Koľko hypotéky si môžete dovoliť?

V roku 2019 môžu byť potenciálni obyvatelia domov obťažovaní zvýšením úrokových sadzieb a vyššou cenovou hladinou. Podľa predpovedí Zillow na trhu s bývaním. Pokiaľ si nemôžete dovoliť hotovostnú transakciu, namiesto toho, aby ste sa opýtali: „Môžem si dovoliť ten dom?“ Kupujúci by si mali položiť otázku: „Môžem si dovoliť požičať si peniaze na tento dom?“

2½ Hrubý príjem

Vo všeobecnosti si väčšina budúcich majiteľov domov môže dovoliť financovať nehnuteľnosť, ktorá stojí dva až dva a pol násobok hrubého príjmu. Podľa tohto vzorca si osoba, ktorá zarába 100 000 dolárov ročne, môže dovoliť hypotéku od 200 000 do 250 000 dolárov. Tento výpočet je však iba všeobecným usmernením. Hypotekárnu kalkulačku spoločnosti Investopedia môžete použiť na lepšie odhadovanie mesačných splátok hypotéky.

Nakoniec, pri rozhodovaní o nehnuteľnosti musíte zvážiť niekoľko ďalších faktorov. Po prvé, je dobré pochopiť, čo si váš veriteľ myslí, že si môžete dovoliť (a ako dospelo k tomuto odhadu). Po druhé, musíte určiť niektoré osobné kritériá hodnotením nielen vašich financií, ale aj vašich preferencií a priorít.

Hypotéky: Koľko si môžete dovoliť?

Kritériá veriteľov

Aj keď každý hypotekárny veriteľ určuje svoje vlastné kritériá dostupnosti, vaša schopnosť kúpiť si dom - a veľkosť a podmienky úveru, ktorý si zaslúžite - závisí do značnej miery od nasledujúcich faktorov:

Hrubý príjem

Toto je úroveň príjmu, ktorý potenciálny kupujúci získa pred zdanením príjmu. Vo všeobecnosti sa považuje za plat plus akýkoľvek bonusový príjem a môže zahŕňať zárobky na kratší pracovný čas, zárobky zo samostatnej zárobkovej činnosti, dávky sociálneho zabezpečenia, zdravotné postihnutie, výživné a výživné na deti. Hrubý príjem hrá kľúčovú úlohu pri určovaní front-end ratio.

Front-End Ratio

Tento pomer predstavuje percentuálny podiel z vášho ročného hrubého príjmu, ktorý je možné venovať mesačne na splácanie hypotéky. Hypotekárna splátka sa skladá zo štyroch zložiek (často spoločne označovaných ako PITI): istina, úroky, dane a poistenie, poistenie majetku a súkromné ​​hypotekárne poistenie.

Dobrým pravidlom je, že PITI by nemal prekročiť 28% vášho hrubého príjmu. Mnohí veritelia však nechajú dlžníkov prekročiť 30% a niektorí dokonca požičiavajú dokonca viac ako 40%.

Pomer back-end

Tiež známy ako pomer dlhu k príjmu (DTI), počíta percento vášho hrubého príjmu potrebného na krytie vašich dlhov. Pohľadávky zahŕňajú platby kreditnými kartami, výživné na dieťa a ďalšie nesplatené pôžičky (auto, študent, atď.). Inými slovami, ak platíte mesačne 2 000 dolárov a každý mesiac zarobíte 4 000 dolárov, váš pomer je 50% - polovica vášho mesačného príjmu sa použije na zaplatenie dlhu.

Tu je zlá správa: Pomer dlhu k príjmu vo výške 50% vás nedostane tým snom. Väčšina veriteľov odporúča, aby váš DTI neprekročil 36% vášho hrubého príjmu. Na výpočet tohto maximálneho mesačného dlhu na základe tohto pomeru vynásobte svoj hrubý príjem 0, 36 a vydelte 12. Napríklad, ak zarobíte 100 000 dolárov ročne, vaše maximálne mesačné výdavky na dlhy by nemali prekročiť 3 000 dolárov. Čím nižší je pomer DTI, tým lepšie.

Vaše kreditné skóre

Ak jedna strana cenovej mince je príjem, potom druhá strana predstavuje riziko. Hypotekárni veritelia vyvinuli vzorec na určenie úrovne rizika pre budúceho občana domácnosti. Vzorec sa líši, ale všeobecne sa určuje na základe kreditného skóre žiadateľa. Uchádzač s nízkym kreditným skóre môže očakávať, že na svoju pôžičku zaplatí vyššiu úrokovú mieru, ktorá sa tiež nazýva ročná percentuálna miera (APR).

