Úvery na domáci kapitál a úverové linky na vlastný kapitál - HELOC

Jedným z najväčších výhod vlastníctva domu je schopnosť budovať kapitál v priebehu času. Tento kapitál môžete použiť na zabezpečenie lacných finančných prostriedkov vo forme „druhej hypotéky“ - jednorazovej pôžičky alebo úverovej linky vlastného kapitálu (HELOC).

Každá z týchto foriem úveru má svoje výhody a nevýhody, preto je dôležité porozumieť kladom a záporom každého z nich skôr, ako budete pokračovať.

Základy pôžičky do akcií

Úvery na bývanie a HELOC využívajú kapitál vo vašej domácnosti - to je rozdiel medzi hodnotou vášho domu a zostatkom hypotéky - ako kolaterál.

Keďže úvery sú zabezpečené proti hodnote vášho domu, úvery na bývanie ponúkajú extrémne konkurenčné úrokové sadzby - zvyčajne blízke úrokom z hypotéky prvej hypotéky. V porovnaní s nezabezpečenými zdrojmi pôžičiek, ako sú kreditné karty, budete platiť rovnaké poplatky za financovanie rovnakej sumy úveru.

Nevýhodou však je, že využívate svoj domov ako kolaterál. Poskytovatelia pôžičiek na vlastný kapitál umiestnia na váš dom druhé záložné právo, čo im dáva právo nakoniec ich prevziať, ak sa vám nepodarí uskutočniť platby. Čím viac si požičiavate proti svojmu domu alebo bytu, tým viac sa vystavujete riziku.

Kľúčové jedlá

• Majetok do domu môže byť pre majiteľov domov veľkým prínosom pre prístup k hotovostiam za renovácie alebo iné veľké nákupy.
• Pretože sú zabezpečené proti hodnote vášho domu, veritelia sú ochotní ponúkať nižšie sadzby ako pre väčšinu iných osobných pôžičiek.
• Úver na bývanie sa poskytuje ako jednorazová suma v hotovosti, často s pevnou úrokovou sadzbou.
• Úverové linky vlastného kapitálu (HELOC) sú revolučným zdrojom potenciálnych finančných prostriedkov, podobne ako kreditná karta, ktorú používate podľa vlastného uváženia s pohyblivou úrokovou sadzbou.

Oprávnenosť na pôžičku na vlastný kapitál

Banky uzatvárajú druhé hypotéky rovnako ako iné úvery na bývanie. Každý z nich má usmernenia, ktoré určujú, koľko môžu požičať na základe hodnoty vášho majetku a vašej úverovej bonity. Vyjadruje sa v kombinovanom pomere pôžička k hodnote alebo CLTV.

Predpokladajme, že pracujete s bankou, ktorá ponúka maximálne CLTV 80%, a váš domov má hodnotu 300 000 dolárov. Ak v súčasnej dobe dlhujete 150 000 dolárov za svoju prvú hypotéku, môžete si požičať ďalších 90 000 dolárov vo forme pôžičky na bývanie alebo HELOC (300 000 x 0, 80 = 240 000 dolárov).

Podobne ako iné hypotéky, vaša spôsobilosť na pôžičku a úroková sadzba závisia od vašej pracovnej histórie, príjmu a kreditného skóre. Čím vyššie je vaše skóre, tým menšie riziko nesplatenia vašej pôžičky je a tým nižšia je vaša miera.

Pôžičky na vlastný kapitál

Úver na bývanie sa poskytuje ako jednorazová suma v hotovosti. Je to možnosť, ak potrebujete peniaze na jednorazové výdavky, napríklad na svadbu alebo rekonštrukciu kuchyne. Tieto pôžičky zvyčajne ponúkajú pevné sadzby, takže presne viete, aké budú vaše mesačné platby, keď si vyberiete jednu.

Úvery na bývanie nie sú odpoveďou, ak potrebujete iba malú infúziu hotovosti. Zatiaľ čo niektorí veritelia poskytnú pôžičky za 10 000 dolárov, mnohí vám jednu neposkytnú za menej ako 25 000 dolárov. A čo viac, musíte zaplatiť veľa rovnakých nákladov na zatváranie spojených s prvou hypotékou, ako sú poplatky za spracovanie úveru, poplatky za založenie, poplatky za hodnotenie a poplatky za zaznamenávanie.

Veritelia môžu požadovať, aby ste v čase uzávierky zaplatili „body“ - to je predplatený úrok. Každý bod sa rovná 1% hodnoty úveru. Takže pri pôžičke 100 000 dolárov by vás jeden bod stál 1 000 dolárov.

