Daňové odpočty pre vlastníkov nehnuteľností na prenájom

Vlastníte nehnuteľnosť, ktorú si prenajímate? Okrem potenciálu pre pokračujúce zhodnocovanie príjmu a kapitálu tieto investície ponúkajú odpočty, ktoré môžu znížiť daň z príjmu z vašich ziskov. Po prvé, aký ste realitný investor: pasívny investor alebo realitný profesionál? V tomto článku vám ukážeme, ako by vaša klasifikácia mohla výrazne zmeniť počet daňových úľav, ktoré získate.

Ak trávite väčšinu času v realitnom priemysle ako realitný profesionál, straty z prenájmu nie sú pasívne. To znamená, že vaše straty sú plne odpočítateľné od všetkých príjmov, pasívnych aj pasívnych. V opačnom prípade sú vaše straty pasívne a odpočítateľné až do výšky 25 000 USD oproti príjmu z nájomného (odpočítanie dôjde k odpočítaniu, ak sa váš upravený upravený hrubý príjem (MAGI) pohybuje medzi 100 000 a 150 000 USD). Straty presahujúce 25 000 dolárov však možno preniesť do nasledujúceho roka.

IRS definuje realitného odborníka ako osobu, ktorá trávi viac ako polovicu svojho pracovného času v prenájme. Zahŕňa to vývoj, výstavbu, akvizíciu a správu nehnuteľností. Musíte tiež stráviť viac ako 750 hodín ročne prácou s nehnuteľnosťami na prenájom nehnuteľností.

Bežné zdroje príjmov
Príjmy z prenájmu
Peniaze, ktoré dostanete na nájom, sa všeobecne považujú za zdaniteľné v roku, v ktorom boli prijaté, nie v čase ich splatnosti alebo zarobenia; preto musíte ako príjem zahrnúť preddavky.

Predpokladajme napríklad, že si prenajímate dom za 1 000 dolárov mesačne a požadujete, aby noví nájomníci platili nájomné za prvý a posledný mesiac, keď podpíšu nájomnú zmluvu. V takom prípade budete musieť deklarovať 2 000 dolárov, ktoré ste dostali ako príjem, aj keď 1 000 z 2 000 USD pokrýva obdobie, ktoré môže byť v budúcnosti niekoľko rokov.

Náklady platené nájomcom
Výdavky, ktoré nájomca platí za vás, sa považujú za príjem. To by zahŕňalo napríklad núdzovú opravu chladničky, ktorú musí nájomca vykonať, keď ste mimo mesta. Potom môžete odpočítať platbu za opravu ako náklad na prenájom.

Obchod so službami
Váš nájomca by mohol ponúknuť obchodovanie so službami za poplatok. Musíte však zahrnúť spravodlivú trhovú hodnotu služieb ako príjem. Napríklad, ak váš nájomník ponúka maľovať nájomný dom výmenou za mesačné nájomné (v hodnote 1 000 dolárov), musíte zahrnúť 1 000 dolárov ako príjem, aj keď ste tieto peniaze nedostali. Budete však môcť odpočítať 1 000 dolárov ako výdavok.

Vklady
Bezpečnostné vklady nie sú zdaniteľné, keď ich dostanete, ak je zámerom vrátiť tieto peniaze nájomcovi na konci nájmu. Čo ak však váš nájomca nedodrží nájomné podmienky?

Predpokladajme napríklad, že vyberáte bezpečnostný vklad vo výške 500 dolárov a potom sa váš nájomník pohybuje von a ponecháva v stenách diery, ktoré stoja 400 dolárov na opravu. Túto sumu môžete odpočítať z kaucie počas roka, v ktorom ju vrátite. V tom čase musíte ako príjem zahrnúť 400 dolárov, ktoré ste použili na opravu steny. Budete tiež môcť ukázať 400 dolárov ako odpočítateľnú položku.

Opravy Vs. vylepšenia
Majitelia nehnuteľností na prenájom si môžu myslieť, že všetko, čo na svojom majetku robia, je odpočítateľným nákladom. Podľa IRS to tak nie je.

Oprava udržuje nájomnú nehnuteľnosť v dobrom stave a je odpočítateľným nákladom v roku, za ktorý ju zaplatíte. Opravy zahŕňajú maľovanie, upevnenie rozbitej toalety a výmenu chybného vypínača svetla. Vylepšenia na druhej strane zvyšujú hodnotu vášho majetku a nie sú odpočítateľné, keď za ne platíte. Náklady na vylepšenia musíte získať späť tak, že odpisujete náklady nad očakávanú životnosť nehnuteľnosti. Vylepšenia môžu zahŕňať novú strechu, terasu alebo garáž.

