Investície do vlastného kapitálu a dlhu za Crowdfunding nehnuteľností

Crowdfunding v oblasti nehnuteľností sa začal od schválenia zákona o začatí podnikania v roku 2012 v Jumpstart a očakáva sa, že trh sa bude ďalej rozširovať. V októbri 2015 SEC vydala konečné rozhodnutie o ustanoveniach hlavy III zákona o JOBS, ktoré umožnilo neakreditovaným investorom zúčastňovať sa na crowdfundovaných obchodoch s nehnuteľnosťami spolu s akreditovanými investormi.

Investovanie do nehnuteľností prostredníctvom platformy crowdfundingu má určité výhody oproti REIT alebo priamemu vlastníctvu nehnuteľností. Jednou z týchto výhod je možnosť voľby medzi dlhovými a majetkovými investíciami. Pred začatím prepadu do crowdfundingu nehnuteľností je užitočné porozumieť tomu, ako sa tieto dve veci líšia a aké sú riziká. (Viac informácií o základoch crowdfundingu nehnuteľností nájdete na: Real Estate and Crowdfunding: Nová cesta pre investorov.)

Kľúčové jedlá

• Crowdfunding nehnuteľností je čoraz populárnejšou alternatívou REITov a ETF nehnuteľností na pridávanie nehnuteľností do portfólia.
• Investovanie do vlastného imania poskytuje výnos z príjmu z prenájmu plateného nájomníkmi alebo z kapitálových výnosov z predaja nehnuteľnosti.
• Investovanie do dlhovıch nehnuteľností zahŕňa vydávanie pôžičiek alebo investovanie do hypoték (alebo hypotekárnych záložných listov).

Základy investovania do vlastného imania

Väčšina obchodov s crowdfundingom nehnuteľností zahŕňa kapitálové investície. V tomto scenári je investor akcionárom konkrétnej nehnuteľnosti a ich podiel je úmerný čiastke, ktorú investoval. Výnosy sa realizujú vo forme podielu na výnosoch z prenájmu, ktoré nehnuteľnosť vytvára, po odpočítaní všetkých poplatkov za služby zaplatených platforme crowdfunding. Investorom môže byť vyplatená aj akákoľvek hodnota zhodnocovania, ak je nehnuteľnosť predaná.

Pros:

• Bez obmedzenia návratnosti: Akciové investície ponúkajú širší horizont z hľadiska zárobkového potenciálu. Je možné vidieť ročné výnosy v rozsahu od 18% do 25%. Keďže však neexistuje žiadna horná hranica, z pohľadu investora je obloha skutočne limitom.
• Daňové výhody: Jedným z výhod, ktoré vlastní investičná nehnuteľnosť, je možné odpočítať určité náklady spojené s jej vlastníctvom, ako sú odpisy a náklady na opravy. V prípade akciového crowdfundingu sú obchody obvykle štruktúrované prostredníctvom LLC, ktorá sa na daňové účely považuje za prietokovú entitu. To znamená, že investori môžu ťažiť z odpisov bez toho, aby museli priamo vlastniť majetok.
• Nižšie poplatky: Kapitálové investície môžu byť lacnejšie, pokiaľ ide o poplatky. Investori namiesto platenia počiatočných poplatkov a mesačných servisných poplatkov môžu platiť jeden ročný poplatok, aby si udržali svoju pozíciu v nehnuteľnosti. Poplatok sa vypočíta ako percento z celkovej investovanej sumy a často sa pohybuje medzi 1% a 2%.

nevýhody:

• Viac rizika: Akciové crowdfunding môže vložiť viac peňazí do vreciek pre investorov, ale znamená to, že si vezmete väčšie hazardné hry. Investori sú na druhom mieste, pokiaľ ide o návratnosť svojich investícií, a ak nehnuteľnosť nesplní očakávania týkajúce sa výkonnosti, môže sa to ľahko premietnuť do straty.
• Dlhšia doba držania: Akcioví investori sa dívajú na oveľa dlhší časový rámec v porovnaní s dlhovými investormi. Doby držania sa môžu predĺžiť na päť alebo dokonca desať rokov, čo je dôležité, ak máte záujem o udržanie vysokej úrovne likvidity vo svojom portfóliu.