Body znižujú úrokovú sadzbu, čo vám môže v dlhodobom horizonte skutočne pomôcť. Ale ak uvažujete o splatení pôžičky čoskoro, tento počiatočný úrok nefunguje presne vo váš prospech. Ak si myslíte, že by to tak mohlo byť, často môžete so svojím veriteľom vyjednávať menej alebo dokonca žiadne body.

HELOCs

Úverové linky vlastného kapitálu sú trochu iné. Sú to revolvingový zdroj finančných prostriedkov, podobne ako kreditná karta, ktorú používate, ako uznáte za vhodné. Väčšina bánk ponúka niekoľko rôznych spôsobov prístupu k týmto prostriedkom, či už je to prostredníctvom online prevodu, napísaním šeku alebo pomocou kreditnej karty pripojenej k vášmu účtu. Na rozdiel od úverov na bývanie majú tendenciu mať málo, ak vôbec nejaké, náklady na zatváranie a majú variabilné úrokové sadzby - hoci niektorí veritelia ponúkajú určitý počet rokov fixné sadzby.

Flexibilita, ktorú ponúkajú úverové linky, má svoje výhody a nevýhody. Úver si môžete požičať neskôr, bez toho, aby ste museli požiadať o novú pôžičku. Týmto spôsobom je to pekný núdzový zdroj finančných prostriedkov, pokiaľ vaša banka pri uzavretí úveru nevyžaduje minimálne čerpanie.

HELOC však môžu niektorých dlžníkov dostať do problémov. Bez ohľadu na vaše zámery pri otvorení úverového limitu je ľahké minúť dostupné prostriedky na veci, ktoré nepotrebujete. A nech už použijete čokoľvek, musíte platiť úroky.

Fázy HELOC

Väčšina domácich akciových liniek má dve fázy: Počas obdobia čerpania, ktoré je zvyčajne 10 rokov, môžete získať prístup k svojmu dostupnému kreditu, ako uznáte za vhodné. Mnoho zmlúv HELOC vyžaduje počas tohto obdobia malé platby iba za úroky, ale môžete mať možnosť zaplatiť navyše a nechať ich ísť proti príkazcovi.

Po uplynutí obdobia čerpania môžete niekedy požiadať o predĺženie. V opačnom prípade úver prejde do fázy splácania. Odteraz už nebudete mať prístup k ďalším finančným prostriedkom a vykonávate pravidelné platby istiny a úrokov, až kým zostatok nezmizne. Počas 20-ročného obdobia splácania musíte vrátiť všetky peniaze, ktoré ste si požičali, plus úroky s pohyblivou úrokovou sadzbou. Niektorí veritelia v tomto okamihu dávajú dlžníkom možnosť previesť zostatok HELOC na pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou.

Napriek tomu sa mesačná platba môže takmer zdvojnásobiť. Podľa štúdie spoločnosti TransUnion bude platba za 80 000 dolárov HELOC pri ročnej percentuálnej sadzbe 7% stáť 467 dolárov mesačne počas prvých 10 rokov, keď sú potrebné iba platby úrokov. To vyskočí na 719 dolárov mesačne, keď sa začne splácať doba splácania.

Tento skok v platbách na začiatku nového obdobia spôsobil platobný šok pre mnohých nepripravených dlžníkov HELOC. Ak sú sumy dosť vysoké, môže dokonca spôsobiť zlyhanie tých, ktorí majú finančné problémy. A ak neplnia platby, mohli by prísť o svoje domovy.

Prečo uzavrieť druhú hypotéku?

Majitelia domov môžu využiť svoj vlastný kapitál na bývanie alebo HELOC na celý rad účelov. Z hľadiska finančného plánovania je jednou z najlepších vecí, ktoré môžete s fondmi urobiť, ich použitie na renovácie a prestavby projektov, ktoré zvyšujú hodnotu vášho domova. Týmto spôsobom prestavujete kapitál vo svojej domácnosti a zároveň ho robíte obývateľnejším.

Tieto peniaze môžete použiť aj na konsolidáciu dlhov s vysokou úrokovou mierou vrátane zostatkov kreditných kariet. Efektívne nahrádzate vysokorýchlostný úver zabezpečenou a lacnou formou úveru.

Môžete si, samozrejme, požičať na financovanie zámorskej dovolenky alebo nového športového automobilu, na ktorý ste dozerali. Či už stojí za to narušiť váš kapitál, aby ste mohli nakupovať podľa vlastného uváženia, je niečo, na čo budete chcieť vážne premyslieť.

