7 riešení pre majiteľov domov, ktorí zápasia s hypotékou
Ak ste splnili predpoklady na kúpu domu, ale teraz sa snažíte splácať hypotéku, nie ste sami. Podľa spoločnosti RealtyTrak je 1 z každých 2 005 domov vylúčená. V New Jersey je to 1 z každých 718 domov; v Marylande je to 1 z každých 1023 domov. Môžete mať pocit, že ste na rýchlej ceste, aby ste sa stali ďalšou štatistikou vylúčenia. Avšak nevzdávajte sa ešte. Znížením mesačných splátok hypotéky môžete znížiť hypotéky. Každá situácia je iná, a tak Investopedia hovorila s niekoľkými hypotekárnymi expertmi, aby našla sedem rôznych možností.
Riešenie č. 1: Refinancovanie dlhodobej pôžičky
Rozstup vašej pôžičky na dlhšie obdobie je jednou z možností, ktorá môže znížiť vašu mesačnú sumu platby. Refinancovanie dlhodobej pôžičky je najjednoduchším spôsobom, ako znížiť mesačné splátky hypotéky - najmä v prípade problémov s hotovostným tokom, tvrdí Al Hensling, prezident americkej hypotéky v Irvine v Kalifornii.
Je však dôležité si uvedomiť, že vaša úroková sadzba sa zvýši. Aby sa to vyvážilo, Matt Hackett, manažér pre upisovanie a operácie v spoločnosti Equity Now so sídlom v New Yorku hovorí, že väčšina hypoték nemá žiadne platby vopred: „Ako výsledok, akonáhle sa vaša finančná situácia zlepší, odporúčam vykonať vyššie platby na zvýšenie rýchlosti na ktorú splácate príkazcovi, “hovorí Hackett.
Taktiež odporúča vlastníkom domu, aby zabezpečili, že preddavky budú povolené bez sankcie, a navrhuje, aby určili rozdiel medzi ich súčasnou sadzbou a novou sadzbou pre dlhodobú pôžičku, aby zistili, či to má zmysel.
Riešenie č. 2: Refinancovanie ARM
Refinancovanie hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) je uskutočniteľnou možnosťou, ak ste takmer dokončili splácanie hypotéky. „Stále viac a viac spotrebiteľov uznáva finančné výhody, ktoré môže hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou poskytnúť za správnych okolností, “ hovorí Hensling. Dokonalým príkladom je majiteľ domu, ktorý predpokladá predaj svojho domu v nasledujúcich troch rokoch av súčasnosti má pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou 400 000 dolárov na 4, 25%, pričom mesačne platí 1 976, 76 dolárov.
Hensling hovorí, že ak by sa majiteľ domu refinancoval na hypotéku s hybridnou nastaviteľnou úrokovou sadzbou pevne stanovenú na päť rokov na 2, 875%, znížilo by to mesačnú splátku na 1 695, 57 USD mesačne a ušetrilo by 281, 19 USD mesačne.
Jeremy Brandt, generálny riaditeľ spoločnosti WeBuyHouses.com, súhlasí a dodáva: „Ak je dom takmer splatený, veľká väčšina mesačných platieb pôjde do vlastného imania a nie úroku. Refinancovanie ARM môže vyriešiť krátkodobé problémy s hotovostným tokom znížením mesačných platieb na úkor následných platieb. “Ak sa však úrokové sadzby začnú zvyšovať, mesačné platby sa môžu v priebehu obdobia zvyšovať.
Riešenie č. 3: Refinancovanie z ARM na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou
Ak máte ARM, prechod na pevnú sadzbu nemusí teraz znížiť vaše mesačné platby, ale môže zastaviť zvyšovanie vašich platieb. „Má to zmysel, ak sú súčasné pevné sadzby nižšie ako úroková sadzba ARM alebo ak sa chystáte pohybovať neskôr ako v nasledujúcich troch rokoch, “ hovorí Brandt. Varuje však, že ak ste už nejaký čas boli v ARM, fixná sadzba, na ktorú refinancujete, môže byť vyššia ako vaša súčasná sadzba, čo môže spôsobiť zvýšenie vašej mesačnej platby.
„Ak sa obávate zvyšovania sadzieb, refinancovanie z ARM na pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou poskytuje pokoj pri vedomí, že sa vaša platba nezmení, “ hovorí Brian Koss, výkonný viceprezident hypotekárnej siete v Danvers, Massachusetts. Súhlasí však s tým, že zvyčajne to znamená vyššiu mesačnú platbu, ako je súčasná suma.
