uzavretie
Uzavretie trhu je právny proces, ktorým veriteľ prevezme kontrolu nad majetkom, vysťahuje vlastníka domu a predá ho po tom, čo majiteľ domu nie je schopný v plnej miere splácať istinu a úroky zo svojej hypotéky, ako je stanovené v hypotekárnej zmluve.
Členenie vylúčenia
Proces uzavretia zmluvy vychádza z jeho právneho základu z hypotekárnej zmluvy alebo zmluvy o zverení majetku, ktorá dáva veriteľovi právo použiť nehnuteľnosť ako kolaterál v prípade, že kupujúci nesplní svoju povinnosť splácania.
Hneď ako dlžník neposkytne pôžičku alebo hypotéku včas, pôžička sa stáva delikventnou. Uzavretie trhu sa začína vtedy, keď dlžník nesplatí úver alebo hypotéku. V tomto okamihu bude majiteľ domu v predvolenom nastavení upovedomený veriteľom. Tri až šesť mesiacov po tom, čo majiteľ domu zmešká hypotekárnu splátku, za predpokladu, že hypotéka je stále delikventná a majiteľ domu neuhradil zmeškané platby v stanovenej lehote odkladu, veriteľ začne vylúčiť. Čím viac za dlžníkom klesá, tým ťažšie je dohnať platby, pretože veritelia zvyšujú poplatky za platby, ktoré sú oneskorené, často po 10 až 15 dňoch.
Proces uzavretia trhu sa líši v závislosti od štátu
Každý štát má svoje právne predpisy upravujúce proces vylúčenia vrátane oznámení, ktoré musí veriteľ zverejniť, možnosti majiteľa domu uviesť úver do obehu a vyhnúť sa vylúčeniu, ako aj časový harmonogram a postup predaja majetku.
Uzavretie trhu, ako je tomu v prípade skutku, keď veriteľ zabaví nehnuteľnosť, je zvyčajne posledným krokom po zdĺhavom procese predchádzania vylúčeniu, ktorý môže zahŕňať niekoľko alternatív k uzavretiu trhu, vrátane mnohých, ktoré môžu sprostredkovať negatívne následky vylúčenia pre kupujúceho aj kupujúceho. predávajúci. Rovnako ako v prípade zabavovania majetku, aj v tomto procese majú štáty svoje zákony.
V 22 štátoch - vrátane Floridy, Illinois a New Yorku - je normou súdne vylúčenie, čo znamená, že veriteľ musí prejsť súdnou cestou, aby získal povolenie na vylúčenie z trhu tým, že preukáže, že dlžník je delikventný. Ak dôjde k schváleniu vylúčenia, miestny šerif vydraží nehnuteľnosť najvyššiemu záujemcovi, aby sa pokúsil získať späť to, čo dlhuje banka, alebo sa banka stane vlastníkom a predá nehnuteľnosť tradičnou cestou, aby získala späť svoju stratu. Podľa Združenia hypotekárnych bankárov trvá celý proces súdneho vylúčenia, od prvého dlžníka, zmeškaných platieb prostredníctvom predaja domu veriteľom, zvyčajne 480 až 700 dní.
Ďalších 28 štátov - vrátane Arizony, Kalifornie, Gruzínska a Texasu - primárne využíva mimosúdne vylúčenie z trhu, ktoré sa tiež nazýva predajná sila, ktorá má tendenciu byť rýchlejšia a neprejde súdnou cestou, pokiaľ majiteľ domu nesťaží veriteľa.
V niektorých prípadoch, aby sa predišlo vylúčeniu z trhu v domácnosti, veritelia upravia splátkový kalendár dlžníka tak, aby si mohol dovoliť platby, a tým si ponechať vlastníctvo. Táto situácia je známa ako špeciálna úprava splácania alebo hypotéky.
Dôsledky vylúčenia
Ak sa nehnuteľnosť nedá predať na dražbe zabránenia prístupu alebo ak to inak nikdy neprešlo, veritelia - často banky - obvykle prevezmú vlastníctvo nehnuteľnosti a môžu ho pridať do akumulovaného portfólia vylúčených nehnuteľností, ktoré sa tiež nazývajú vlastnené nehnuteľnosti (REO) ). Uzavreté nehnuteľnosti sú zvyčajne ľahko prístupné na webových stránkach bánk. Takéto nehnuteľnosti môžu byť atraktívne pre investorov do nehnuteľností, pretože v niektorých prípadoch ich banky predávajú so zľavou oproti ich trhovej hodnote, čo samozrejme zasa negatívne ovplyvňuje veriteľa. (Viac sa o tom dozviete tu: Kúpa domu s uzavretým trhom).
V prípade dlžníka môže vylúčenie zostať na úverovej správe sedem rokov. Vplyv vylúčenia na vlastné skóre FICO sa však časom na FICO znižuje.