Príručka pre začiatočníkov

Výzva na kúpu domu prvýkrát sa môže zdať taká skľučujúca, že je lákavé ísť jednoducho na prvé miesto v cenovom rozpätí alebo pokračovať v prenájme. Aby sme vám pomohli demystifikovať tento proces a získať čo najviac z nákupu, preveríme, čo budete musieť zvážiť pred nákupom, čo môžete očakávať od samotného procesu nákupu, a niekoľko užitočných tipov na uľahčenie života po vás. kúp si svoj prvý domov.

Kto je prvý homebuyer?

Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest (HUD), prvýkrát v domácnosti, je niekto, kto spĺňa niektorú z nasledujúcich podmienok:

• Jednotlivec, ktorý tri roky nevlastnil hlavné bydlisko. Manžel alebo manželka sa tiež považuje za homebuistu, ktorý splní vyššie uvedené kritériá. Ak ste vlastnili dom, ale váš manžel nemá, môžete si miesto kúpiť spolu ako prví majitelia domov.
• Osamelý rodič, ktorý bol v manželskom zväzku iba s bývalou manželkou.
• Vysídlenec v domácnosti, ktorý vlastnil iba manželského partnera.
• Jednotlivec, ktorý vlastnil iba hlavné bydlisko, ktoré nie je trvalo pripevnené k stálej nadácii v súlade s platnými predpismi.
• Jednotlivec, ktorý vlastnil iba nehnuteľnosť, ktorá nebola v súlade so štátnymi, miestnymi alebo modelovými stavebnými zákonmi - a ktorá nemôže byť uvedená do súladu za menej ako náklady na výstavbu stálej štruktúry.

Úvahy pred zakúpením

Prvá vec, ktorú musíte určiť, je to, aké sú vaše dlhodobé ciele a ako sa vlastníctvo domu zhoduje s týmito plánmi. Niektorí ľudia jednoducho hľadajú transformáciu všetkých „zbytočných“ platieb nájomného na splátky hypotéky, ktoré im skutočne dávajú niečo hmatateľné. Iní vidia vlastníctvo domu ako znak svojej nezávislosti a užívajú si predstavu, že sú ich vlastníkmi. Zúženie cieľov veľkého majiteľa domu vás nasmeruje správnym smerom. Tu je päť otázok, ktoré si treba položiť:

1. Aký typ domu najlepšie vyhovuje vašim potrebám?

Pri kúpe obytnej nehnuteľnosti máte niekoľko možností: tradičný rodinný dom, dvojdom, mestský dom, byt, družstvo (bytové družstvo) alebo viacgeneračný dom s dvoma až štyrmi jednotkami. Každá možnosť má svoje výhody a nevýhody, v závislosti od vašich cieľov v oblasti vlastníctva domov, takže sa musíte rozhodnúť, ktorý typ majetku vám pomôže dosiahnuť tieto ciele. Môžete tiež ušetriť na nákupnej cene v ktorejkoľvek kategórii výberom fixátora, aj keď množstvo času, vlastného kapitálu a peňazí potrebných na premenu fixátora na váš vysnívaný domov môže byť omnoho viac, ako ste si dohodli.

1. Aké konkrétne vlastnosti bude mať váš ideálny domov?

Aj keď je dobré si v tomto zozname ponechať určitú flexibilitu, robíte snáď najväčší nákup svojho života a zaslúžite si, aby tento nákup vyhovoval vašim potrebám a želaniam čo najbližšie. Váš zoznam by mal obsahovať základné túžby, napríklad susedstvo a veľkosť, až po menšie detaily, ako je rozloženie kúpeľne a kuchyňa, ktorá sa dodáva s dôveryhodnými spotrebičmi.

1. Koľko hypotéky spĺňate?

Predtým, ako začnete nakupovať, je dôležité získať predstavu o tom, koľko bude veriteľ skutočne ochotný dať za nákup prvého domu. Môžete si myslieť, že si môžete dovoliť domov 300 000 dolárov, ale veritelia si môžu myslieť, že ste dobrí len za 200 000 dolárov v závislosti od faktorov, ako je to, koľko iného dlhu máte, váš mesačný príjem a ako dlho ste boli v súčasnej práci. Okrem toho mnoho realitných kancelárií nebude tráviť čas s klientmi, ktorí nevysvetlili, koľko si môžu dovoliť minúť. Môžete zvážiť kúpu domu v dôvere.