Ak viete, že v budúcnosti budete hľadať domov, pracujte teraz na svojom kreditnom skóre. A vaše správy musíte pozorne sledovať. Ak sú k dispozícii nepresné údaje, bude potrebné ich odstrániť a vy nechcete nechať ujsť ten vysnívaný domov kvôli niečomu, čo nie je vaša chyba.

Ako vypočítať zálohu

Záloha je čiastka, ktorú si kupujúci môže dovoliť zaplatiť z vrecka na bývanie pomocou hotovosti alebo likvidných aktív. Poskytovatelia pôžičiek zvyčajne požadujú zálohu vo výške minimálne 20% z kúpnej ceny domu (a minimálnu sumu potrebnú na to, aby sa vyhli potrebe súkromného hypotekárneho poistenia), mnohí však kupujú, aby si kúpili dom s výrazne menším percentuálnym podielom. Je však zrejmé, že čím viac môžete dať, tým menej financií budete potrebovať a tým lepšie sa budete pozerať na banku.

Napríklad, ak si potenciálny kupujúci v domácnosti môže dovoliť zaplatiť 10% z domu so 100 000 dolárov, záloha je 10 000 dolárov, čo znamená, že majiteľ domu musí financovať 90 000 dolárov.

Veritelia chcú okrem výšky financovania vedieť aj počet rokov, počas ktorých je potrebný hypotekárny úver. Krátkodobá hypotéka má vyššie mesačné splátky, ale je pravdepodobne lacnejšia počas trvania úveru.

Ako veritelia rozhodujú

Rozhodnutie hypotekárneho veriteľa o dostupnosti domov v domácnosti sa riadi mnohými rôznymi faktormi, ale v zásade sa scvrkávajú na príjmy a dlhy, aktíva a pasíva. Niekedy si myslíme, že naše žiadosti o hypotéku posudzuje osoba, ktorá používa črevo skôr ako objektívne kritériá, ale v skutočnosti, aj keď váš hypotekárny veriteľ mal zlý deň, môžete si byť istí, že veľká časť procesu je formálna.

Veriteľ chce vedieť, aký príjem má žiadateľ, koľko požiadaviek na tento príjem existuje, a potenciál pre oboje v budúcnosti - skrátka všetko, čo by mohlo ohroziť jeho schopnosť dostať sa späť. Príjmy, zálohy a mesačné výdavky sú vo všeobecnosti základnými predpokladmi financovania, zatiaľ čo úverová história a skóre určujú úrokovú mieru samotného financovania.

Osobné kritériá pre obyvateľov domovov

Veriteľ vám môže povedať, že si môžete dovoliť obrovské dedičstvo, ale naozaj? Pamätajte si, že kritériá veriteľa sa vo veľkej miere týkajú hrubej mzdy. Problém s použitím hrubej mzdy je jednoduchý: započítavate až 30% svojej výplaty - ale čo dane, zrážky FICA a poistné na zdravotné poistenie? Aj keď dostanete vrátenie daní, toto vám teraz nepomáha - a koľko skutočne dostanete späť?

To je dôvod, prečo niektorí finanční experti cítia, že je realistickejšie myslieť na váš čistý príjem (aka aka take-home pay) a že by ste nemali používať viac ako 25% svojho čistého príjmu na splácanie hypotéky. V opačnom prípade by ste boli doslova schopní splácať hypotéku mesačne, ale mohli by ste byť „chudobní“.

Náklady na zaplatenie a údržbu vášho domu by mohli zaberať také veľké percento z vašich príjmov - ďaleko nad nominálny front-end pomer -, že už nebudete mať dostatok peňazí na pokrytie iných diskrečných výdavkov alebo nesplatených dlhov alebo na s výnimkou dôchodku alebo daždivého dňa.

Rozhodnutie o tom, či bude alebo nebude „chudobný doma“, je do veľkej miery vecou osobnej voľby - keďže získanie schválenia hypotéky neznamená, že si platby môžete skutočne dovoliť.

Úvahy pred hypotékou

Pri zvažovaní vašej schopnosti splácať hypotéku zvážte okrem kritérií pre veriteľa aj nasledujúce problémy.

príjem

Spoliehate sa na dva príjmy len na zaplatenie účtov? Je vaša práca stabilná? Dokážete ľahko nájsť inú pozíciu, ktorá platí rovnakú alebo lepšiu mzdu, ak by ste stratili svoju súčasnú prácu? Ak splnenie vášho mesačného rozpočtu závisí od každého zarobeného desetníka, katastrofa môže byť aj malým znížením.

výdavky

Výpočet ukazovateľa back-end bude zahŕňať väčšinu vašich súčasných výdavkov na dlhy, ale čo iné výdavky, ktoré ste ešte nevytvorili? Budete mať deti, ktoré jedného dňa chodia na vysokú školu? Máte v pláne kúpiť nové auto, nákladné auto alebo loď? Baví vás vaša rodina ročnú dovolenku?

