Mali by ste refinancovať hypotéku, keď úrokové sadzby stúpajú?

Nie je zlý nápad uvažovať o refinancovaní hypotéky, keď sú úrokové sadzby nízke. A stále sú, historicky vzaté. Úrokové sadzby však začali rásť a predpokladá sa, že tak budú aj naďalej pokračovať. Ako by to malo vplyv na vaše rozhodnutie o refinancovaní?

To, samozrejme, závisí od úrokovej sadzby, ktorú v súčasnosti platíte za hypotéku. Staršia hypotéka by mohla mať stále vyššiu úrokovú sadzbu, ako sú tie, ktoré sú v súčasnosti k dispozícii. A dokonca aj v prostredí s relatívne nízkym úrokom existujú refinancovanie hypotéky. Napríklad vaše vylepšené úverové hodnotenie - alebo rozhodnutie zmeniť dĺžku vašej hypotéky - by mohlo priniesť refinančné podmienky, ktoré by z dlhodobého hľadiska mohli ušetriť peniaze. Ale možno nemáte v pláne zostať z dlhodobého hľadiska. Existujú aj niektoré špeciálne programy refinancovania, ktoré môžu byť obzvlášť prospešné pre tých, ktorí sa kvalifikujú. Tu je postup, ako postupovať v procese rozhodovania.

Kľúčové jedlá

• Vaša individuálna situácia by mala rozhodnúť o tom, či refinancujete hypotéku, alebo nie iba to, či úrokové sadzby stúpajú alebo klesajú.
• Medzi výhody refinancovania patrí získanie lepšej úrokovej sadzby, zvýšenie čistého majetku a zvýšenie vášho krátkodobého cash flow.
• Nevýhody zahŕňajú príliš veľa platenia za zatváracie náklady, likvidáciu s vyššou úrokovou sadzbou, pretože nechcete platiť zatváracie náklady, stratu vlastného imania pri refinancovaní v hotovosti a znižovanie čistého majetku.
• Špeciálne programy od Fannie Mae, Freddie Mac, FHA a VA môžu pomôcť niektorým majiteľom domov zaistiť dostupnejšie hypotéky.

Mali by ste to zvážiť?

Nízke úrokové sadzby v minulosti vytvorili na trhu refinančné šialenstvo. Ale v každej ekonomike je jediným spôsobom, ako zistiť, či má pre vás refinancovanie zmysel, zváženie podrobností o vašej jedinečnej situácii.

Koľko sú nižšie sadzby ako tie, ktoré momentálne máte?

Namiesto toho, aby ste počúvali „pravidlá“ o tom, koľko percentuálnej zmeny úrokových sadzieb by ste mali hľadať pred refinancovaním, pozrite sa, koľko peňazí ušetríte. Zníženie sadzby o 1% je omnoho významnejšie, ak máte hypotéku vo výške 500 000 dolárov, ako ak máte hypotéku v hodnote 100 000 dolárov.

Ako dlho plánujete držať hypotéku?

Rovnako ako pri kúpe domu budete musieť zaplatiť záverečné náklady na refinancovanie. Ak plánujete predať svoj dom v priebehu niekoľkých rokov, refinancovaním sa sotva môžete zlomiť (alebo skutočne prísť). Ako to? Ak mesačné úspory po zvyšok vašej hypotéky nebudú väčšie ako náklady na uzavretie spojené s refinancovaním, stratíte peniaze. Ak namiesto hypotéky platíte vopred zatváracie náklady, platíte za ne úrok, takže budete musieť tieto náklady započítať do výpočtu rentability.

Môžete refinancovať do kratšieho obdobia?

Ak máte na hypotéke 20 rokov a refinancujete novú hypotéku na 30 rokov, nemusíte dlhodobo ušetriť peniaze, a to ani pri nižšej sadzbe. Ak si však môžete dovoliť refinancovať túto 20-ročnú hypotéku na 15-ročnú hypotéku, kombinácia nižšej úrokovej sadzby a kratšej doby výrazne zníži celkovú sumu úroku, ktorú zaplatíte pred vlastníctvom domu zadarmo a jasný.