Bude to pre vás, aby ste sa uistili, že vaše osobné financie sú v poriadku. Všeobecne platí, že ak sa chcete kvalifikovať na pôžičku na bývanie, musíte mať dobrý úver, históriu splácania vašich účtov načas a maximálny pomer dlhu k príjmu vo výške 43%. Veritelia v týchto dňoch vo všeobecnosti uprednostňujú obmedzenie výdavkov na bývanie (istina, úroky, dane a poistenie majiteľov domov) na približne 30% hrubého mesačného príjmu dlžníkov, hoci toto číslo sa môže v závislosti od miestneho trhu s nehnuteľnosťami značne líšiť.

Pred umiestnením ponuky na bývanie sa uistite, že ste si vopred požičali pôžičku: V mnohých prípadoch predajcovia ani nezabúdajú na ponuku, ktorá nie je spojená s predbežným schválením hypotéky. Urobíte to v podstate tak, že požiadate o hypotéku a dokončíte potrebné doklady. Je výhodné nakupovať pre veriteľa a porovnávať úrokové sadzby a poplatky pomocou nástroja, ako je hypotekárna kalkulačka alebo Google.

Po vyrovnaní sa s veriteľom a jeho uplatnení veriteľ overí všetky poskytnuté finančné informácie (overenie úverového skóre, overenie informácií o zamestnaní, výpočet pomeru dlhu k príjmu atď.). Veriteľ môže dlžníka vopred schváliť na určitú sumu. Uvedomte si, že aj keď ste už vopred schválili hypotéku, vaša pôžička sa môže na poslednú chvíľu prepadnúť, ak urobíte niečo pre zmenu svojho kreditného skóre, napríklad financovanie nákupu automobilu.

4. Koľko domov si môžete skutočne dovoliť?

Na druhej strane vám banka niekedy poskytne pôžičku na viac domu, ako skutočne chcete zaplatiť. To, že vám banka hovorí, že vám požičia 300 000 dolárov, neznamená, že by ste si toľko mali požičať. Mnohí prví homosexuáli robia túto chybu a nakoniec skončia „chudobnými“. To znamená, že po zaplatení mesačnej hypotekárnej splátky už nezostali žiadne finančné prostriedky na iné náklady, ako sú oblečenie, verejné služby, dovolenka, zábava alebo dokonca jedlo.

Rovnako ako pri kúpe nového auta sa budete chcieť pozrieť na celkové náklady domu, nielen na mesačné splátky hypotéky. Samozrejme, že táto mesačná platba je tiež dôležitá, spolu s tým, koľko zálohy si môžete dovoliť, ako vysoké sú dane z nehnuteľností vo vybranom susedstve, koľko bude stáť poistenie majiteľov domov, koľko očakávate výdavky na údržbu alebo zlepšenie domu a aké budú vaše konečné náklady. Ak máte záujem o kúpu bytu, nezabudnite, že budete musieť platiť mesačne náklady na údržbu, pretože budete súčasťou združenia majiteľov domov, ktoré mesačne zhromažďuje pár stoviek dolárov od majiteľov každej jednotky v budove. vo forme kondomíniových poplatkov. Majitelia družstiev tiež platia mesačné udržiavacie poplatky, aj keď sú čiastočne odpočítateľné z daní.

5. Máte vážne úspory?

Aj keď máte nárok na značnú hypotéku, vzniknú značné počiatočné náklady (napríklad zálohy na domov, zvyčajne 20% z celkovej kúpnej ceny) a tiež náklady na zatváranie. Takže musíte peniaze dať preč. Pokiaľ ide o investovanie s ohľadom na kúpu domu - krátkodobý cieľ - jednou z najväčších výziev je udržať úspory v prístupnom, relatívne bezpečnom vozidle, ktoré stále prináša návratnosť. Ak máte jeden rok až tri roky na to, aby ste splnili svoj cieľ, realizovateľnou možnosťou môže byť potvrdenie o vklade. Nechce vás zbohatnúť, ale nestratíte ani peniaze. Rovnaký nápad je možné uplatniť pri kúpe portfólia krátkodobých dlhopisov alebo portfólia s pevným výnosom, ktoré vám poskytne určitý rast, ale zároveň vás ochráni pred búrlivým charakterom akciových trhov.