životný štýl

Ste ochotní zmeniť svoj životný štýl, aby ste dostali dom, ktorý chcete? Ak vás nebude menej obťažovať menej výletov do obchodaku a malé sprísnenie rozpočtu, uplatnenie vyššieho pomeru back-end by mohlo fungovať dobre. Ak nemôžete vykonať žiadne úpravy alebo už máte značné zostatky na kreditných kartách, možno budete chcieť hrať bezpečne a pri domácom hľadaní použiť konzervatívnejší prístup.

Osobnosť

Žiadni dvaja ľudia nemajú rovnakú osobnosť bez ohľadu na ich príjem. Niektorí ľudia môžu v noci spať s vedomím, že dlhujú 5 000 dolárov mesačne počas nasledujúcich 30 rokov, zatiaľ čo iní sa starajú o polovicu platby, ktorá je väčšia. Vyhliadka na refinancovanie domu s cieľom dovoliť platby za nové auto by niektorých ľudí zbláznila, pričom by sa ostatných vôbec nestarala.

Náklady nad rámec hypotéky

Aj keď je hypotéka určite najväčšou finančnou zodpovednosťou za vlastníctvo domu, existuje množstvo dodatočných výdavkov, z ktorých niektoré nezmiznú ani po splatení hypotéky. Inteligentní zákazníci by si mali dobre pamätať na nasledujúce položky:

údržba

Aj keď si postavíte nový dom, nezostane navždy nový a nebudú to ani drahé drahé prístroje, ako sú kachle, umývačky riadu a chladničky. To isté platí pre strechu domu, pec, príjazdovú cestu, koberec a dokonca aj farbu na stenách. Ak ste pri prvej splátke hypotéky „chudobní“, mohli by ste sa ocitnúť v ťažkej situácii, ak sa vaše financie nezlepší v čase, keď váš domov potrebuje veľké opravy.

utilities

Náklady na teplo, elektrinu, vodu, kanalizáciu, odvoz odpadu, káblovú televíziu a telefónne služby stoja všetky peniaze. Tieto náklady nie sú zahrnuté do ukazovateľa front-end, ani sa nepočítajú do ukazovateľa back-end. Pre väčšinu majiteľov domov sú však nevyhnutné.

Poplatky za združenie

Mnohé hradné štvrte alebo plánované komunity vyhodnocujú mesačné alebo ročné asociačné poplatky. Niekedy sú tieto poplatky nižšie ako 100 dolárov za rok, inokedy sú niekoľko stoviek dolárov za mesiac. V niektorých komunitách sú to údržba trávnika, odstraňovanie snehu, komunitný bazén a ďalšie služby.

Niektoré poplatky sa používajú iba na administratívne náklady spojené s prevádzkou komunity. Je dôležité si uvedomiť, že zatiaľ čo rastúci počet veriteľov zahŕňa asociačné poplatky v pomere front-end, je potrebné pamätať na to, že tieto poplatky sa v priebehu času pravdepodobne zvyšujú.

Nábytok a dekorácie

Po západe slnka prejdite takmer akúkoľvek komunitu nových domov a pravdepodobne si všimnete nejaké vnútorné svetlá osvetľujúce veľké prázdne miestnosti, ktoré môžete vidieť iba preto, že tieto veľké a krásne domy nemajú žiadne krytiny okien.

Toto nie je posledný trend zdobenia. Je to výsledok rodiny, ktorá minul všetky svoje peniaze na dome a teraz si nemôže dovoliť záclony alebo nábytok. Pred zakúpením nového domu sa dôkladne oboznámte s počtom izieb, ktoré bude potrebné zariadiť, a počtom okien, ktoré bude potrebné zakryť.

Spodný riadok

Náklady na domov sú najväčšie osobné výdavky, s ktorými sa väčšina ľudí stretne. Pred prijatím tak obrovského dlhu si urobte čas na matematiku. Po spustení čísel zvážte svoju osobnú situáciu a premýšľajte o svojom životnom štýle - nielen teraz, ale do najbližšej dekády alebo dvoch.

Dom snov môže byť teraz všetko, čo ste chceli, za skvelú cenu, ale stojí za to prehĺbiť seba a svoju rodinu? Zastavíte hypotéku nielen svoj dom, ale aj celý svoj život? Veriteľ vám pomôže kúpiť si dom. Skutočná osoba, ktorá by sa však mala rozhodnúť, či si ju skutočne môžete dovoliť, ste vy.