Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 2/28 (2/28 ARM)
Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 2/28 (2/28 ARM) je typom 30-ročného úveru na bývanie, ktorý má počiatočné dvojročné obdobie s pevnou úrokovou sadzbou. Po uplynutí tohto dvojročného obdobia sa sadzba vznáša na základe indexu plus marža. Počiatočná sadzba upútavky je podpriemerná pri bežných hypotékach, ale nastaviteľná sadzba sa môže výrazne zvýšiť. Keďže banky na počiatočnej sadzbe upútavky nevyrábajú veľa peňazí, 2/28 ARMS zahŕňajú silné pokuty pred platbou počas prvých dvoch rokov.
VYDÁVANIE DOWN 2/28 hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (2/28 ARM)
ARM 2/28 sa stal populárnym počas realitného boomu na začiatku roku 2000, keď prudko stúpajúce ceny dávali mnohým kupujúcim mimo dosah bežné hypotekárne splátky. Napríklad bežná 30-ročná hypotéka na 300 000 dolárov by priniesla mesačné splátky 1610 USD. Ale 2/28 ARM s počiatočnou sadzbou upútavky 3% by si vyžadovalo mesačné platby iba 1265 dolárov.
Možné úskalia 2/28 ARMS
Catch-22 hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou 2/28 je, že po dvoch rokoch je táto sadzba upravená každých šesť mesiacov, zvyčajne smerom nahor, o percento založené na londýnskej medzibankovej úrokovej sadzbe (LIBOR) plus dodatočná marža. 2/28 ARMS majú zabudované bezpečnostné kontroly, ako napríklad doživotný limit úrokovej sadzby a limity toho, ako sa môže sadzba v každom období zvyšovať alebo znižovať. Ale aj s obmedzením môžu majitelia domov čeliť platobným špičkám znižujúcim čeľuste.
V uvedenom príklade v prípade pôžičky vo výške 300 000 dolárov, 30 rokov, 3% ARM 2/28, ak by po dvoch rokoch bola hodnota LIBOR 2, 7 a marža 1, 5, úrok by sa zvýšil o 4, 2 percenta na celkom 7, 2 percenta. Táto 7, 2% sadzba by mohla byť výrazne nad súčasnými bežnými hypotekárnymi sadzbami. Mesačná platba majiteľa domu by sa zvýšila cez noc o viac ako 60% na 2036 dolárov.
Mnoho majiteľov domov počas rozmachu nepochopilo, ako zdanlivo malé zvýšenie sadzby môže dramaticky zvýšiť ich mesačnú platbu. A dokonca aj tí, ktorí si boli plne vedomí rizík, považovali 2/28 ARM za krátkodobý nástroj financovania. Zámerom bolo využiť nízku úrokovú sadzbu, potom po dvoch rokoch refinancovať buď konvenčnú hypotéku, alebo, ak ich úver nebol dosť dobrý, na novú nastaviteľnú hypotéku. A vzhľadom na prudký nárast cien nehnuteľností môže kopať dlh ďalej po ceste. Pre mnohých to malo určitý zmysel, pretože koniec koncov domáci kapitál dlžníka rýchlo rástol.
Problémy s kolapsom trhu nastali v roku 2008. Domáce hodnoty klesli. Mnoho majiteľov 2/28 ARMS sa ocitlo neschopných refinancovať, realizovať svoje platby alebo predávať svoje domovy za hodnotu nesplatenej pôžičky. Vyrážka zabavenia majetku viedla k prísnejším štandardom pôžičiek. Dnes banky starostlivejšie hodnotia schopnosť dlžníka uskutočňovať platby s nastaviteľnou úrokovou sadzbou.