Riešenie č. 4: Výzva z daní z nehnuteľností
Ak hodnota vášho domu klesla, môže byť finančná úľava spôsobená výzvou na daň z nehnuteľnosti. Cara Pierce, certifikovaná poradkyňa pre bývanie v Clearpoint Credit Counseling Solutions, národnej neziskovej organizácii, vysvetľuje: „Musíte sa obrátiť na kanceláriu daňového úradu okresu, v ktorej sa nachádza dom, aby ste zistili, aký druh informácií budú potrebovať. ako dôkaz toho, že hodnoty bývania klesli, “hovorí Pierce.
Pierce však tvrdí, že ide o krátkodobú stratégiu. Varuje, že majetkové hodnoty sa zvyšujú a ako sa zvyšuje, majetkové dane stúpajú. Upozorňujeme tiež, že hodnotenie vášho domu môže stáť od niekoľko sto dolárov do päťsto dolárov.
Riešenie č. 5: Upravte pôžičku
Úverová modifikácia je alternatívou pre tých, ktorí nemôžu financovať svoj úver, ale musia znížiť svoju mesačnú platbu domu. Na rozdiel od refinancovania si však vyžaduje ťažkosti. Pierce tvrdí, že dlžníci musia veriteľovi ukázať, že v dôsledku finančných ťažkostí nie sú schopní pokračovať v pravidelnej mesačnej platbe domu. „Tento proces vyžaduje rozsiahlu administratívu, ktorá musí byť dokončená a zaslaná veriteľovi na preskúmanie, “ hovorí Pierce.,
Odporúča majiteľom domov, aby sa poradili prostredníctvom organizácie s certifikáciou HUD, aby plne porozumeli svojim možnostiam a pomohli kontaktovať kontakt s veriteľom. „Nie všetci veritelia však ponúkajú úpravy pôžičiek alebo môžu ponúkať iba krátkodobé úpravy pôžičiek, “ hovorí Pierce.
Riešenie č. 6: Získajte úver na domáci kapitál
Získanie pôžičky na bývanie v domácnosti môže poskytnúť okamžitú pomoc majiteľom domov, ktorí majú problémy, ale iba ak máte vo svojom dome veľa vlastného imania, čo znamená, že váš domov je ocenený omnoho viac, ako dlhujete zaň. Anthony Pili, riaditeľ strategického plánovania v banke Greater Hudson Bank v Bardonii v New Yorku, odporúča majiteľom domov, ktorí sa snažia splácať hypotéku, pomocou vlastného kapitálu. „Banky zvyčajne pokrývajú všetky náklady na zatváranie na domácich kapitálových linkách. Úspory v konečných nákladoch sa dajú použiť na rýchlejšie vyplatenie istiny, “hovorí Pili.
Dodáva, že táto stratégia je veľmi účinná pre dlžníkov, ktorí majú sebadisciplínu zaplatiť viac, ako je suma, ktorá sa dlhuje každý mesiac, pretože minimálna platba je zvyčajne iba úrok, ktorý sa nazhromaždil počas mesiaca.
Riešenie č. 7: Získajte veriteľa, aby odstránil súkromné poistenie hypotéky
Odstránenie súkromného hypotekárneho poistenia (PMI) môže v závislosti od toho, koľko kapitálu je vo vašej domácnosti, znížiť vaše hypotekárne splátky. „Ak máte v majetku najmenej 20% vlastného imania, odporúčam kontaktovať veriteľa v súvislosti so zrušením hypotekárneho poistenia, “ hovorí Pierce. Vysvetľuje, že od dlžníkov, ktorí zvyčajne neplatia zľavu 20%, sa vyžaduje, aby mali PMI najmenej dva roky, ale tvrdí, že môžu existovať výnimky z dvojročného pravidla. Napríklad, ak majiteľ domu urobil vylepšenia domu, ktoré zvýšili hodnotu, Pierce tvrdí, že požiadavka môže byť upustená.
Nie všetky pôžičky však majú nárok na zrušenie hypotekárneho poistenia. V prípade pôžičiek FHA, ktoré boli poskytnuté pred júnom 2013, Pierce tvrdí, že pravidlo je o 22% nižšie a majiteľ domu musí mať päť rokov PMI. V prípade pôžičiek FHA po júni 2013 sa môže stať, že poistenie budete musieť platiť počas celej doby životnosti úveru.
Spodný riadok
Ak zápasíte s hypotékou, nehádžte uterák. Existujú rôzne riešenia, ktoré vám môžu pomôcť zostať doma a spravovať mesačné splátky hypotéky.