Definícia osobitnej záručnej listiny
Osobitná záručná listina je skutková podstata nehnuteľnosti, pri ktorej predajca nehnuteľnosti - známy ako poskytovateľ - ručí len proti všetkému, čo sa stalo počas ich fyzického vlastníctva. Inými slovami, poskytovateľ grantu nezaručuje žiadne chyby v jasnom názve, ktoré existovali predtým, ako sa zmocnili majetku.
Pri transakciách s komerčným vlastníctvom sa najčastejšie používajú špeciálne záručné listiny. Pri transakciách s rodinnými a inými nehnuteľnosťami na bývanie sa zvyčajne použije všeobecná záručná listina. Mnoho hypotekárnych veriteľov na nich trvá na použití všeobecnej záručnej listiny.
Zvláštne záručné listiny sú v rôznych štátoch uvádzané pod mnohými menami vrátane zmluvnej zmluvy, zmluvy o udelení a obmedzenej záruky.
Základy záručných listín
Záručná listina poskytuje prevod vlastníctva alebo vlastníckeho práva k nehnuteľným nehnuteľnostiam na obchodné alebo obytné účely a prichádza s určitými zárukami predávajúceho. Medzi tieto záruky patrí, že vlastnícke práva sa prevádzajú bez nároku na vlastníctvo, nesplatené záložné právo alebo hypotéky alebo iné zaťaženia fyzickými alebo právnickými osobami, ktoré nie sú predávajúcim.
Špeciálny záručný list - tiež známy ako obmedzený záručný list - je variáciou všeobecnej záručnej listiny. Všeobecná záručná listina je najbežnejším a najvýhodnejším typom nástroja používaného na prevod názvov nehnuteľností v Spojených štátoch.
Všeobecné aj špeciálne záručné listiny určujú:
- Meno predajcu - zadávateľa
- Meno kupujúceho - príjemca grantu
- Fyzické umiestnenie nehnuteľnosti
- Majetok je bez dlhov alebo iných bremien, ako sú uvedené v listine
- Poskytovateľ zaručuje, že je oprávneným vlastníkom majetku a že má zákonné právo previesť vlastnícke právo.
- Poskytovateľ ručí za to, že nehnuteľnosť je oslobodená od všetkých zádržných práv a že voči veriteľovi, ktorý ju používa ako kolaterál, neexistujú žiadne nevyrovnané pohľadávky.
- Existuje záruka, že titul vydrží akékoľvek nároky tretích strán na vlastníctvo nehnuteľnosti.
- Poskytovateľ urobí všetko, čo je potrebné na to, aby sa majetok majiteľa grantu napravil.
Obidve listiny poskytujú kupujúcemu rovnakú všeobecnú ochranu. Hlavným rozdielom medzi osobitnou zárukou a všeobecnou zárukou je však to, ako sa vyrovnávajú s časovým rámcom ochrany poskytnutej vlastníctvu vlastníctva.
Kľúčové jedlá
- Osobitná záručná listina je skutková podstata, v ktorej predajca časti majetku ručí iba za problémy alebo zaťaženia vlastníckeho práva, ku ktorým došlo počas jeho vlastníctva.
- Špeciálna záručná listina zaručuje dve veci: Poskytovateľ vlastní a môže predávať nehnuteľnosť; a počas jeho vlastníctva nevznikli žiadne bremená.
- Špeciálna záručná listina je obmedzenejšia ako bežnejšia všeobecná záručná listina, ktorá sa vzťahuje na celú históriu majetku.
Špeciálna záručná listina
Zatiaľ čo použitie slova „špeciálny“ môže kupujúcemu predstaviť myšlienku, že skutok má vyššiu kvalitu, špeciálny záručný list je menej komplexný a ponúka menšiu ochranu v dôsledku obmedzeného časového rámca, na ktorý sa vzťahuje. V rezidenčných nehnuteľnostiach sa často používajú ochranné listiny pri zabavovaní majetku a pri nútenom predaji nehnuteľnosti na uspokojenie dlhu.
Všeobecná záruka sa vzťahuje na celú históriu nehnuteľnosti. Zaručuje, že nehnuteľnosť je bez chýb a závad, bez ohľadu na to, kedy k nim došlo alebo za ktorých vlastníctvo. Všeobecná záručná listina zaručuje, že kupujúci získajú plné vlastnícke práva bez platných právnych problémov s titulom.
