9 vecí, ktoré by ste mali vedieť pred refinancovaním hypotéky

Podľa Asociácie hypotekárnych bankárov (MBA) sú žiadosti o refinancovanie podstatnou časťou všetkých žiadostí o hypotéku. Čiastočne to môže byť preto, že relatívne nízke hypotekárne úrokové sadzby povzbudili majiteľov domov, aby reštrukturalizovali svoje financie.

To, či je pre vás hypotéčné refinancovanie správne alebo nie, však závisí viac od individuálnych okolností, ako sú úrokové sadzby hypoték z tohto týždňa. Tu je deväť kľúčových aspektov, ktoré treba skontrolovať pred podaním žiadosti o domáce refinancovanie.

1. Poznať kapitál svojho domova

Prvou kvalifikáciou, ktorú budete musieť refinancovať, je spravodlivosť vo vašej domácnosti. Dobrou správou je, že hodnoty domov stúpajú a podiel podvodných majiteľov domov výrazne klesol, tvrdí Len Kiefer, zástupca hlavného ekonóma Freddie Mac. Niektoré domy napriek tomu opäť nezískali svoju hodnotu a niektorí majitelia domov majú nízky kapitál. U tradičných veriteľov nie je vždy možné refinancovanie s malým alebo žiadnym majetkom, ale sú k dispozícii niektoré vládne programy. Najlepším spôsobom, ako zistiť, či máte nárok na konkrétny program, je navštíviť veriteľa a prediskutovať vaše individuálne potreby. Majitelia domov s vlastným kapitálom najmenej 20% budú mať ľahší čas na získanie novej pôžičky.

2. Poznať svoje kreditné skóre

Veritelia v posledných rokoch sprísnili svoje štandardy pre schvaľovanie úverov, takže niektorí spotrebitelia môžu byť prekvapení, že ani pri dobrom úvere nebudú mať vždy nárok na najnižšie úrokové sadzby. Veritelia si zvyčajne želajú získať úverové skóre 760 alebo vyššie, aby sa kvalifikovali pre najnižšie hypotekárne úrokové sadzby. Dlžníci s nižším skóre môžu stále získať novú pôžičku, ale úrokové sadzby alebo poplatky, ktoré platia, môžu byť vyššie.

Kľúčové jedlá

• Predtým, ako sa rozhodnete, či budete refinancovať hypotéku, uistite sa, že máte primeraný domáci kapitál - najmenej 20% vám uľahčí získanie úveru.
• Skontrolujte, či je vaše kreditné skóre aspoň 760 a pomer dlhu k príjmu je 36% alebo menej.
• Preskúmajte úrokové sadzby a náklady na refinancovanie - vrátane bodov a toho, či budete musieť platiť PMI -, aby ste určili, či postupujúci úver bude slúžiť vašim potrebám.
• Nezabudnite vypočítať bod rentability a aký vplyv bude mať refinancovanie na vaše dane.

3. Poznať svoj pomer dlhu k príjmu

Ak už máte hypotekárny úver, môžete predpokladať, že nový ľahko získate. Veritelia však nielen zvýšili latku pre úverové skóre, ale sprísnili sa aj pomery dlhu k príjmu. Zatiaľ čo niektoré faktory, ako napríklad vysoký príjem, dlhá a stabilná pracovná história alebo značné úspory, vám môžu pomôcť získať nárok na pôžičku, veritelia zvyčajne chcú udržiavať mesačné platby za bývanie pod maximom 28% vášho hrubého mesačného príjmu. Celkový dlh k príjmu by mal byť 36% alebo menej, hoci s niektorými ďalšími pozitívnymi faktormi sa niektorí veritelia zvýšia na 43%. Možno budete chcieť splatiť nejaký dlh pred refinancovaním, aby ste sa kvalifikovali.

4. Náklady na refinancovanie

Refinancovanie domu zvyčajne stojí medzi 3% a 5% z celkovej výšky úveru, ale dlžníci môžu nájsť niekoľko spôsobov, ako znížiť náklady alebo ich zabaliť do úveru. Ak máte dostatok vlastného kapitálu, môžete vložiť náklady do svojej novej pôžičky a zvýšiť tak istinu. Niektorí veritelia ponúkajú refinancovanie „bez nákladov“, čo zvyčajne znamená, že budete platiť mierne vyššiu úrokovú sadzbu na pokrytie konečných nákladov. Nezabudnite rokovať a nakupovať, pretože niektoré poplatky za refinancovanie môže požičať alebo znížiť.

