Potrebujete realitného agenta?

V najpredávanejšej knihe Freakonomics (2006) autori Steven D. Levitt a Stephen J. Dubner diskutujú o realitných agentoch a zdôrazňujú dve znepokojujúce korelácie:

• Realitní agenti udržiavajú svoje vlastné domy na trhu v priemere o 10 dní dlhšie a uspokojujú sa s predajnou cenou, ktorá je o 3% vyššia ako porovnateľné domy, ktoré predávajú pre svojich klientov (10 000 dolárov za dom v hodnote 300 000 dolárov).
• 6% provízia je rozdelená medzi agentom predávajúceho a agentom kupujúceho a potom musí agent odovzdať časť z 3% provízie agentúre, pre ktorú pracuje, v priemere 1, 5% provízie. Takže pre vás môže byť pre vás doma dôležitých získať 10 000 dolárov viac, provízia agenta za tieto peniaze navyše je ďalších 150 dolárov za ďalších 10 dní práce.

Ak sú tieto údaje presné, je rozumné vyhnúť sa realitným agentom úplne? Pozrime sa.

Predaj bez agenta
Predaj bez agenta je výzvou. Medzi veci, o ktoré sa agent stará, je uvedenie vášho domu na zozname viacerých služieb (MLS). Toto je primárny zdroj pre väčšinu realitných agentov, ktorí hľadajú nehnuteľnosti v mene klientov. Nie je neobvyklé, aby agenti ukazovali iba domy, ktoré sú uvedené na zozname MLS, pretože vedia, že pre nich bude existovať iný agent, ktorý bude rokovať, skôr ako sa musí vysporiadať s neznámym neprofesionálnym predajcom. To znamená, že hoci zoznam MLS nemusí byť dosť významný, mnoho domácností sa stále úspešne predáva prostredníctvom novín a inzerátov.

Predaj vášho domu sám o sebe môže tiež vyžadovať veľké množstvo času a energie, pretože budete musieť urobiť veľa úloh, ktoré by realitná kancelária tradične vykonávala vo vašom mene. Ľudia, ktorí predávajú svoje vlastné domovy, sú jedným z nasledujúcich.

• Dobre oboznámený s postupmi a zmluvami o nehnuteľnostiach
• Testovanie vôd, aby zistili, čo by mohli získať pre svoj domov, ak by chceli predať
• Trochu zúfalá a nepripravená stratiť peniaze na provízie

Vo všetkých týchto prípadoch musia mať ľudia, ktorí predávajú svoje vlastné domovy, veľké množstvo voľného času. Ak ste na výzvu, choďte na ňu. (Súvisiace čítanie nájdete v časti Päť vecí, ktoré by mal každý investor v oblasti nehnuteľností vedieť .)

Ďábel, ktorého poznáte
Jedna štatistika, ktorá by bola zaujímavá, ale je ťažké ju zmerať, je rozdiel v konečnej predajnej cene nehnuteľnosti predanej vlastníkom a tej istej nehnuteľnosti predanej obchodným zástupcom. Aj keď záujmy realitného agenta môžu byť v rozpore s vašimi najlepšími záujmami, títo odborníci môžu stále slúžiť dôležitému účelu.
Realitní agenti majú vo všeobecnosti realistickejší pohľad na to, čo stojí za to domov, a dobrí agenti sú pripravení túto cenu získať. Realitní agenti vám navyše ušetria čas tým, že ukážu svoj domov bez toho, aby prerušili váš plán viac, ako je potrebné.
Možno najdôležitejšou funkciou obchodného zástupcu je zabezpečiť, aby boli zmluvy a iné právne veci v poriadku. Nikto sa nechce zbaviť všetkého stresu zo zoznamu a predaja svojho domu a potom zistí, že sú žalovaní z dôvodu porušenia zmluvy, ktorému sa dá vyhnúť.
Aj keď provízie preberajú z vášho spodného riadku, rady a náležitá starostlivosť (DD) dobrého agenta sa pravdepodobne oplatia. Výzvou je nájsť dobrého agenta a zabezpečiť, aby boli vaše záujmy v súlade.

Výber agenta
Všetci agenti nie sú stvorení rovnocenní. Ak uvažujete o predaji domu, mali by ste najprv požiadať kolegov a priateľov o odporúčanie. Odporúčania iných odborníkov majú tendenciu niesť veľkú váhu a viesť k preferenčnému zaobchádzaniu, pretože realitný agent nebude chcieť stratiť veľký zdroj odporúčaní.

Dokonca aj dobrý agent môže ovplyvniť typ nehnuteľnosti, s ktorou nie je zvyknutý. Takže, ak máte konkrétny typ majetku, možno budete chcieť agenta, ktorý sa špecializuje na tento typ majetku. Agent bude vedieť viac o tom, ako a kde sa má dom predať, a pravdepodobne bude úspešnejší pri hľadaní potenciálnych kupujúcich. (Viac informácií nájdete v časti Nájdenie agenta záznamu .)

Nastavenie podmienok
Aj keď agent, ktorého vyberiete, bude robiť veľa vecí bez vášho priameho súhlasu, dajte si pozor na niektoré zlé návyky, ktoré realitné kancelárie niekedy prejavujú.

Jedným z najčastejších problémov je nečinnosť. Inými slovami, agent by mohol vyhodiť váš dom do MLS a len počkať, kým iný agent nebude hrýzť, než aby aktívne kupoval kupujúcich. Čím dlhší je váš dom na trhu, tým je atraktívnejší a tým je pravdepodobnejšie, že nákupný agent ponúkne nízku ponuku. Tomuto problému zabráni uzavretie trojmesačnej dohody o kótovaní. Ak sa váš dom nepredal po troch mesiacoch, ste v rámci svojich práv previesť svoju firmu k inému agentovi.

Ďalšou oblasťou, v ktorej máte priestor na rokovania, je provízia. Aj keď dom na 100 000 dolárov a dom na 300 000 dolárov sú odlišné, mechanika predaja je takmer rovnaká. Predaj nehnuteľnosti vysokej hodnoty vám dáva viac sily požadovať nižšie provízie. Realitní agenti často upozorňujú klientov, že to môže byť nebezpečná taktika, pretože niektorí kupujúci neukážu klientom domy, ktoré majú nízke provízie. Tento argument sa nedrží, pretože skutočná suma v dolároch, ktorú obaja agenti dostanú, je výrazne vyššia v prípade domu 300 000 dolárov, dokonca aj pri provízii 4%.

záver
Napriek nevýhodám, že sa musíte spoľahnúť na niekoho iného, ​​dobrý agent stojí za vaše peniaze, pokiaľ nemáte vzdelanie, čas, energiu a marketingové skúsenosti na predaj svojho domu. Nájdenie dobrého agenta môže zahŕňať falošné začatia, ale ak prejdete odporúčaniami a nastavíte si vlastné podmienky, mali by ste zistiť, že provízia, ktorú platíte, sú dobre vynaložené peniaze.