Ako refinancovanie hypotéky ovplyvňuje vašu čistú hodnotu

Refinancovanie sa často javí ako skvelý spôsob, ako znížiť mesačné splátky hypotéky a nechať si viac peňazí na iné veci. A môže. Ale keď zvažujete výhody a nevýhody, nezabudnite zvážiť, ako môže tento krok ovplyvniť vašu čistú hodnotu. Dôvod: Hypotéka je viac ako mesačná splátka. Je to dlhový nástroj používaný na financovanie aktíva. A tento žáner účtovníckeho profesora znamená, že hypotéka znižuje vaše čisté imanie.

Takto funguje táto úvaha: V súvahe domácnosti je hypotéka záväzkom. Ako taký sa odpočíta od aktív domácnosti na určenie čistého majetku tejto domácnosti. Príliš veľa spotrebiteľov spadá do pasce refinancovania hypotéky, aby znížili svoje mesačné splátky bez ohľadu na to, ako toto refinancovanie ovplyvní ich celkový čistý majetok. Vyplatí sa vám niekedy refinancovanie vášho domu? Alebo je to len krátkodobá oprava väčšieho problému?

Doba návratnosti

Najobľúbenejší spôsob stanovenia ekonomie refinancovania hypotéky spočíva vo výpočte jednoduchej doby návratnosti. Táto rovnica sa vypočíta tak, že sa vypočíta suma mesačných úspor platby, ktoré je možné realizovať refinancovaním do novej hypotéky s nižšou úrokovou sadzbou, a určí sa mesiac, v ktorom je táto kumulatívna suma mesačných úspor platby vyššia ako náklady na refinancovanie.

Predpokladajme napríklad, že máte 30-ročný hypotekárny úver na 200 000 dolárov. Keď ste si ju vybrali, dostali ste fixnú úrokovú sadzbu 6, 5% a vaša platba na začiatku mesiaca je 1 257 USD. Ak sú pevné úrokové sadzby teraz na 5, 5%, mohlo by to znížiť vašu mesačnú platbu na 1 130 dolárov, čím by mesačne ušetrili 127 dolárov, čo je 1 524 dolárov ročne. (Typickým pravidlom je, že ak dokážete znížiť svoju súčasnú úrokovú sadzbu o 0, 75% na 1% alebo vyššiu, mohlo by byť zmysluplné zvážiť refinancovanie.)

Ďalej budete musieť požiadať svojho nového veriteľa, aby vypočítal svoje celkové náklady na uzavretie možného refinancovania. Ak dosiahnu približne 2 300 dolárov, viete, že doba návratnosti by v domácnosti bola 1, 5 roka (2 300 dolárov vydelené 1 524 dolárov sa rovná 1, 5 roku). Ak teda plánujete zostať v domácnosti dva roky alebo dlhšie, refinancovanie má zmysel, prinajmenšom podľa jednoduchej metódy doby návratnosti.

Kľúčové jedlá

• Na výpočet mesiaca, v ktorom sú kumulatívne úspory majiteľa domu vyššie ako náklady na refinancovanie, sa často používa jednoduchá metóda doby návratnosti.
• Finančne rozumnejším spôsobom, ako vypočítať náklady na refinancovanie, je zvážiť dopad na čisté bohatstvo vašej domácnosti.
• Aby sa zistilo, kedy je rozhodnutie o refinancovaní skutočne ekonomické, majiteľ domu musí porovnať zostávajúci amortizačný plán svojej hypotéky s harmonogramom amortizácie novej hypotéky.

Refinancovanie ovplyvňuje čistú hodnotu vašej domácnosti

Táto metóda však ignoruje súvahu domácnosti a rovnicu celkového čistého majetku. Nezohľadňujú sa dve základné veci:

• Zásadný zostatok existujúcej hypotéky oproti novej hypotéke sa ignoruje. Refinancovanie nie je bezplatné. Náklady na refinancovanie sa musia uhrádzať z vrecka alebo sa vo väčšine prípadov musia zahrnúť do zostatku istiny novej hypotéky. Ak sa zostatok hypotéky zvýši prostredníctvom refinančnej transakcie, zvyšuje sa pasívna strana bilancie domácností a keď sú všetky ostatné veci konštantné, čisté imanie domácnosti sa okamžite zníži o sumu rovnajúcu sa nákladom na refinancovanie.
• Refinancovanie 30-ročnej hypotéky s 25 rokmi zostávajúcimi do jej splatenia do novej 30-ročnej hypotéky znamená, že by ste mohli nakoniec zaplatiť viac celkového úroku počas životnosti novej hypotéky, hoci úroková sadzba pre novú hypotéku je nižšia ako sadzba, ktorú by ste zaplatili za zvyšných 25 rokov existujúcej hypotéky.

