Mám skombinovať dve hypotéky do jednej?

Hypotekárny trh sa za posledných desať rokov veľmi zmenil. V minulosti mohol mať hypotéku takmer každý - dokonca aj jednu za oveľa viac, než si mohli dovoliť. V tom čase boli úrokové sadzby vyššie, ale úverové štandardy boli jednoduchšie. Dnes je ťažšie kvalifikovať sa a úrokové sadzby sa začínajú zvyšovať z historických minimálnych hodnôt.

Možno ste si vzali druhú hypotéku (častejšie nazývanú pôžička na vlastný kapitál) späť, keď boli vysoké sadzby. To je len jeden z dôvodov, prečo by ste mali zvážiť konsolidáciu svojich pôžičiek. Ale mali by ste? Dáva to zmysel? Alebo je najlepšie udržať pôžičky oddelené?

Štyri dôvody na konsolidáciu hypotéky

Casey Fleming, hypotekárny poradca a spisovateľ na voľnej nohe, ktorý je autor „Sprievodca úverom: Ako získať najlepšiu možnú hypotéku“ uvádza nasledujúce štyri dôvody na konsolidáciu:

1. Znížte úrokovú sadzbu

Približne pred desiatimi rokmi boli priemerné úrokové sadzby hypoték oveľa vyššie. Napríklad v polovici júna 2007 priemerná 30-ročná miera dosiahla maximum 6, 74%. Ale v marci 2019 boli sadzby v priemere 4, 27% - viac ako tretina lacnejšia ako v roku 2007. Nižšia sadzba by mohla znamenať úsporu tisícov dolárov z vašej pôžičky. Čím je úroková sadzba nižšia, tým menej zaplatíte za celé obdobie úveru.

Kľúčové jedlá

• Ak máte dve hypotéky, ich zlúčením do jednej za zníženú úrokovú sadzbu alebo kratšiu dobu pôžičky vám môže ušetriť značné množstvo peňazí.
• Refinancovanie hypotéky s variabilnou úrokovou sadzbou na pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou môže pomôcť zmierniť obavy, či si neskôr môžete požičať hypotéku.
• Konsolidácia na zníženie vašich platieb sa zvyčajne skončí a časom vás bude stáť viac, pretože vaša pôžička sa obnoví na dlhšie obdobie.

2. Eliminujte riziko hypotéky s variabilnou úrokovou sadzbou

Pretože platby sú často nižšie na začiatku hypotéky s variabilnou úrokovou sadzbou, kupujúci domov môžu byť upokojení pri kúpe domu, ktorý si neskôr nemôžu dovoliť. Po skončení úvodného obdobia môžu zákazníci zistiť, že platba sa môže v ich blízkej budúcnosti pohybovať príliš vysoko pre ich domácnosť. Konsolidácia hypotéky do jedinej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou odstráni obavy z výrazne vyššej platby neskôr v hypotéke.

Je to obzvlášť dobrý krok, keď sú sadzby relatívne nízke. Možno, že minulý rok by bol lepší, ale teraz je stále dobrý. Federálny rezervný výbor zvýšil hypotekárne úrokové sadzby deväťkrát od roku 2015, ale naposledy zvýšil sadzby v decembri 2018 a naznačil, že na rok 2019 sa neplánujú žiadne zvýšenia.

Jednoduché porovnanie mesačných splátok hypotéky vás pravdepodobne privedie k zlej dohode o refinancovaní; musíte sa pozrieť na všetky náklady v priebehu času.

3. Splatte rýchlejšie svoje pôžičky

Spolu s kombináciou oboch pôžičiek do jednej platby zvážte aj kratšiu pôžičku. Celková výška úroku, ktorú zaplatíte, je nižšia a nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť sú vaše skôr. Mesačné platby budú samozrejme vyššie.

Zoberme si príklad 30-ročnej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou na 250 000 dolárov, ktorá by stála približne 1 150 USD mesačne. Ak z toho urobíte pôžičku na 15 rokov, mesačné náklady stúpnu na 1 811 dolárov - vyššia platba, ale menej nákladná v priebehu času, pretože za 15 rokov budete platiť menej platieb ako za 30 rokov a budete platiť úroky zhruba o 88 000 dolárov nižšie.

4. Znížte svoje platby

To má zmysel iba vtedy, keď sa ocitnete nad hlavou. Problém je v tom, že zníženie sumy platby v priebehu času vás zvyčajne bude stáť viac. Podľa Fleminga: „Nižšie mesačné platby zriedka znamenajú nižšie životné náklady - alebo dokonca nižšie ročné úrokové náklady - pretože nová pôžička takmer vždy vynuluje splátkový kalendár na dlhšie obdobie a menej z vašej platby pôjde na istinu.“

Pretože úrok je zaťažený predovšetkým hypotékami, v prvých rokoch novej hypotéky ide o istinu nižšia splátka istiny. Ak budete pôžičku naďalej splácať, z dlhodobého hľadiska vám nakoniec zaplatíte viac úrokov. Z tohto dôvodu je pre sériových refinancovateľov ťažšie splácať hypotéky.

Spodný riadok

Ak konsolidujete svoje hypotéky, uistite sa, že je to z dlhodobého hľadiska prínosom pre vás. Pozrite sa na celkovú sumu, ktorú budete musieť zaplatiť za pôžičku, a na tempo, ktorým budete vytvárať kapitál. Jednoduché porovnávanie platieb je krátkodobé uvažovanie. Podľa Fleminga: „Žiadny nástroj sa častejšie nevyužíva na to, aby majitelia domov rozprávali o zlých obchodoch ako pri porovnaní mesačných platieb. Je to príliš zjednodušujúce a každý rok stojí majiteľov domov milióny dolárov. V ideálnom svete by mala byť doba novej pôžičky rovnaká ako - alebo kratšia ako - súčasné pôžičky. “