Ako dlhové investície fungujú

Pri investovaní do dlhových nástrojov nehnuteľností investor koná ako veriteľ vlastníkovi nehnuteľnosti alebo sponzorovi obchodu. Pôžička je zabezpečená samotnou nehnuteľnosťou a investori dostávajú pevnú mieru návratnosti, ktorá je určená úrokovou sadzbou z úveru a tým, koľko investovali. Pri obchodovaní s dlhopismi je investor na spodku zásobníka kapitálu, čo znamená, že majú prednosť, pokiaľ ide o nárokovanie výplaty z nehnuteľnosti. (Viac informácií nájdete v príručke: Ako zarobiť peniaze na nehnuteľnostiach.)

Pros:

• Kratšia doba držania: Dlhové investície sa najčastejšie spájajú s rozvojovými projektmi. V dôsledku toho majú zvyčajne kratšiu dobu držania v porovnaní s vlastnými investíciami. V závislosti od charakteru obchodu môže doba zdržania trvať šesť až 24 mesiacov. To je výhodou pre investorov, ktorí si dlhodobo neviazajú viazanie aktív.
• Nižšie riziko: Z dôvodu spôsobu štruktúrovania obchodov; investori preberajú menšie riziko pri dlhových investíciách. Úver je zabezpečený majetkom, ktorý slúži ako poistná zmluva proti splateniu úveru. V prípade zlyhania vlastníka nehnuteľnosti alebo sponzora majú investori možnosť získať späť stratu svojej investície prostredníctvom vylúčenia.
• Stabilný príjem: Dlhové investície sú predvídateľnejšie z hľadiska výšky a frekvencie výplaty výnosov. Aj keď je každý obchod iný, nie je neobvyklé, aby investori zarábali výnosy v rozmedzí od 8% do 12% ročne. Tieto výnosy sa zvyčajne vyplácajú mesačne alebo štvrťročne.
• Limitované výnosy: Dlhové investície znamenajú menšie riziko, ale jednou z hlavných nevýhod je skutočnosť, že výnosy sú obmedzené úrokovou sadzbou z úveru. Investori musia mať jasno v tom, či sú ochotní obetovať potenciál zarobiť vyššie výnosy výmenou za bezpečnejšiu stávku.
• Vyššie poplatky: Zatiaľ čo väčšina platforiem crowdfundingu nehnuteľností neinvestuje investorom nič za vytvorenie účtu a investície do prieskumu dlhu, zvyčajne sa jedná o nejaký druh poplatku za účasť na transakcii. Platforma crowdfunding zvyčajne vyberie percento z vrcholu predtým, ako sa vyplatí akýkoľvek úrok, ktorý môže zjesť vaše výnosy. Môže sa tiež stať, že sa investorom bude účtovať osobitný poplatok za vytvorenie úveru. (Viac informácií o platformách crowdfundingu nehnuteľností nájdete na: Top 5 spoločností zaoberajúcich sa crowdfundingom nehnuteľností .)

Zápory:

• Nižší potenciálny výnos: s nižším rizikom je nižší očakávaný výnos.
• Vystavenie sa riziku predčasného splatenia: hypotéky niekedy splácajú svoje pôžičky skoro, buď predajom domu, alebo refinancovaním. Môže to prerušiť peňažné toky spojené s dlhovou investíciou a skrátiť trvanie vášho úverového portfólia.

Spodný riadok

Crowdfunding je atraktívnou možnosťou pre investorov, ktorí chcú investovať do súkromných obchodov s nehnuteľnosťami nákladovo efektívnym spôsobom. Minimálna investícia do mnohých platforiem sa pohybuje od 5 000 do 10 000 USD, čo je relatívne nízka cena, ktorú je potrebné zaplatiť za získanie prístupu k tejto triede aktív. Investície do vlastného imania aj do dlhov majú svoje dobré a zlé stránky, ktoré si dôvtipní investori musia starostlivo zvážiť. Porozumenie tomu, čo získate, proti tomu, čo riskujete, vám môže pomôcť rozhodnúť sa, či jeden alebo oba typy investícií sú vhodné pre vaše portfólio.