Na základe osobitného záručného listu sa záruka vzťahuje iba na obdobie, keď predávajúci vlastnil vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Špeciálne záručné listiny nechránia pred chybami vo voľnom a jasnom názve, ktoré môžu existovať pred vlastníctvom predávajúceho. Poskytovateľ osobitnej záručnej listiny je teda zodpovedný iba za dlhy, problémy alebo iné prekážky vlastníctva, ktoré spôsobili alebo ku ktorým došlo počas ich vlastníctva k nehnuteľnosti. Príjemca grantu preberá zodpovednosť za všetky problémy, ktoré vzniknú v súvislosti s predchádzajúcimi vlastníkmi.
Predstavte si napríklad, že dom mal pred sebou dvoch predchádzajúcich majiteľov. Prvým majiteľom bol správca a čoskoro sa rozpadol domov a dvor. Mestské úrady pre vynucovanie kódu vydali pokuty majiteľovi, ktorý je priložený k nehnuteľnosti. Majiteľ zaostal na hypotéke a banka zabrala, dom predal druhému majiteľovi. Nový majiteľ opravil dom a vyčistil dvor. Po 10 rokoch uviedli dom na trh a kúpili ste ho pomocou špeciálnej záručnej listiny. O niekoľko rokov neskôr sa rozhodnete dom predať. Keďže však záložné práva na vymáhanie kódu zostávajú v rozpore s majetkom, mohli by váš predaj zaťažiť. Prinajmenšom budete musieť uspokojiť záložné právo mesta, aby ste mohli titul oslobodiť.
Vyhľadávanie titulov a poistenie titulov
Vyhľadávanie titulu najčastejšie odhalí akékoľvek záložné právo alebo nárok na vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Vyhľadávanie titulov je prehľad dostupných verejných záznamov na určenie vlastníctva majetku. Advokáti, právnické spoločnosti a jednotlivci môžu dokončiť vyhľadávanie titulov na overenie vlastníctva majetku. Aj keď sú tieto vyhľadávania rozsiahle, vždy existuje možnosť, že sa niečo nestratí.
Z tohto dôvodu väčšina kupujúcich - bez ohľadu na typ záručnej listiny, ktorú používajú - si pri kúpe nehnuteľnosti kupuje poistenie majetku. Poistenie vlastníctva je poistné poistenie pre prípad odškodnenia, ktoré chráni kupujúceho pred finančnými nárokmi proti vlastníctvu nehnuteľnosti, ktorú vlastní.
Pros
Osobitné záruky umožňujú prevod vlastníckeho práva medzi predávajúcim a kupujúcim.
Kúpa poistenia majetku môže zmierniť riziko predchádzajúcich nárokov na osobitnú záručnú listinu.
Zápory
Osobitné záručné listiny poskytujú grantom alebo kupujúcim úzku ochranu.
Osobitné záručné listiny sa vzťahujú iba na obdobie vlastníctva poskytovateľa alebo predávajúceho.
Príklad skutočného záručného listu v reálnom svete
Aj keď všeobecné záručné listiny sú bežnejšie pri transakciách s nehnuteľnosťami na bývanie, v niektorých oblastiach sa štandardná záručná listina stáva normou. Táto aréna je určená pre uzavreté nehnuteľnosti, nehnuteľnosti (REO) alebo nehnuteľnosti s krátkym predajom.
Väčšina federálnych národných hypotekárnych združení (FNMA), bývanie a rozvoj miest (HUD) a rezidencie vo vlastníctve bánk sa predávajú pomocou tohto druhu skutku. Jedným z hlavných dôvodov použitia špeciálnych záručných listín je skutočnosť, že predajný orgán si neželá byť zodpovedný za akúkoľvek situáciu týkajúcu sa majetku pred zaistením.
Napríklad v roku 2012 pár s domom v grenadskej župe v štáte Mississippi nesplácal splátky úveru na nehnuteľnosť. Vo februári 2013 bol majetok zabavený jeho veriteľom, spoločnosťou Wells Fargo Bank. Nasledujúce právne dokumenty naznačujú, že Wells Fargo „preniesla nehnuteľnosť na FNMA v osobitnej záručnej listine“.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.