Ak sa nákup domov uskutoční za šesť mesiacov až rok, potom budete chcieť udržať peniaze v tekutine. Najlepším riešením by mohol byť sporiaci účet s vysokým výnosom. Je dôležité uistiť sa, že je poistený FDIC, aby aj keď banka prepadla, stále budete mať prístup k svojim peniazom až do výšky 250 000 dolárov.

6. Kto vám pomôže nájsť domov a sprevádzať vás nákupom?

Realitný agent vám pomôže lokalizovať domy, ktoré vyhovujú vašim potrebám a sú vo vašej cenovej relácii, potom sa s vami stretnúť a prezrieť si ich. Akonáhle ste si vybrali dom na kúpu, títo odborníci vám môžu pomôcť pri vyjednávaní celého procesu nákupu vrátane predloženia ponuky, získania pôžičky a dokončenia dokumentácie. Odborné znalosti realitného agenta vás môžu chrániť pred akýmikoľvek úskaliami, s ktorými sa môžete stretnúť počas procesu. Väčšina agentov dostáva províziu zaplatenú z výnosov predajcu.

Úvery pre prvopočiatočníkov

Proces nákupu

Teraz, keď ste sa rozhodli prepadnúť, preskúmajme, čo môžete očakávať od samotného procesu nákupu domov. Je to chaotický čas, keď ponuky a protinabídky lietajú zúrivo, ale ak ste pripravení na problémy (a na papierovanie), môžete procesom prekonať viac alebo menej neporušený zdravý rozum. Tu je základný progres, ktorý môžete očakávať:

1. Nájdite domov.

Nezabudnite využiť všetky dostupné možnosti na nájdenie domov na trhu, vrátane použitia vášho realitného agenta, prehľadania zoznamov online a jazdy po okolí, ktoré vás zaujímajú pri hľadaní značiek na predaj. Tiež tam dajte nejaké pocity svojim priateľom, rodinným a obchodným kontaktom. Nikdy nevieš, odkiaľ pochádza dobrá referencia alebo vedenie v domácnosti.

Keď vážne nakupujete dom, nechodte do otvoreného domu bez agenta (alebo aspoň pripravte vyhodiť meno niekoho, s kým údajne pracujete). Predtým, ako sa skontaktujete s vlastným zástupcom predajcu, môžete zistiť, ako to nemusí fungovať vo vašom najlepšom záujme.

Ak máte rozpočet, hľadajte domy, ktorých plný potenciál sa ešte musí zrealizovať. Aj keď si teraz nemôžete dovoliť vymeniť odpornú tapetu v kúpeľni, mohlo by stáť za to žiť s ošklivosťou chvíľu výmenou za vstup do domu, ktorý si môžete dovoliť. Ak domov inak vyhovuje vašim potrebám, pokiaľ ide o veľké veci, ktoré je ťažké zmeniť, napríklad umiestnenie a veľkosť, nedovoľte, aby vás fyzické nedostatky odvrátili. Prví majitelia domov v domácnosti by mali hľadať dom, do ktorého môžu priniesť pridanú hodnotu, pretože to zaisťuje veľké množstvo majetku, ktoré im pomáha pri rebríčku nehnuteľností.

2. Zvážte svoje možnosti financovania a zabezpečte ich financovanie.

Prví majitelia domov majú širokú škálu možností, ako im pomôcť dostať sa do domu - tie, ktoré sú k dispozícii každému kupujúcemu vrátane hypotekárnych úverov zabezpečených Federálnym úradom pre bývanie (FHA), ako aj hypotéky zamerané najmä na novofytov. Mnohé programy, ktoré kupujú domáci nákup, ponúkajú minimálne zálohy až 3% až 5% (oproti štandardným 20%) a niektoré z nich nevyžadujú zálohy vôbec.

Prvé osoby by mali najmä:

Použite zoznam zdrojov HUD. Agentúra FHA a jej úverový program sú súčasťou agentúry HUD.