5. Sadzby verzus termín

Aj keď sa veľa dlžníkov zameriava na úrokovú sadzbu, pri refinancovaní je dôležité stanoviť si ciele, aby ste určili, ktorý hypotekárny produkt vyhovuje vašim potrebám. Ak je vaším cieľom čo najviac znížiť svoje mesačné platby, budete chcieť mať pôžičku s najnižšou úrokovou sadzbou na najdlhšiu dobu. Ak chcete počas celej doby úveru platiť menej úrokov, hľadajte najnižšiu úrokovú sadzbu v najkratšom možnom termíne. Dlžníci, ktorí chcú splácať úver čo najrýchlejšie, by mali hľadať hypotéku s najkratšou dobou, ktorá si vyžaduje platby, ktoré si môžu dovoliť.

6. Refinančné body

Keď porovnávate rôzne ponuky hypotekárnych úverov, nezabudnite sa pozrieť na úrokové sadzby aj na body. Za zníženie úrokovej sadzby sa často platia body rovnajúce sa 1% z výšky úveru. Nezabudnite vypočítať, koľko budete platiť v bodoch za každú pôžičku, pretože tieto budú vyplatené pri ukončení alebo zabalené do istiny vašej novej pôžičky.

Veritelia v posledných rokoch sprísnili svoje štandardy pre schvaľovanie úverov a požadovali vyššie úverové skóre za najlepšie úrokové sadzby a nižšie pomery dlhu k príjmu ako v minulosti.

7. Poznať svoj bod zvratu

Dôležitým výpočtom v rozhodnutí o refinancovaní je bod zlomu, bod, v ktorom boli náklady na refinancovanie uhradené z vašich mesačných úspor. Po tomto bode sú vaše mesačné úspory úplne vaše. Ak vás napríklad refinancovanie stojí 2 000 dolárov a ušetríte 100 dolárov mesačne v porovnaní s predchádzajúcou pôžičkou, vrátenie vašich nákladov bude trvať 20 mesiacov. Ak plánujete premiestniť alebo predať svoj domov do dvoch rokov, refinancovanie podľa tohto scenára nemusí mať zmysel.

8. Poistenie súkromných hypoték

Majitelia domov, ktorí majú pri refinancovaní vo svojom dome menej ako 20% vlastného imania, budú musieť platiť súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI). Ak už platíte PMI v rámci vašej súčasnej pôžičky, nebude to pre vás veľký rozdiel. Niektorí majitelia domov, ktorých domy sa od dátumu nákupu znížili, však môžu zistiť, že ak refinancujú, budú musieť začať platiť PMI prvýkrát. Znížené platby v dôsledku refinancovania nemusia byť dostatočne nízke na kompenzáciu dodatočných nákladov na PMI. Veriteľ môže rýchlo vypočítať, či budete musieť platiť PMI a koľko zvýši vaše platby na bývanie.

9. Poznať svoje dane

Mnoho spotrebiteľov sa spoliehalo na zníženie svojich hypotekárnych úrokov, aby znížili svoj federálny daňový zákon o dani z príjmu. Ak refinancujete a začnete platiť menej úrokov, môže byť váš daňový odpočet nižší, aj keď len málokto to považuje za dôvod na to, aby sa zabránilo refinancovaniu. Je však tiež možné, že odpočítanie úrokov bude vyššie počas prvých rokov pôžičky, ak je úroková časť mesačnej platby vyššia ako istina. Zvýšenie objemu vašej pôžičky z dôvodu vyberania hotovosti alebo zúčtovania konečných nákladov bude mať tiež vplyv na výšku úroku, ktorý zaplatíte.

Ustanovenia zákona o daňových úľavách a pracovných miestach, ktoré prešli zákonom v decembri 2017, môžu ovplyvniť vašu túžbu využiť odpočet úrokov z hypotéky. Nový vyšší štandardný odpočet - teraz 24 400 dolárov pre manželské páry, ktoré sa podávajú spoločne, v porovnaní s 12 700 USD podľa predchádzajúceho zákona - môže spôsobiť, že odpočty sú menej finančne atraktívne pre viacerých daňovníkov. Bohatší majitelia domov, ktorí chcú refinancovať veľkú existujúcu hypotéku, však budú stále môcť odpočítať úrok z hypotekárneho dlhu vo výške až 1 milión dolárov (limit pre nový hypotekárny dlh je teraz 750 000 dolárov pre domy kúpené 15. decembra 2017 alebo neskôr). Vzhľadom na tieto zmeny je rozumné poradiť sa s daňovým poradcom o individuálnych informáciách o vplyve refinancovania na vaše dane.

Spodný riadok

Rovnako ako mnoho finančných transakcií, refinancovanie hypotéky je zložité a vyžaduje si zo strany majiteľov domov náležitú starostlivosť.

Je múdre poradiť sa s renomovaným veriteľom, aby získal rýchle odpovede na niektoré vaše obavy. Pomôže vám to urobiť dôležité rozhodnutie o tom, či je pre vás refinancovanie správne. Ak sa zdá, že by to bol dobrý krok, urobte výskumné úlohy uvedené vyššie.