Odpočty dane z akcií

Ďalšou výhodou je, že môžete využiť svoj kapitál, ak je to pre projekty renovácie domov: IRS vám umožňuje odpísať časť úrokov z týchto pôžičiek, pokiaľ si odpočítavate.

Od roku 2018 môžu páry odpočítať úrok až do výšky 750 000 dolárov z oprávneného „akvizičného dlhu“ (alebo až do 375 000 dolárov, ak zadáte osobitne). Ide o hypotéky a pôžičky na nehnuteľnosti, ktoré sa používajú na „kúpu, výstavbu alebo podstatné zlepšenie“ domu, proti ktorému boli zaistené.

Daňovníci mali možnosť odpočítať úroky z pôžičiek na nehnuteľnosti do výšky 100 000 dolárov, ktoré boli použité z iných dôvodov, napríklad na splácanie kreditných kariet. Ale od roku 2018 už nejde o možnosť do konca roku 2025, čo je zmena v dôsledku daňových právnych predpisov schválených v decembri 2017.

Home Equity a HELOC Klady a zápory

Aj keď hodnoty nehnuteľností zostávajú rovnaké alebo stúpajú, každý nový úver predlžuje váš rozpočet. Ak napríklad prídete o prácu, bude ťažšie udržať si aktuálne informácie o svojich platbách. Pretože veriteľ má vo vašom dome záložné právo, existuje šanca, že budete čeliť vylúčeniu, ak sa dostatočne dlho nezaobídete.

Pros

• Nižšie náklady ako mnoho iných druhov pôžičiek

• Schopnosť požičať si pomerne veľké množstvo hotovosti

• Flexibilita použitia peňazí na takmer akýkoľvek účel

• Potenciálne daňové úľavy, ak použijete prostriedky na projekty obnovy, ktoré zvyšujú hodnotu vášho domova

• Bezpečnosť fixných úrokových sadzieb z úverov na nehnuteľnosti

Zápory

• Keď používate svoj domov ako kolaterál, zmenšujete sumu vlastného imania vo svojom dome

• Ak dôjde k poklesu cien na realitnom trhu, riskujú tí, ktorí majú vyššie pomery CLTV, „pôžičku pod vodou“

Úvery na domáci kapitál vs. refinancovanie

Druhé hypotéky nie sú jediným spôsobom, ako využiť kapitál vo vašej domácnosti a získať nejaké peniaze navyše. Môžete tiež robiť to, čo je známe ako hotovostné refinancovanie, kde si z pôvodnej hypotéky vymeníte novú pôžičku.

Ak je vaša nová pôžička väčšia ako zostatok na predchádzajúcej pôžičke, preplatíte si peniaze navyše. Ako v prípade pôžičky na vlastný kapitál alebo HELOC, majitelia domov môžu tieto prostriedky použiť na zlepšenie svojho majetku alebo na konsolidáciu dlhu na kreditnej karte.

Refinancovanie má oproti druhej hypotéke určité výhody. Úroková sadzba je vo všeobecnosti o niečo nižšia ako úroková sadzba z úverov na nehnuteľnosti. A ak sadzby celkovo poklesli, budete chcieť, aby to odrážala vaša primárna hypotéka.

Refis však má aj svoje nevýhody. Zberáte novú prvú hypotéku, takže náklady na zatváranie bývajú omnoho vyššie ako ceny HELOC, ktoré zvyčajne nemajú vysoké počiatočné poplatky. Ak refinancovanie znamená, že máte doma menej ako 20% vlastného imania, možno budete musieť zaplatiť aj primárne hypotekárne poistenie alebo PMI. To je niečo, o čo si nemusíte robiť starosti, ak máte na svoju pôvodnú pôžičku iba druhú hypotéku.

Neubližuje, aby váš úverový referent spúšťal čísla pre každú možnosť, takže môžete lepšie pochopiť, ktoré z nich je pre vašu situáciu najlepšie.

Získanie pôžičky

Možnosti a poplatky za pôžičky sa medzi jednotlivými veriteľmi výrazne líšia, takže sa oplatí nakupovať. Okrem tradičných bánk môžete osloviť aj sporenie a pôžičky, družstevné záložne a hypotekárne spoločnosti. Môžete tiež použiť hypotekárnych maklérov, ktorí v podstate nakupujú za vás a dostanú zapožičané.