Pozrite sa na skutočné náklady na refinancovanie

Finančne spoľahlivejším spôsobom, ako určiť ekonomiku refinancovania, ktorá zahŕňa skutočné náklady na refinancovanie do rovnice čistého majetku domácnosti, je porovnanie zostávajúceho amortizačného plánu existujúcej hypotéky s amortizačným harmonogramom novej hypotéky.

Časový plán amortizácie novej hypotéky bude zahŕňať náklady na refinancovanie v zostatku istiny. (Ak sa náklady na refinancovanie vyplatia z vrecka, potom by sa mala rovnaká suma dolára odpočítať od existujúceho zostatku hypotéky na základe predpokladu, že ak k refinančnej transakcii nedôjde, peniaze, ktoré by ste vybrali na úhradu nákladov mohol by sa namiesto toho použiť na splatenie istiny zostatku existujúcej pôžičky.)

Odpočítajte mesačné úspory platieb medzi dvoma hypotékami od zostatku hlavnej hypotéky novej hypotéky. (Deje sa to preto, lebo teoreticky by ste mohli mesačné úspory získané refinancovaním použiť na zníženie zostatku istiny novej hypotéky.) Mesiac, v ktorom je upravený zostatok novej hypotéky menší ako zostatok istiny existujúcej hypotéka je mesiac, v ktorom sa dosiahla skutočne ekonomická doba návratnosti refinancovania, ktorá je založená na čistom majetku domácnosti.

Mimochodom, kalkulačky amortizácie nájdete na väčšine webových stránok súvisiacich s hypotékami. Výsledky môžete skopírovať a vložiť do tabuľkového procesora a potom vykonať dodatočný výpočet odpočtu rozdielov mesačných platieb od zostatku istiny novej hypotéky.

Na základe vyššie uvedených výpočtov sa použije refinančná analýza existujúcej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou 7%, zostávajúcich 25 rokov do splácania a zostatok istiny 200 000 dolárov na novú 30-ročnú hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou 6, 25%. a náklady na refinancovanie vo výške 3 000 USD (ktoré sa zahrnú do nového zostatku hlavnej hypotéky) poskytujú tieto výsledky:

Ak sa na stanovenie ekonómie refinancovania v uvedenom príklade použije jednoduchá analýza doby návratnosti, kumulatívne mesačné úspory platieb sú väčšie ako náklady na refinancovanie vo výške 3 000 $, ktoré sa začínajú v mesiaci 19. Inými slovami, jednoduchá metóda doby návratnosti nám hovorí, že ak majiteľ domu očakáva, že bude mať novú hypotéku na 19 alebo viac mesiacov, refinancovanie má zmysel.

Ak sa však použije prístup čistého majetku, rozhodnutie o refinancovaní by sa stalo ekonomickým až do 29. mesiaca, keď je zostatok istiny novej hypotéky mínus kumulatívne mesačné úspory platieb nižší ako zostatok istiny existujúcej hypotéky. Prístup čistého bohatstva nám hovorí, že to trvá o 10 mesiacov dlhšie, ako je jednoduchý postup doby návratnosti, kým je refinancovanie ekonomické.

Ak refinancujete po tom, čo váš domov stratil hodnotu a musíte mať uzavreté súkromné ​​hypotekárne poistenie, negatívny vplyv na vaše čisté bohatstvo môže byť ešte výraznejší.

Iné faktory

Majte na pamäti, že v období, keď hodnoty domov klesajú, sa veľa domov hodnotí za oveľa menej, ako sa predtým oplatilo. To môže spôsobiť, že nebudete mať dostatok vlastného kapitálu na uspokojenie 20% akontácie na novú hypotéku a budete musieť prísť s väčším hotovostným vkladom, ako sa očakávalo. Môže to tiež vyžadovať, aby ste mali uzavreté súkromné ​​hypotekárne poistenie, ktoré v konečnom dôsledku zvýši vašu mesačnú platbu. V týchto prípadoch, dokonca aj pri poklese úrokových sadzieb, sa vaše skutočné úspory nemusia rovnať mnohým.

Spodný riadok

Vypočítaním skutočnej ekonómie refinancovania hypotéky môžete presne určiť, s akou skutočnou dobou splatnosti musíte zápasiť. Pochopenie čísel si vyžaduje trochu práce, ale môže to urobiť každý.

Najmä ak plánujete pohybovať sa v najbližších rokoch, môže vám niekoľko minút vypočítať skutočnú ekonomiku refinancovania hypotéky, aby ste sa vyhli poškodeniu vášho čistého majetku tisíckami dolárov. A ak to vyzerá, že sa vám refinancovanie vyplatí, budete mať oveľa jasnejšie pochopenie toho, kedy presne tento krok využijete.