Prečo nehnuteľnosť teraz nie je dobrá investícia

Je nehnuteľnosť práve teraz dobrou investíciou v roku 2018? Aj keď to nie je také zdĺhavé ako v roku 2008, je to so značným rizikom. Časti krajiny so silnou ekonomikou prehrali trhy s nehnuteľnosťami, ktorých ceny boli neprimerané k príjmom domácností. Miesta, v ktorých sú ceny nehnuteľností primeranejšie, majú tendenciu mať mäkšie ekonomiky a trhy práce a výhľady na rast rastúci v nasledujúcich rokoch.

Zvyšovanie nehnuteľností

Od kolapsu trhu s nehnuteľnosťami počas Veľkej recesie boli odmenení kupujúci, ktorí odolali záplavám negatívnych titulkov a nakúpili za nízke ceny. Podľa najnovších štatistík amerického ministerstva bývania a rozvoja miest sa od prvého štvrťroka 2009 (nadir) do prvého štvrťroka 2018 priemerná cena domáceho predaja na vnútroštátnej úrovni zvýšila o takmer 60%. V niektorých mestách bol však nárast obzvlášť významný, vrátane San Francisca, Phoenixu, Miami a Las Vegas (ktoré boli počas recesie zničené). Ceny domov sú dokonca vyššie ako ich najvyššie hodnoty pred recesiou v 57 zo 105 metropolitných štatistických oblastí vrátane Houstonu (až 79%), Dallas-Fort Worth (78%) a Denver (75%). Podľa ATTOM Data Solutions US z apríla 2018 Správa o predaji na domácom trhu.

Ceny domov a príjmy domácností

Ceny nehnuteľností sú udržateľné iba vtedy, ak si ľudia môžu dovoliť kúpiť si domovy. Zákon ponuky a dopytu nariaďuje, že ak kupujúci prestanú kupovať, ceny klesnú v reakcii. Ľahký spôsob, ako zistiť, či ceny nehnuteľností presahujú úroveň, ktorú si kupujúci môžu pohodlne dovoliť, je porovnať ich s príjmami domácností. Odborníci na financovanie domácností odporúčajú, aby ste na domácnosti nepresahovali trojnásobok svojho ročného príjmu. Z dlhodobého hľadiska sa ceny nehnuteľností na bývanie v USA pohybovali okolo tohto pomeru.

Od roku 2011 do roku 2018 však ceny domov neprimerane rástli v príjmoch domácností vo väčšine miest, ktoré majú horúce trhy a prosperujúce ekonomiky. Napríklad v San Franciscu je pomer cien domov k príjmom domácností o 45% vyšší ako dlhodobá východisková hodnota. Inými slovami, kupujúci napínajú svoje rozpočty, aby kupovali domy, ktoré stoja štyrikrát a päťkrát viac, ako každý rok. Príbeh je podobný v Denveri, Miami a Seattli, pričom všetky z nich zaznamenali prudký vzostup cien nehnuteľností, aj keď príjmy dosahujú iba malý pokrok.

Predtým, ako sa trh s nehnuteľnosťami v období rokov 2007 až 2008 rozpadol, medián cien domov prevyšoval medián príjmov viacnásobne o päť - jeden z faktorov vedúcich k rozpadu hypotekárnych hypotekárnych úverov. Keď sa ceny opäť priblížia k tejto prahovej hodnote (k máju 2018 to bolo 4, 39), mali by kupujúci postupovať opatrne, aby neskĺzli priamo na iný vrchol trhu.

Kde sa nachádzajú výhodné obchody

Niektoré mestá stále ponúkajú primerané ceny bývania vo vzťahu k tomu, koľko obyvateľov zarábajú. Napríklad v St. Louis sa pomer ceny k príjmom koncom roka 2017 pohyboval okolo dlhodobej referenčnej hodnoty. Mesto bohužiaľ od roku 2011 nikde nezaznamenalo žiadny rast ani zhodnocovanie cien., ceny sa v tom čase mierne znížili. Chicago je ďalším mestom, ktoré ponúka cenovo dostupné domy, ale jeho ceny sa od roku 2011 tiež znížili a miera nezamestnanosti mesta sa od augusta 2018 nachádzala v hornej tretine z 50 najväčších amerických metropolitných oblastí.

Spodný riadok

Potvrdením amerického trhu s bývaním je, že mestá s najlepším výkonom sú prehrievané a nedostupné, zatiaľ čo miesta s dostupným bývaním nemajú výhľad do budúcnosti.

Trh s býkmi na trhu s nehnuteľnosťami, ktorý prechádza do siedmeho roku, opäť zvyšuje teplotu bývania. Na základe rady Warrena Buffetta však investovanie do horúcej nie je spôsob, ako finančne uspieť. Posledná šikovná realitná hra bola v roku 2011, keď sa masy stále šliapali, aby sa dostali k východom. Nastal čas hľadať podhodnotené investičné príležitosti inde.