Subprime požičiavanie: Pomocná ruka alebo tajne?

Subprime je klasifikácia pôžičiek ponúkaných za vyššie sadzby ako je hlavná sadzba pre jednotlivcov, ktorí nie sú schopní získať pôžičku s najvyššou úrokovou sadzbou. K tomu zvyčajne dochádza, keď majú dlžníci zlý úver, a preto ich veriteľ vníma ako vyššie riziko.

Kvalifikácia úveru je založená na mnohých faktoroch vrátane príjmu, majetku a úverového ratingu. Vo väčšine prípadov majú subprime dlžníci otázniky, ktoré ich obklopujú v jednej alebo viacerých z týchto oblastí, napríklad zlý úverový rating alebo neschopnosť preukázať príjem. Napríklad niekto s úverovým ratingom nižším ako 620 alebo bez majetku pravdepodobne nebude mať nárok na tradičnú hypotéku a bude sa musieť uchýliť k hypotekárnemu úveru, aby získal potrebné financovanie. Čítajte ďalej a získajte viac informácií o tomto type pôžičiek a o tom, ako získala zlú povesť.

Subprime Vs. hlavný

Okrem toho, že vyššie úrokové sadzby sú vyššie ako úvery s najvyššou úrokovou sadzbou, sú úvery s nižšou úrokovou sadzbou často spojené s vyššími poplatkami. A na rozdiel od pôžičiek s najvyššou úrokovou sadzbou, ktoré sú medzi veriteľmi a požičiavateľmi veľmi podobné, sa subprime pôžičky veľmi líšia. Na výpočet úrokových sadzieb a podmienok hypotéky sa používa proces známy ako oceňovanie na základe rizika - čím horší je váš úver, tým je úver drahší.

Úverové hypotekárne úvery sa zvyčajne používajú na financovanie hypoték. Často zahŕňajú pokuty za predčasné splatenie, ktoré nedovoľujú dlžníkom splácať úver včas, čo sťažuje refinancovanie alebo vyradenie pôžičky pred koncom jej splatnosti. Niektoré z týchto pôžičiek sa dodávajú aj so splatnosťou balónika, čo si vyžaduje veľkú konečnú platbu. Iní však prichádzajú s umelo nízkymi úvodnými sadzbami, ktoré sa výrazne zvyšujú a zvyšujú mesačnú platbu až o 50%.

Dlžníci si často neuvedomujú, že pôžička je subprime, pretože veritelia túto terminológiu len zriedka využívajú. Z hľadiska marketingu nie je pojem „subprime“ atraktívnym pojmom. (Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si: Subprime Is často Subpar .)

histórie

Zákon o opätovnom investovaní Spoločenstva z roku 1977 a neskoršia liberalizácia právnych predpisov poskytli veriteľom silnú motiváciu požičiavať peniaze dlžníkom s nízkymi príjmami. Zákon o deregulácii a menovej kontrole z roku 1980 umožnil veriteľom účtovať vyššie úrokové sadzby dlžníkom s nízkym kreditným skóre. Zákon o parite alternatívnych hypotekárnych transakcií, ktorý bol schválený v roku 1982, umožnil použitie pôžičiek s variabilnou úrokovou sadzbou a platieb balónom. Zákon o daňovej reforme z roku 1986 nakoniec odstránil odpočet úrokov zo spotrebiteľských úverov, ale ponechal si odpočet úrokov z hypotéky. Tieto akty nastavujú nápor subprime pôžičiek v pohybe. (Ak sa chcete dozvedieť viac, prečítajte si: Odpočítanie dane z úrokov z hypotéky .)

Postupom času sa podniky prispôsobené tomuto meniacemu sa prostrediu a rozširovanie poskytovania hypotekárnych úverov začalo vážne. Kým hypotekárne úvery sú k dispozícii na rôzne nákupy, hypotéky sú pre väčšinu spotrebiteľov veľkými lístkami, takže nárast hypotekárnych úverov na hypotekárny trh sa prirodzene zvyšuje. Podľa štatistík zverejnených Federálnou rezervnou radou v roku 2004, od roku 1994 do roku 2003, sa poskytovanie hypotekárnych úverov zvýšilo tempom 25% ročne, čím sa stalo najrýchlejšie rastúcim segmentom hypotekárneho priemyslu v USA. Federálny rezervný úrad okrem toho uvádza rast ako „takmer desaťnásobný nárast za posledných deväť rokov“.