Nikdy nehovorte iba s jedným veriteľom; Potrebujete aspoň tri možnosti a možno budete potrebovať aj pomoc hypotekárneho profesionála, ktorý vám pomôže porovnať ponuky. Ak už máte viac účtov v banke, požiadajte o lepšie sadzby alebo špeciálne akcie pre existujúcich zákazníkov.

Nakupovanie za pôžičku od tradičného veriteľa - banky alebo hypotekárnej spoločnosti - závisí od požadovanej sumy. Všeobecne platí, že pri pôžičkách do 100 000 dolárov bude najlepšia ponuka malá komunitná banka alebo družstevná záložňa. V prípade väčších pôžičiek (150 000 dolárov alebo viac) sa obráťte na miestne a národné banky spolu s hypotekárnymi maklérmi. Rovnako ako v prípade tradičných hypoték, aj hypotekárni makléri môžu často ponúkať najlepšie ponuky pôžičiek na bývanie z dôvodu ich vzťahov s viacerými poskytovateľmi pôžičiek a investičnými fondmi. Pokiaľ ide o pôžičky typu „medzi nimi“ vo výške 100 000 až 150 000 dolárov, „stačí nakupovať, “ hovorí Casey Fleming, hypotekárny maklér a autor knihy „Sprievodca úverom: Ako získať najlepšiu možnú hypotéku“.

Nenechajte sa zmiasť nízkymi sadzbami upútavky. Požiadajte veriteľa, aby vám zaslal dokumentáciu, ktorá ukazuje úrokovú sadzbu a náklady na uzavretie vašej konkrétnej pôžičky. V prípade pôžičiek na ubytovanie v domácnosti môžu byť počiatočné poplatky strmé, zvyčajne kdekoľvek od 2% do 5% z výšky vašej pôžičky.

Vyjednávacie poplatky

Mnohé z poplatkov, ktoré sa veriteľ snaží účtovať, nie sú stanovené. Niektorí veritelia sú napríklad ochotní venovať sa poplatkom za poskytnutie úveru, ktoré pokrývajú províziu vyplatenú úverovému úradníkovi alebo sprostredkovateľovi. Ak od vás požadujú, aby ste zaplatili body za svoju pôžičku, môžu sa o tom tiež chcieť dohodnúť. Ale musíte sa spýtať.

Veritelia môžu ponúknuť niekoľko možností, pokiaľ ide o uzamknutie fixnej ​​úrokovej sadzby na vašom HELOC. Čím dlhšie je časové obdobie, v ktorom získate pevnú sadzbu, tým vyššia je úroková sadzba, ktorú účtujú. Ak však sadzby stúpajú, je z vášho pohľadu menšie riziko. Preto si dôkladne premyslite, ktoré podmienky pre vás najlepšie fungujú.

Vo všeobecnosti získate tie najlepšie podmienky, ak máte stabilnú pracovnú históriu a vynikajúce kreditné skóre. Rovnako ako v prípade každej žiadosti o hypotéku je dobré skontrolovať svoje úverové správy v predstihu a uistiť sa, že neobsahujú chyby.

Podpora úveru

Aby ste sa neskôr vyhli niektorým vážnym zármutkom, nezabudnite si pred podpísaním bodkovanej čiary pozorne prečítať všetky dokumenty o pôžičke.

Ak zistíte, že ste urobili chybu, máte istú pomoc, pokiaľ konáte rýchlo. Existuje pravidlo federálneho mandátu na trojdňové zrušenie, ktoré sa vzťahuje na úvery na bývanie a HELOC.

Musíte však veriteľa písomne ​​oznámiť. Toto oznámenie musí byť zaslané alebo zaslané elektronicky do polnoci tretieho dňa (okrem nedele) alebo je neplatné.

Keď nemôžete splácať svoj úver

Niekedy, aj keď vám bola poskytnutá pôžička, sa neskôr môžete stretnúť s finančnými problémami, ktoré sťažujú jej splatenie. Je zaujímavé, že strata domu predstavuje riziko, ak nemôžete splácať pôžičku vlastného domu alebo úverovú linku, nie je to však ušlý záver. Aj keď sa však môžete vyhnúť strate domu, budete čeliť vážnym finančným dôsledkom.

