Pochopenie procesu úschovy

Kúpa domu môže byť komplikovaný proces, na ktorý je väčšina ľudí zvyčajne nepripravená. Jedným z týchto záhadných prvkov je proces úschovy - tiež sa nazýva zatváranie. Tento proces, ktorý nastane medzi okamihom, keď predajca prijme ponuku a kupujúcim dostane kľúče, môže byť pre mnohých kupujúcich v domácnosti obrovský.

Čo je úschov?

Viazaný účet je finančný nástroj, ktorý vlastní tretia strana v mene dvoch ďalších strán, ktoré dokončujú transakciu. Je to ako dôveryhodný účet vedený treťou stranou, pričom sú splnené všetky povinnosti predajcu a kupujúceho.

Čas potrebný na prechod od začiatku do konca procesu viazania sa líši. Medzi faktory, ktoré určujú dĺžku uzávierky, patrí predbežné schválenie hypotéky, mať k dispozícii príslušné dokumenty a čas, ktorý je potrebný na dokončenie upísania. A rovnako ako dĺžka času, aj tento proces sa môže líšiť podľa štátu. Kroky sú však vo všeobecnosti rovnaké pre všetkých.

Otvorte úschovný účet

Keď vy a predajca podpíšete vzájomne prijateľnú kúpnu zmluvu, váš agent vyberie váš šek s vážnymi peniazmi a vloží ho na viazaný účet u spoločnosti založenej na viazanom trhu uvedenej v kúpnej zmluve.

Podmienená spoločnosť vystupuje ako neutrálna tretia strana, ktorá zhromažďuje potrebné finančné prostriedky a dokumenty zapojené do procesu uzávierky od počiatočných dokladov o úhrade peňazí a pôžičiek po podpísanú listinu. V niektorých oblastiach môžu právnici zvládnuť tento proces namiesto úschovej spoločnosti a môžu sa nazývať vysporiadanie, a nie úschova.

Čakajte na hodnotenie banky

Banka, ktorá poskytuje hypotéku, urobí vlastné hodnotenie - ktoré kupujúci zvyčajne platí - na ochranu svojich finančných záujmov, ak bude niekedy potrebné vylúčiť nehnuteľnosť. Ak je ocenenie nižšie ako ponúkaná cena, veriteľ vám nedá financovanie, pokiaľ neprídete s rozdielom alebo ak predajca nezníži cenu na odhadovanú sumu.

Môžete sa však pokúsiť zmeniť názor odhadcu vykonaním jedného z nasledujúcich krokov:

• Poskytnite ďalšie informácie o tom, prečo si myslíte, že by sa mal domov hodnotiť vo väčšej miere
• Získajte druhé hodnotenie
• Skúste iného veriteľa a dúfajte, že hodnotenie vychádza vo váš prospech

Ak žiadna z týchto možností nie je možná, môžete zrušiť kúpnu zmluvu.

Zabezpečené financovanie

Pred prijatím vašej dohody by ste už mali mať hypotéku vopred schválenú. Akonáhle poskytnete veriteľovi adresu nehnuteľnosti, pripraví odhad dobrej viery - alebo vyhlásenie s podrobnosťou o výške vašej pôžičky - úrokovú sadzbu, náklady na uzavretie a ďalšie náklady spojené s nákupom. Pred podpísaním nezabudnite dohodnúť čísla v tomto dokumente. Akonáhle budete mať svoj písomný úverový záväzok, je čas písomne ​​odstrániť podmienené financovanie.

Schváliť zverejnenia Predajcu

Mali by ste dostať písomné oznámenie o akýchkoľvek zjavných problémoch, ktoré už zistil predajca alebo jeho zástupca. Napríklad v strediskách s nízkymi príjmami v oblastiach s vysokými nákladmi na bývanie sa garáž mohla zmeniť na obytný priestor, čo je v rozpore s mestskými bytovými zákonmi. Možno už viete o akýchkoľvek podobných problémoch, pretože sú často uvedené v zozname.

Táto nehnuteľnosť môže prísť bez zverejnenia informácií o predajcovi, čo znamená, že predajca nezverejňuje žiadne podrobnosti v podmienkach predaja. Ak sa o nehnuteľnosť stále zaujímate, nechajte si vykonať vlastnú inšpekciu. Pred príchodom inšpektora do priestorov sa uistite, že ste dostali povolenie od predajcu.

Vykonajte potrebné inšpekcie

Ďalším krokom je zvážiť, či chcete zvýšiť náklady na inšpekcie. Aj keď to nie je potrebné, môžu sa vám hodiť vzhľadom na vaše okolnosti.

Aj keď to nie je požiadavka, je vo vašom najlepšom záujme získať domácu inšpekciu. Za niekoľko stoviek dolárov vám profesionálny domáci inšpektor povie, či v domácnosti nie sú nejaké nebezpečné alebo nákladné chyby. Ak existujú, budete sa o nich chcieť dozvedieť, takže môžete urobiť jednu z nasledujúcich činností:

• Späť z nákupu.
• Požiadajte predajcu, aby ich opravil.
• Požiadajte predajcu, aby znížil cenu, aby ste mohli opravy vykonať sami.

Upozorňujeme, že tu nemôžete vyjednávať žiadne koncesie predajcu, ak zmluva uvádza, že nehnuteľnosť kúpite „tak, ako je“. Ak sa kontrolný proces uspokojivo skončí, budete musieť písomne ​​odstrániť kontrolnú udalosť. Tento krok zopakujete po akýchkoľvek ďalších inšpekciách.