Z daňového hľadiska by ste preto mali robiť opravy, pretože problémy sa objavia namiesto čakania na ich znásobenie a vyžadujú si renováciu.

Spoločné odpočty
Náklady na hypotéky
Náklady na získanie hypotéky nie sú odpočítateľné, keď ich platíte. Patria sem provízie a odhady. Môžete ich však amortizovať počas životnosti hypotéky.

Keď začnete platiť hypotéky, nezabudnite, že nie všetky platby sú odpočítateľné. Keďže časť každej platby sa týka splácania istiny, táto suma nie je odpočítateľným výdavkom; časť zaplatená na úrok je odpočítateľná. Vaša hypotekárna spoločnosť vám každý rok pošle formulár 1098 s uvedením sumy, ktorú ste zaplatili v priebehu celého roka. Toto je odpočítateľné. Ak časť platby zahŕňa aj peniaze, ktoré idú na viazaný účet na pokrytie daní a poistenia, mala by to nahlásiť aj vaša hypotekárna spoločnosť.

Cestovné náklady
Peniaze, ktoré utratíte za cestu na výber nájomného alebo na údržbu svojho prenájmu, sú odpočítateľné. Ak však účelom cesty bolo zlepšenie, musíte tieto náklady získať v rámci zlepšenia a jeho odpisov.

Máte dve možnosti, ako odpočítať cestovné: skutočné výdavky alebo štandardnú vzdialenosť. Viac informácií o požiadavkách IRS a aktuálnom príspevku na najazdené kilometre nájdete v publikácii 463.

Iné bežné výdavky
Okrem opráv a odpisov, niektoré ďalšie bežné výdavky, ktoré môžete odpočítať, sú:

• poistenie
• dane
• Starostlivosť o trávnik
• Poplatok za prípravu daňového priznania
• Straty z príčinných súvislostí (hurikán, zemetrasenie, povodeň atď.) Alebo krádeže

Kondómy a družstvá
Ak vlastníte nájomný byt alebo družstvo, každý z nich má určité osobitné pravidlá.

byty
V prípade kondomínia môžete platiť poplatky alebo poplatky za starostlivosť o majetok vo všeobecnom vlastníctve. To zahŕňa stavebnú štruktúru, haly, výťahy a rekreačné oblasti.

Ak si prenajmete svoj byt, môžete si odpočítať výdavky, ako sú odpisy, opravy, úroky a dane, ktoré sa týkajú spoločného majetku. Rovnako ako v prípade prenájmu jednej rodiny si však nemôžete odpočítať peniaze vynaložené na vylepšenie kapitálu, napríklad na hodnotenie kabíny v klubovni. Namiesto toho musíte odpisovať svoje náklady na akékoľvek zlepšenie počas predpokladanej životnosti.

družstvá
Náklady na družstevný byt, ktorý si prenajímate, sú odpočítateľné. Patria sem poplatky za údržbu zaplatené družstevnej bytovej spoločnosti. So zlepšením kapitálu sa zaobchádza rozdielne - nemôžete odpočítať náklady na zlepšenie ani ho neodpisovať. Náklady na zlepšenie musíte pripočítať k nákladovej základni akcie spoločnosti. Keď predáte byt, zníži sa tým váš kapitálový zisk.

Udržujte dobré záznamy
Podľa harmonogramu IRS E existujú priestory pre množstvo kategórií výdavkov. Preto vám IRS poskytuje flexibilitu v položkách, ktoré si môžete odpočítať. Ale buďte pripravení zálohovať svoj nárok a nezabudnite rozdeliť náklady, ktoré sú spojené s opravami a údržbou, od výdavkov na zlepšenie kapitálu. Nezabudnite, že peniaze, ktoré miniete na vylepšenia, by mohli znížiť daňovú povinnosť pri predaji.

Okrem toho, ak tvrdíte, že ste realitný profesionál, mali by ste si uchovávať podpornú dokumentáciu (menovacie knihy, denníky, kalendáre, denníky atď.), Aby ste dokázali svoju aktívnu účasť a čas strávený na svojich nehnuteľnostiach každý rok.

Celkovo je pre investorov do nehnuteľností k dispozícii celkom niekoľko druhov odpočtov a vyplatí sa vedieť, na ktoré z nich máte nárok.