Pros

• Získajte lepšiu pôžičku

• Zvýšte svoje dlhodobé čisté imanie

• Zvýšte krátkodobý peňažný tok

Zápory

• Preplatok konečných nákladov

• Preplatok úrokov, pretože nechcete mať žiadne náklady na zatváranie

• Strata vlastného imania

• Negatívne ovplyvňuje vaše dlhodobé čisté imanie

Čo získate

Správne, refinancovanie môže mať okamžité aj trvalé výhody. Možno budete môcť:

Získajte lepšiu pôžičku

Možno ste teraz v lepšej finančnej situácii, ako keď ste si vzali hypotéku. Refinancovanie môže poskytnúť príležitosť získať lepšiu úrokovú sadzbu alebo jednoducho vylepšiť dobrú hypotéku. V oboch prípadoch zvýšite svoje krátkodobé a dlhodobé finančné zabezpečenie a zvýšite pravdepodobnosť, že vás ťažké časy neohrozia stratou domova.

Zvýšte svoje dlhodobé čisté imanie

Vďaka úsporám z refinancovania hypotéky budete míňať menej úrokov. To sú peniaze, ktoré môžete dať na dôchodok alebo použiť na dosiahnutie iného dlhodobého finančného cieľa.

Zvýšte krátkodobý peňažný tok

Ak vaše refinancovanie znižuje vašu mesačnú platbu, budete mať viac peňazí na prácu za mesiac na mesiac. To môže znížiť každodenný finančný tlak na vašu domácnosť a vytvoriť príležitosti na investovanie inde.

Nebezpečenstvo refinancovania

Refinancovanie hypotéky prináša do vašej finančnej situácie nové prvky. Riziká z vašej pôvodnej hypotéky sú stále prítomné a na povrch sa objaví niekoľko nových.

Preplatok konečných nákladov

Bezohľadní veritelia si môžu na svoje hypotéky vziať množstvo zbytočných a / alebo nafúknutých poplatkov. Navyše niektoré z týchto nákladov nemusia zverejniť vopred v nádeji, že sa do procesu budete cítiť príliš investovaní, aby ste mohli ustúpiť.

Preplatok úrokov, pretože nechcete mať žiadne náklady na zatváranie

Refinancovanie zvyčajne nevyžaduje žiadne hotovostné prostriedky na uzavretie. Jedným zo spôsobov, ako to veritelia vynahradia, je poskytnúť vám vyššiu úrokovú sadzbu. Povedzme, že máte dve možnosti: refinancovanie 200 000 dolárov s nulovými nákladmi na zatváranie a 5% fixnú úrokovú sadzbu na 30 rokov alebo refinancovanie 200 000 dolárov so 6 000 USD na zatváracie náklady a 4, 75% fixnú úrokovú sadzbu na 30 rokov. Za predpokladu, že si úver ponecháte celé obdobie, v prípade scenára A zaplatíte spolu 386 511 dolárov. V scenári B zaplatíte 381 586 dolárov. Ak máte „žiadne zatváracie náklady“, stoja vás to 4 925 dolárov. Myslíš na niečo iné, čo by si radšej urobil s takmer 5 000 dolárov, než aby si ho dal banke?

Strata vlastného imania

Časť hypotéky, ktorú ste zaplatili, váš vlastný kapitál v domácnosti, je jedinou časťou domu, ktorá je skutočne vaša. Táto suma sa postupne zvyšuje s každou mesačnou splátkou hypotéky, až jedného dňa vlastníte celý dom a ak sa rozhodnete ho predať, môže si uplatniť nárok na každý cent z výnosu. Ak však uskutočníte refinancovanie v hotovosti - presunutie konečných nákladov na novú pôžičku alebo predĺženie doby platnosti vašej pôžičky - odtrhnete vás v percentách svojho domu, ktorý skutočne vlastníte. Aj keď zostanete v rovnakom dome po celý zvyšok svojho života, môžete na ňom skončiť splácanie hypotéky 50 rokov, ak urobíte zlé rozhodnutia o refinancovaní. Týmto spôsobom môžete skončiť zbytočne veľa peňazí, nehovoriac o tom, že by ste vlastnili svoj domov.

