Prístup k nákladom
Nákladový prístup je metóda oceňovania nehnuteľností, ktorá predpokladá, že cena, ktorú by kupujúci mal zaplatiť za kus nehnuteľnosti, by sa mala rovnať nákladom na vybudovanie rovnocennej budovy. Pri oceňovaní nákladovým prístupom sa trhová cena nehnuteľnosti rovná nákladom na pozemok plus náklady na výstavbu mínus odpisy. Keď je nehnuteľnosť nová, poskytuje najpresnejšiu trhovú hodnotu.
Pochopenie prístupu k nákladom
Nákladový prístup je jednou z troch metód oceňovania nehnuteľností; ostatné sú prístup založený na príjmoch a porovnateľný prístup.
Namiesto zamerania sa na iné ceny, podobné domy v oblasti sa predávajú alebo schopnosť nehnuteľnosti generovať príjem, táto metóda oceňuje nehnuteľnosť vypočítaním toho, koľko by dnes stála budova, ak by bola zničená a treba ju vymeniť. Faktory ovplyvňujú aj to, koľko má krajina hodnotu, a odpočítava sa za akékoľvek straty hodnoty, inak známe ako odpisy.
Logika tohto prístupu spočíva v tom, že pre kupujúcich nemá žiadny zmysel platiť viac za nehnuteľnosť, ako by stálo stavať od nuly.
Existujú dva hlavné typy oceňovacích prístupov:
- Metóda rozmnožovania: Tento prístup sa domnieva, že je vybudovaná replika majetku a upozorňuje na duplikáciu pôvodných materiálov.
- Metóda výmeny. V tomto prípade sa predpokladá, že nová štruktúra má rovnakú funkciu s novšími materiálmi, využívajúc súčasné spôsoby konštrukcie a aktualizovaný dizajn.
Ak sa zhromaždia všetky odhady, nákladový prístup sa vypočíta takto: Náklady na reprodukciu alebo reprodukciu - odpisy + hodnota pozemku = hodnota nehnuteľnosti.
Kľúčové jedlá
- Metóda oceňovania na základe nákladového prístupu odporúča, aby cena, ktorú by kupujúci mal zaplatiť za kus nehnuteľnosti, bola rovnaká ako cena za vybudovanie rovnocennej štruktúry.
- Trhová cena nehnuteľnosti sa rovná pozemkovým nákladom plus stavebná cena znížená o odpisy.
- Nákladový prístup sa považuje za menej spoľahlivý ako iné metódy oceňovania nehnuteľností, ale v niektorých prípadoch môže byť užitočný.
Výhody a nevýhody prístupu k nákladom
Nákladový prístup sa všeobecne považuje za menej spoľahlivý ako výnos a porovnateľné metodiky. Vyžaduje si to určité predpoklady vrátane samozrejmosti, že kupujúci majú k dispozícii dostatok pôdy na to, aby si mohli postaviť identickú nehnuteľnosť.
Okrem toho, ak porovnateľná neobsadená pôda nie je k dispozícii, musí sa odhadnúť hodnota, čo robí hodnotenie menej presným. Nedostatok podobných stavebných materiálov tiež znižuje presnosť hodnotenia a zvyšuje priestor pre subjektivitu. Výpočet odpisov na staršom majetku nie je jednoduchý a ľahko merateľný.
Napriek týmto obmedzeniam existuje niekoľko prípadov, keď môže byť nákladový prístup užitočný a dokonca potrebný. Samostatné oceňovanie rôznych zložiek nehnuteľností je obzvlášť užitočné pri nakladaní s majetkom, ktorý je nový alebo sa líši od ostatných.
Príklady prístupu k nákladom
Vlastnosti na špeciálne použitie
Vyžaduje sa prístup založený na nákladoch a niekedy jediný spôsob, ako určiť hodnotu budov výhradného použitia, ako sú knižnice, školy alebo kostoly. Tieto zdroje generujú malý príjem a často sa neuvádzajú na trh, čo zneplatňuje príjmy a porovnateľné prístupy.
Nová výstavba
Nákladový prístup sa často používa aj pre novú výstavbu. Poskytovatelia úverov v stavebníctve vyžadujú ocenenie nákladovým prístupom, pretože akákoľvek trhová hodnota alebo hodnota príjmu závisí od štandardov a dokončenia projektu. Projekty sa prehodnocujú v rôznych fázach výstavby, aby sa umožnilo uvoľnenie finančných prostriedkov pre ďalšiu fázu dokončenia.
poistenie
Pri hodnotení poistenia sa zvyčajne používa nákladový prístup, pretože poistná je iba hodnota zlepšenia a hodnota pôdy je oddelená od celkovej hodnoty majetku. Výber medzi odpisovanou hodnotou a hodnotou úplnej náhrady alebo reprodukcie je určujúcim faktorom pre hodnotenie.
Obchodné vlastníctvo
Nakoniec sa prístup k nákladom občas spolieha na ocenenie komerčných nehnuteľností, ako sú kancelárske budovy, maloobchody a hotely. Hlavnou metódou, ktorá sa tu používa, je výnosový prístup, hoci nákladový prístup sa môže uplatniť, keď si dizajn, konštrukcia, funkčná užitočnosť alebo trieda materiálov vyžadujú individuálne úpravy.
dôležitý
Ak hodnotenie nákladového prístupu klesne pod trhovú cenu, môže to byť znakom prehriateho trhu. Naopak, pravidelné hodnotenia nad trhovými cenami môžu signalizovať nákupnú príležitosť.
Osobitné úvahy
Väčšina hodnotení nehnuteľností nepoužíva nákladový prístup. Namiesto toho porovnania predaja zvyčajne vedú k trhovému oceňovaniu týchto typov nehnuteľností.
Výnimkou je, ak je nehnuteľnosť pre svoje okolie nedostatočne vylepšená alebo nadmerne vylepšená. V tomto prípade presný odhad hodnoty vylepšení prispieva k presnosti určenia hodnoty, čo nie je možné iba pomocou porovnateľného prístupu.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.