Pozrite sa na svoju IRA. Na účely distribúcie IRA je prvou osobou, ktorá kupuje domov, každý, kto nevlastnil súčasný záujem o mobilné domy a obytné prívesy, obytné člny a zásoby v držbe nájomného v družstevnej bytovej spoločnosti v primárnom bydlisku) za predchádzajúce dva roky. Pretože každá osoba má doživotnú sumu 10 000 dolárov, ktorú je možné vybrať bez pokuty z jej IRA, pár mohol vybrať spolu maximálne 20 000 dolárov (10 000 dolárov z každého účtu), aby zaplatil za svoj prvý domov. Len nezabudnite použiť peniaze do 120 dní, inak sa stanú predmetom 10% pokuty.

Illinois, Ohio a Washington - ponúkajú pomoc pri platbe zálohy pre prvopočiatočníkov, ktorí sa kvalifikujú. Oprávnenosť v týchto programoch sa zvyčajne zakladá na príjmoch a môže mať aj obmedzenia týkajúce sa toho, ako drahé je možné nehnuteľnosť kúpiť. Tí, ktorí sa kvalifikujú, môžu získať finančnú pomoc so zálohovými a záverečnými nákladmi, ako aj s nákladmi na rehabilitáciu alebo zlepšenie nehnuteľnosti.

Vedieť o domorodých Američanoch. Domorodí Američania, ktorí sa prvýkrát domnievajú, môžu požiadať o pôžičku podľa oddielu 184. Táto pôžička vyžaduje poplatok za predbežnú záruku vo výške 1, 5% a iba pôžičku vo výške 2, 25% z pôžičiek nad 50 000 dolárov (v prípade pôžičiek pod túto sumu je to 1, 24%). Na rozdiel od tradičnej úrokovej sadzby úveru založenej na úverovom skóre dlžníka, sadzba tohto úveru je založená na prevládajúcej trhovej sadzbe. Pôžičky podľa oddielu 184 sa môžu použiť iba na rodinné domy (1-4 jednotky) a na primárne bývanie.

Pri vyhľadávaní predbežného schválenia alebo hľadaní hypotéky nemusíte byť lojálni k svojej súčasnej finančnej inštitúcii: Nakupujte v okolí, aj keď máte nárok iba na jeden typ pôžičky. Poplatky sa môžu prekvapivo líšiť, rovnako ako úrokové sadzby hypotéky, ktoré samozrejme majú zásadný vplyv na celkovú cenu, ktorú za svoj dom platíte.

Niektoré orgány tiež odporúčajú, aby ste mali záložného veriteľa. Kvalifikácia na pôžičku nie je zárukou, že vaša pôžička bude nakoniec financovaná: posuny smerníc o upisovaní, zmeny analýzy rizika veriteľa a trhy investorov sa môžu zmeniť. Môžu sa vyskytnúť prípady, keď klienti podpíšu dokumenty o pôžičke a úschove a potom ich upozornia 24 až 48 hodín pred ukončením, že veriteľ zmrazil financovanie svojho úverového programu. Mať druhého veriteľa, ktorý vás už kvalifikoval na hypotéku, vám ponúka alternatívny spôsob, ako udržať proces načas alebo blízko neho.

3. Urobte ponuku.

Váš realitný agent vám pomôže rozhodnúť sa, koľko peňazí chcete pre dom ponúknuť, a za akýchkoľvek podmienok, o ktoré chcete požiadať. Váš zástupca potom predloží ponuku zástupcovi predávajúceho; predajca vašu ponuku buď prijme, alebo vydá protinávrh. Potom môžete prijať alebo pokračovať v pohybe tam a späť, až kým nedosiahnete dohodu alebo sa nerozhodnete ju ukončiť.

Pred odoslaním ponuky sa znova pozrite na svoj rozpočet. Tento časový faktor v odhadovaných nákladoch na zatváranie (ktoré sa môžu pohybovať od 2% do 5% z kúpnej ceny), nákladov na dochádzanie a akýchkoľvek okamžitých opráv a povinných zariadení, ktoré budete potrebovať, aby ste sa mohli nastúpiť. A myslite dopredu: Je ľahké Nechajte sa prepadnúť vyššími alebo neočakávanými nákladmi za energie vo vašom novom väčšom dome. Môžete požiadať o účty za energiu za posledných 12 mesiacov, aby ste získali predstavu o priemerných mesačných nákladoch.

Ak dosiahnete dohodu, urobíte vklad v dobrej viere a tento proces prejde do úschovy. Podmienený účet je krátke obdobie (často okolo 30 dní), keď predávajúci stiahne dom z trhu so zmluvným očakávaním, že ho kúpite - za predpokladu, že pri jeho kontrole nenájdete žiadne vážne problémy.