Negatívne ovplyvňuje vaše dlhodobé čisté imanie

Refinancovanie môže znížiť vašu mesačnú splátku, ale často vám predražuje úver, ak na hypotéku pridávate roky. Ak potrebujete refinancovať, aby ste predišli strate domu, z dlhodobého hľadiska by to stálo za to. Ak je však vaším primárnym cieľom šetriť peniaze, uvedomte si, že menšia mesačná platba sa nemusí nevyhnutne prejaviť v dlhodobých úsporách.

Možnosti refinancovania

Existuje niekoľko špeciálnych refinančných programov, ktoré môžu byť obzvlášť prospešné pre kvalifikovaných dlžníkov.

Možnosť refinancovania s vysokým LTV (Fannie Mae) a Freddie Mac vylepšená pomoc s refinancovaním.

Tieto nové programy od Fannie Mae a Freddie Mac sú navrhnuté tak, aby nahradili Program domáceho dostupného refinancovania (HARP), ktorého platnosť uplynula 31. decembra 2018. HARP bol zriadený s cieľom pomôcť majiteľom domov, ktorí nemohli využiť iné možnosti refinancovania, pretože ich domov klesol. Jeho cieľom bolo zlepšiť dlhodobú dostupnosť pôžičky, aby sa zabránilo ľuďom stratiť svoje domovy pred vylúčením. V prípade nových programov sú akceptovateľné iba hypotéky v držbe Fannie Mae (možnosť refinancovania vysokej LTV) alebo Freddie Mac (FMERR), ktoré je možné vylepšiť refinancovaním a ktoré vznikli 1. októbra 2017 alebo neskôr. Okrem toho musia byť dlžníci vo svojich platbách aktuálne.

Majitelia domov, ktorých domy sú pod vodou a ktorých pôžičky vznikli medzi júnom 2009 a koncom septembra 2017, nemajú nárok na jeden z náhradných programov HARP od Fannie Mae a Freddie Mac.

FHA Streamline.

Refinancia FHA Streamline je určená majiteľom domov, ktorí už majú hypotéku FHA. Jeho cieľom je poskytnúť novú hypotéku FHA s lepšími podmienkami, ktoré znížia mesačnú splátku majiteľa domu. Tento proces by mal byť rýchly a ľahký a nevyžaduje novú dokumentáciu o vašej finančnej situácii ani novú kvalifikáciu príjmu. Tento typ refinancovania nevyžaduje domáce hodnotenie, kontrolu termitov ani správu o úvere. Jednou z možných nevýhod pre niektorých majiteľov domov je skutočnosť, že zefektívnenie refinancovania FHA neumožňuje vyplatenie peňazí.

VA Streamline.

Tento program, známy tiež ako refinančný úver na zníženie úrokovej sadzby (IRRRL), je podobný refinancovaniu zjednodušenia FHA. Musíte už mať úver VA a refinancovanie musí mať za následok nižšiu úrokovú sadzbu, pokiaľ nepreplácate hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Veriteľ môže požadovať správu o posúdení a dobropis, hoci VA to nevyžaduje. Upozorňujeme, že VA a Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa nedávno vydali varovný príkaz, že členovia servisu a veteráni dostávajú množstvo nevyžiadaných ponúk so zavádzajúcimi informáciami o týchto pôžičkách. Skôr ako začnete s akoukoľvek ponukou VA IRRRL, overte si to u VA.

Vďaka racionalizácii VA a zjednodušeniu FHA je možné vopred zaplatiť niekoľko až žiadne náklady na zatváranie. Tieto náklady sa však prenesú do hypotéky alebo zaplatíte vyššiu úrokovú sadzbu výmenou za neplatenie záverečných nákladov. Takže keď už vopred nebudete mať hotovosť, z dlhodobého hľadiska budete stále platiť za refinancovanie.

Spodný riadok

Každé dobré refinancovanie by malo byť pre dlžníkov prínosom znížením ich mesačných splátok na bývanie a / alebo skrátením doby ich hypotéky. Bohužiaľ, rovnako ako pri každej väčšej finančnej transakcii, existujú komplikácie, ktoré môžu neúmyselného kupujúceho vybočiť a spôsobiť zlý obchod. Poznanie tohto procesu vám pomôže nájsť veriteľa a program refinancovania, ktorý ponúka najlepšiu hodnotu pre vašu situáciu.