Inšpekcia škodcov

Možno budete chcieť vykonať prehliadku škodcov, aby ste sa uistili, že dom nemá termity, truhlárske mravce alebo iných škodcov, ako sú šváby alebo krysy. Tieto problémy nemusia byť zjavné počas dňa, keď ste si s najväčšou pravdepodobnosťou prezerali dom, a po presťahovaní by to bol strašne nevítaný objav. Pred pokračovaním v predaji bude potrebné odstrániť všetky problémy so škodcami - za predpokladu, že chcete pokračovať nákup. Toto je ďalšia oblasť, v ktorej možno budete chcieť vyjednávať s predajcom a zaplatiť za prácu.

Environmentálna inšpekcia

Niekedy sa odporúča vykonať environmentálnu inšpekciu na kontrolu toxínov v domácnosti, ako sú plesne a azbest. Na domácom webe sa môžu vyskytnúť aj problémy, ako je kontaminácia z miesta v blízkosti skládky, bývalého ropného poľa, čistiarne, benzínovej pumpy alebo iného nebezpečného podnikania pre životné prostredie. Akékoľvek problémy odhalené v tejto oblasti môžu znamenať vážne zdravotné riziká a ich odstránenie môže byť nákladné.

Geologická správa

V oblastiach podliehajúcich zemetraseniam sa môže vyžadovať správa o pôde a / alebo geologická správa, aby sa vyhodnotilo riziko vážneho poškodenia majetku v prípade takejto katastrofy. Môžete tiež zvážiť povodňovú správu. Ak je doma príliš pravdepodobné, že sa zaplaví, nebudete môcť získať poistenie vlastníkov domov, čo znamená, že nemôžete získať hypotéku. V niektorých prípadoch tento problém vyrieši kúpa povodňového poistenia okrem poistenia majiteľa domu. Vo vidieckych oblastiach by sa mal vykonať pozemkový prieskum na overenie hraníc nehnuteľnosti. V mestských oblastiach sú hranice už dosť jasné.

Poistenie nebezpečenstva

To zahŕňa poistenie majiteľov domov a akékoľvek ďalšie krytie požadované vo vašej geografickej oblasti (napríklad povodňové poistenie). Až do splatenia hypotéky budete musieť mať poistenie majiteľa domu. Ak chcete ušetriť pár babiek, vyberte si svoju vlastnú poisťovňu a nakupujte, aby ste dosiahli čo najlepšiu mieru. Ten, ktorý si banka vyberie, nemusí byť ten, ktorý chcete.

Správa o titule a poistenie titulov

Správca titulu vyžaduje titulné správy aj poistenie titulu. Aj keby tomu tak nebolo, aj tak by ste ich chceli.

Správa o titule zabezpečuje, že názov vlastníctva je jasný - to znamená, že na majetku nie sú žiadne záložné práva a nikto okrem predajcu nemá nárok na jeho časť. Poistenie titulu chráni vás a veriteľa pred akýmikoľvek právnymi problémami, ktoré sa môžu vyskytnúť neskôr, ak sa pri vyhľadávaní titulov niečo neobjaví.

Ak s nadpisom nie je nič zlé (známe ako oblak alebo chyba), bude ho musieť predajca opraviť, aby mohol predaj pokračovať alebo aby vás mohol odísť. V závislosti od toho, kde bývate, môže byť spoločnosť viazaná na vlastníctvo a názov spoločnosti rovnaká.

Záverečné prehliadky

Je dobré znova skontrolovať nehnuteľnosť tesne pred zatvorením, aby ste sa uistili, že nedošlo k žiadnym novým škodám a že vám predajca nechal položky uvedené v kúpnej zmluve, napríklad prístroje alebo príslušenstvo.

V tomto okamihu pravdepodobne nebudete môcť ustúpiť, pokiaľ domov neutrpíte vážne škody. Nie je však neslýchané, keď drobný kupujúci vyvíja nátlak na svojho agenta, aby dohodu zrušil pre niečo nevýznamné.

Formulár HUD-1

Najmenej jeden deň pred uzávierkou dostanete formulár HUD-1 alebo záverečné vyúčtovanie úverových podmienok a nákladov na zatváranie. Porovnajte ho s odhadom dobrej viery, ktorý ste podpísali už skôr. Tieto dva dokumenty by mali byť veľmi podobné. Vyhľadajte zbytočné, neočakávané alebo nadmerné poplatky, ako aj úplné chyby.

Zatvorte úschov

Proces zatvárania sa líši v závislosti od štátu, musíte však podpísať tonu papierovania; Urobte si čas a prečítajte si pozorne. Predávajúci bude musieť podpísať aj dokumenty. Po podpísaní všetkých listín dôstojník úschovy pripraví novú listinu, ktorá vás bude označovať ako vlastníka nehnuteľnosti, a pošle ju okresnému zapisovači. Odošlete šek pokladníka alebo zariadite bezhotovostný prevod na úhradu nákladov na zálohy a na zatvorenie a váš veriteľ prevedie vaše úverové prostriedky na úschovu, aby mohol byť vyplatený predajca a prípadne veriteľ predávajúceho.

Ak to dosiahnete tak ďaleko, konečne sa dostanete do vlastníctva domu.

12 krokov na uzavretie zmluvy o nehnuteľnostiach

Spodný riadok

Váš agent bude dohliadať na celý tento proces, takže sa nemusíte príliš obávať, ak nerozumiete každému detailu. Pri každej transakcii, pri ktorej finančne uvádzate toľkokrát toľko, je preto dobré mať aspoň základnú predstavu o tom, čo sa deje, aby ste ju nevyužili. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Porozumenie procesu úschovy a požiadavky“)