4. Vykonajte domácu inšpekciu.

Aj keď sa dom, ktorý plánujete kúpiť, zdá byť bezchybný, nie je možné, aby školený odborník skontroloval nehnuteľnosť z hľadiska kvality, bezpečnosti a celkového stavu vášho potenciálneho nového domu. Nechcete sa zasekávať peniazmi na peniaze alebo bolesťou hlavy pri vykonávaní mnohých neočakávaných opráv. Ak domáca kontrola odhalí závažné chyby, ktoré predajca neodhalil, spravidla budete môcť svoju ponuku zrušiť a získať späť svoj vklad. Ďalšími možnosťami sú vyjednávanie o tom, že predajca vykoná opravu alebo zníži predajnú cenu.

5. Zatvorte alebo pokračujte.

Ak ste schopní vyriešiť dohodu s predajcom alebo ešte lepšie, ak kontrola neodhalila žiadne významné problémy, mali by ste byť pripravení uzavrieť. Uzatvorenie zmluvy v zásade zahŕňa podpísanie tony papierovania vo veľmi krátkom časovom období, zatiaľ čo sa modlíme, aby nič neprepadlo na poslednú chvíľu.

Veci, s ktorými sa budete zaoberať a zaplatiť za ne v záverečných fázach nákupu, môžu zahŕňať hodnotenie domácnosti (hypotekárne spoločnosti to vyžadujú na ochranu svojho záujmu v dome), vyhľadávanie titulu, aby sa ubezpečilo, že nikto iný ako Predajca má nárok na nehnuteľnosť, získava súkromné ​​hypotekárne poistenie alebo záložnú pôžičku, ak je vaša záloha nižšia ako 20%, a vyplní hypotéku. Ostatné náklady na zatváranie môžu zahŕňať poplatky za poskytnutie úveru, poistenie titulu, prieskumy, dane a poplatky za úverové správy.

Blahoželáme novému majiteľovi domu ... čo teraz?

Podpísali ste noviny, zaplatili ste sťahovačom a nové miesto sa začína cítiť ako doma. Hra skončila, však? Nie úplne. Náklady na vlastníctvo domu presahujú zálohy a mesačné splátky hypotéky. Pozrime sa teraz na niekoľko konečných tipov, vďaka ktorým bude život nového majiteľa zábavnejší a bezpečnejší.

1. Pokračujte v šetrení.

S vlastníctvom domu prichádzajú veľké neočakávané výdavky, napríklad výmena strechy alebo získanie nového ohrievača vody. Založte núdzový fond pre svoj domov, aby ste sa nemuseli nechať strážiť, keď tieto náklady nevyhnutne vzniknú.

1. Vykonajte pravidelnú údržbu.

S veľkým množstvom peňazí, ktoré vkladáte do svojho domu, sa o to budete musieť postarať excelentne. Pravidelná údržba môže znížiť vaše náklady na opravu tým, že umožní odstránenie problémov, keď sú malé a zvládnuteľné.

1. Ignorujte trh s nehnuteľnosťami.

Nezáleží na tom, aký význam má váš domov v ktoromkoľvek momente okrem momentu, keď ho predáte. To, že si budete môcť vybrať, kedy budete predávať svoj domov, a nie ho prinútiť predať ho kvôli presunu zamestnania alebo finančnej tiesni, bude najväčším určujúcim faktorom toho, či z vašej investície uvidíte solídny zisk.

1. Spoliehajte sa na zabitie svojho domova, aby ste financovali svoj dôchodok.

Aj keď vlastníte dom, mali by ste naďalej každý rok ukladať maximum na svoje dôchodkové sporiace účty. Aj keď sa môže zdať ťažké uveriť každému, kto si všimol šťastie, ktoré niektorí ľudia dosiahli počas bubliny na bývaní, pri predaji domu nemusíte nevyhnutne zabíjať. Ak sa chcete pozerať na svoj domov ako na zdroj bohatstva v dôchodku, zvážte, že akonáhle ste splácali hypotéku, peniaze, ktoré ste míňali na mesačné splátky, sa môžu použiť na financovanie niektorých vašich životných a lekárskych výdavkov v dôchodku.,