Čo by ste mali vedieť o domácich hodnoteniach

Či už kupujete nehnuteľnosť pomocou hypotéky, refinancujete svoju existujúcu hypotéku alebo predávate svoj domov niekomu inému ako kupujúcemu za celú hotovosť, domáce ocenenie je kľúčovou súčasťou transakcie. Či už ste kupujúcim, vlastníkom alebo predajcom, budete chcieť porozumieť tomu, ako funguje proces hodnotenia a ako odhadca určuje hodnotu domu.

Čo je hodnotenie domov?

Posúdenie je nezaujatý odborný názor na hodnotu domu. Ocenenia sa takmer vždy používajú pri transakciách nákupu a predaja a bežne sa používajú pri refinančných transakciách. V transakcii nákupu a predaja sa používa hodnotenie na určenie, či je zmluvná cena domu primeraná vzhľadom na stav, umiestnenie a vlastnosti domu. Pri refinančnej transakcii hodnotenie veriteľovi zabezpečí, že mu nedoručí viac peňazí, ako je hodnota domu.

Veritelia sa chcú ubezpečiť, že majitelia domov nepožičiavajú na nehnuteľnosť, pretože domov slúži ako záruka na hypotéku. Ak by dlžník mal splácať hypotéku a ísť do vylúčenia, veriteľ predá domov, aby získal peniaze, ktoré požičal. Posúdenie pomáha banke chrániť sa pred poskytovaním úverov viac, ako by bolo možné v tomto najhoršom prípade získať späť.

Čo by ste mali vedieť o domácich hodnoteniach

Proces hodnotenia a spôsob určovania hodnotiacich hodnôt

Pretože ocenenie primárne chráni záujmy veriteľa, veriteľ spravidla toto posúdenie objedná. Podľa Appraisal Institute, asociácie profesionálnych odhadcov nehnuteľností, by mal mať kvalifikovaný odhadca licenciu alebo osvedčenie - ako sa vyžaduje vo všetkých 50 štátoch - a mal by byť oboznámený s miestnou oblasťou. Podľa federálnych predpisov musí byť odhadca nestranný a nemá priamy ani nepriamy záujem na transakcii. Fannie Mae vyžaduje, aby hodnotitelia potvrdili, že majú skúsenosti s posudzovaním podobných vlastností v tej istej zemepisnej oblasti.

Hodnotu ocenenia nehnuteľnosti ovplyvňuje nedávny predaj podobných nehnuteľností a súčasné trendy na trhu. Vybavenie domu, počet spální a kúpeľní, funkčnosť pôdorysu a zábery z námestia sú tiež kľúčovými faktormi pri posudzovaní hodnoty domu. Znalec musí vykonať úplnú vizuálnu kontrolu interiéru a exteriéru a zaznamenať všetky podmienky, ktoré nepriaznivo ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti, ako sú potrebné opravy.

Znalci zvyčajne používajú správu o jednotnom hodnotení domov pre Fannie Mae pre rodinné domy. Správa žiada odhadcu, aby popísal interiér a exteriér nehnuteľnosti, okolie a porovnateľný predaj v blízkosti. Znalec potom na základe svojich pozorovaní poskytne analýzu a závery o hodnote nehnuteľnosti.

Správa musí obsahovať mapu ulíc ukazujúcu zhodnotenú nehnuteľnosť a porovnateľný použitý predaj; vonkajšiu budovu; vysvetlenie spôsobu výpočtu štvorcového záznamu; fotografie prednej, zadnej a uličnej scény domu; fotografie prednej vonkajšej strany každej porovnateľnej použitej nehnuteľnosti; a akékoľvek ďalšie súvisiace informácie - napríklad údaje o predaji na trhu, verejné pozemkové záznamy a verejné daňové záznamy -, ktoré odhadca požaduje, aby určili reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Posúdenie stojí niekoľko stoviek dolárov a všeobecne platí, že dlžník platí tento poplatok.

