodnôt menšie riziko, a preto si môže dovoliť požičiavať pri vyššej CLTV.
Obmedzenia LTV
Hlavnou nevýhodou hodnoty úveru je, že zahŕňa iba primárnu hypotéku, ktorú dlhuje majiteľ domu, a nezahŕňa ďalšie záväzky, ako napríklad druhú hypotéku alebo pôžičku na nehnuteľnosti. Kombinovaná pôžička na hodnotu (CLTV) je preto komplexnejším meradlom schopnosti dlžníka splácať úver na bývanie.