Podľa poradcu Springa, amerického ministerstva pre bývanie a rozvoj miest (HUD), veritelia spravidla sledujú štandardné súdne spory, aby dostali peniaze, a nie rovno, aby zabránili vylúčeniu. Je to preto, že na zabránenie prístupu musí veriteľ zaplatiť prvú hypotéku pred dražbou nehnuteľnosti. Aj keď sa súdny proces môže zdať menej desivý ako konanie vo veci vylúčenia z trhu, stále vám môže ublížiť. Nehovoriac o tom, veritelia môžu ozdobiť mzdy, pokúsiť sa vymôcť iný majetok alebo vyberať svoje bankové účty, aby zistili, čo je dlžné.

Ak dôjde k poklesu cien na realitnom trhu, riskujú tí, ktorí majú vyššie pomery CLTV, „pôžičku pod vodou“.

Väčšina hypotekárnych veriteľov a banky nechcú, aby ste predvolili svoj úver na bývanie alebo úverovú linku, takže tí, ktorí sa snažia uskutočniť platby, budú pracovať. Dôležité je čo najskôr kontaktovať svojho veriteľa. Posledná vec, ktorú by ste mali urobiť, je vyhnúť sa tomuto problému. Veritelia nemusia byť ochotní s vami spolupracovať, ak ste ignorovali ich hovory a listy ponúkajúce pomoc niekoľko mesiacov.

Pokiaľ ide o to, čo veriteľ môže skutočne urobiť, existuje niekoľko možností. Niektorí veritelia ponúknu určitým dlžníkom modifikáciu úveru na vlastný kapitál alebo úverovej linky: podmienky, úrokovú sadzbu, mesačné splátky alebo kombináciu troch z nich, aby sa vyplatenie úveru stalo dostupnejším. (Upozorňujeme, že predĺženie doby splatnosti úveru môže znamenať, že na konci budete platiť viac, ale mesačné platby klesnú.)

Federálna vláda má zavedené programy, ktoré majú pomôcť dlžníkom s ich prvou hypotékou a dlhom vlastného imania. Aby ste mohli využiť vládny druhý program úpravy hypotéky, museli ste upraviť svoju prvú hypotéku v rámci hypotekárneho programu pre domácnosť alebo hypotéky HAMP. Druhý program modifikácie lži v spojení s HAMP umožňuje dlžníkom znížiť platby na úverovú linku vlastného kapitálu. HUD zverejňuje užitočné informácie o týchto a ďalších programoch.

Dajte si pozor na podvody

Pretože dokumenty kontrolované na získanie HELOC sú menšie ako v prípade bežnej hypotéky - a pretože existuje dlhá doba, v ktorej si môžete požičiavať prostriedky - zločinci môžu, bohužiaľ, použiť HELOC na okradnutie. Neskoro sa zvýšil počet zlodejov, ktorí podvodne získavajú tieto účty a sifónujú tisíce dolárov ukradnutím identity a bláznivými veriteľmi.

Takto sa to deje. Zločinci získajú vaše osobné informácie prostredníctvom verejných záznamov. Ďalej si založia internetový účet HELOC a manipulujú s procesom overovania zákazníckeho účtu, aby získali prostriedky, ktoré samozrejme nikdy nevrátia. Odborníci na krádeže identity zistili, že obete sa dozvedeli o zločine iba vtedy, keď ich finančná inštitúcia volá o oneskorenej platbe, dostane písomné oznámenie o oneskorenej platbe alebo sa u nich doma objaví maršál, ktorý ich má vysťahovať.

Aj keď často korisťujú na ľudí, ktorí už uzavreli HELOC, môže sa stať obeťou každý, kto má vlastný kapitál, a to najmä majitelia domov s dobrým úverom a občania seniorov, ktorí vyplatili hypotéku (pretože veritelia často ľahko schvaľujú ich žiadosti). Aby ste znížili svoje riziko, pravidelne kontrolujte svoje výpisy HELOC a preverujte svoje úverové správy, či neobsahujú nepresné informácie.

Spodný riadok

Vo vašom živote môže prísť čas, keď sa prístup k malej hotovosti navyše stane nevyhnutnosťou. Ak áno, druhá hypotéka je presvedčivá voľba. Pretože sú zabezpečené proti hodnote vášho domova, veritelia sú ochotní ponúkať sadzby, ktoré sú nižšie ako pre väčšinu ostatných druhov úverov.

Ale len preto, že môžete svoj domov používať ako bankomat, neznamená, že by ste mali. Extra pôžička znamená dodatočnú splátku úveru každý mesiac. A ak zistíte, že nemôžete dodržať svoje termíny, ohrozuje vás váš domov. Použite teda dlh vlastného domu rozumne, ak dospejete k záveru, že je to pre vás najlepšia voľba.