Dobré

Úvery na podpriemerné účely zvýšili príležitosti pre vlastníctvo domu, pridali deväť miliónov domácností do radov majiteľov domov za menej ako desať rokov a katapultovali Spojené štáty do najvyššej úrovne rozvinutých krajín, pokiaľ ide o sadzby vlastníctva domov, na rovnakej úrovni ako Spojené kráľovstvo a mierne za Španielskom, Fínsko, Írsko a Austrália podľa Federálneho rezervného systému. Viac ako polovica z pridaných do radov nových majiteľov domov sú menšiny. Keďže kapitál domácnosti je hlavným zdrojom úspor pre významné percento obyvateľstva, vlastníctvo domu je dobrý spôsob, ako budovať bohatstvo.

Zlý

Úvery s rizikovým hypotékou sú drahé. Majú vyššie úrokové sadzby a často ich sprevádzajú preddavky a iné pokuty. Úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sú obzvlášť znepokojujúce, pretože platby môžu dramaticky skákať, keď úrokové sadzby stúpajú. (Viac informácií o pôžičkách s nastaviteľnou úrokovou sadzbou nájdete v časti Hypotéky: Fixná sadzba verzus nastaviteľná sadzba a American Dream or Hypotéka Nightmare? ) Príliš časté pôžičky sa poskytujú ľuďom, ktorí nemajú iný spôsob prístupu k finančným prostriedkom a majú len malé pochopenie mechanika úveru.

Pokiaľ ide o pôžičky, horúčka v oblasti nových obchodov môže viesť k nedbalým obchodným praktikám, ako je poskytovanie pôžičiek bez toho, aby sa od dlžníkov vyžadovalo, aby poskytovali zdokumentované dôkazy o príjmoch, a bez ohľadu na to, čo sa stane, ak sa úrokové sadzby zvýšia. To sa môže ukázať ako riskantné podnikanie, ak ľudia nebudú schopní splácať svoje pôžičky a stúpa miera straty hypotéky. V roku 2007 spoločnosť New Century Financial Corp, ktorá bola v tom čase populárnym hypotekárnym veriteľom, požiadala o bankrot

Škaredý

Keďže dlžníci s rizikovým hypotékou vo všeobecnosti nie sú priaznivými kandidátmi na tradičnejšie pôžičky, pôžičky s rizikovým hypotékou majú zvyčajne vyššiu mieru zlyhania ako pôžičky s najvyššou úrokovou sadzbou. Keď úrokové sadzby rýchlo stúpajú a hodnoty bývania stagnujú alebo klesajú, účinky zvlnenia sa prejavujú v celom priemysle.

Neschopnosť dlžníkov splácať svoje platby alebo refinancovať (kvôli sankciám za predčasné splatenie) spôsobuje zlyhanie dlžníkov. S rastúcou mierou uzavretia trhu zlyhajú veritelia. Investori, ktorí si zakúpili cenné papiere kryté hypotékou na základe hypotekárnych úverov, sú v konečnom dôsledku zranení aj pri zlyhaní podkladových úverov. (Ak sa chcete dozvedieť viac o tom, ako to funguje, prečítajte si časť Scény z vašej hypotéky .)

Dajte si pozor na kupujúceho

Ak sú veritelia využívaní zodpovedne, pôžičky na nižšej úrovni môžu poskytnúť kúpnu silu jednotlivcom, ktorí by inak nemali prístup k finančným prostriedkom. Keďže však hypotekárna kríza na roky 2007 - 2010 ilustruje hypotekárne úvery, môže byť vysoko riziková. (Podrobný pohľad na krízu rizikových hypoték nájdete v časti: Palivo, ktoré prispieva k zmierneniu rizikových hypoték).