Čo kupujúci v domácnosti potrebujú vedieť

Ak kupujete dom a máte zmluvu, hodnotenie bude jedným z prvých krokov v procese uzatvárania. Ak ocenenie príde na alebo nad zmluvnú cenu, transakcia pokračuje podľa plánu. Ak však hodnotenie klesne pod zmluvnú cenu, transakcia sa môže oneskoriť alebo vykoľajiť.

Pravdepodobne nie ste vy, ani predajca, ktorý nechce, aby transakcia prepadla. Ako kupujúci máte výhodu v tom, že nízke ocenenie môže slúžiť ako nástroj na vyjednávanie s cieľom presvedčiť predajcu, aby znížil cenu. Banka vám ani žiadnemu inému potenciálnemu kupcovi požičia viac, ako je hodnota domu. V skutočnosti je typických maximálne 80% až 97% hodnoty v závislosti od typu hypotéky a kvalifikácie dlžníka.

Aj keď ocenenia pomáhajú kupujúcim vyhnúť sa preplatku za bývanie, predajca môže mať pocit, že nízke ocenenie je nepresné a zdráhajú sa znížiť cenu. Ak medzi vami a nákupom alebo predajom domu existuje zlé hodnotenie, skúste získať ďalšie stanovisko prostredníctvom iného posúdenia od inej osoby. Odhadcovia môžu robiť chyby alebo mať nedokonalé informácie. Ešte lepšie je, aby ste pôvodnému znalcovi predložili faktický prípad vyššej hodnoty. Môže s vami súhlasiť a vyhodnotiť hodnotenie.

Čo potrebujú domáci predajcovia?

Ako predávajúci nízka cena, ak je presná, znamená, že budete musieť znížiť cenu svojho domu, aby ste ju predali. Zadržanie sa pre kupujúceho s úplnou hotovosťou, ktorý nevyžaduje ocenenie ako podmienku uskutočnenia transakcie, pravdepodobne nebude mať za následok vyššiu predajnú cenu. Nikto nechce preplatiť za dom.

Bohužiaľ, nedávne zúfalý predaj vo vašom okolí môže znížiť ocenenie vášho domova. Ak máte pocit, že hodnota vášho domova bola stiahnutá z predajných cien blízkeho zabavovania majetku a krátkeho predaja, možno budete môcť presvedčiť odhadcu, že váš dom má väčšiu cenu, ak je v podstatne lepšom stave ako tieto vlastnosti. Predajcovia by tiež mali vedieť, že federálne usmernenia, ktorých cieľom je odstrániť nadhodnotené hodnotiace hodnoty, ktoré prispeli ku kríze v oblasti bývania v roku 2008, niekedy spôsobujú, že sa odhady dostávajú pod hranicu reálnej trhovej hodnoty, a môžu sťažovať nízke ocenenia.

Čo je potrebné vedieť o refinancovaní majiteľov domov

Ak refinancujete tradičnú hypotéku, nízka cena vám to môže zabrániť. Dom musí oceniť alebo presiahnuť sumu, ktorú chcete refinancovať, aby bola vaša pôžička schválená. Ak je však vaša súčasná hypotéka hypotékou FHA, môžete refinancovať bez posúdenia prostredníctvom programu FHA Streamline - skvelá voľba pre vlastníkov pod vodou.

Spodný riadok

Keď všetko pôjde hladko, domáce hodnotenie je iba ďalším okienkom na záverečnom kontrolnom zozname. Ak je hodnotiaca hodnota nižšia ako sa očakávalo, transakcia sa môže oneskoriť alebo dokonca zrušiť. Bez ohľadu na to, v akej situácii sa stretávate pri nákupe, predaji alebo refinancovaní vášho domu, základné pochopenie toho, ako funkcie procesu hodnotenia môžu fungovať iba vo váš prospech, najmä ak kupujete svoj prvý domov.