Nehnuteľnosť
Nehnuteľnosť je majetok tvorený pôdou a budovami na nej, ako aj prírodné zdroje pôdy vrátane nekultivovanej flóry a fauny, poľnohospodárskych plodín a hospodárskych zvierat, vody a akýchkoľvek ďalších nálezísk nerastov.
01:34Nehnuteľnosť
Pochopenie nehnuteľností
Nehnuteľnosti sú hmotným majetkom a druhom nehnuteľností. Medzi príklady nehnuteľností patria pozemky, budovy a iné vylepšenia plus práva na využívanie a užívanie tejto pôdy a všetky jej vylepšenia. Nájomcovia a nájomcovia môžu mať práva na obývanie pôdy alebo budov, ktoré sa považujú za súčasť ich nehnuteľností, ale tieto práva samy osebe nie sú považované za nehnuteľnosť.
Nehnuteľnosti nie sú to isté a nemali by sa zamieňať s osobným majetkom. Osobný majetok zahŕňa nehmotný majetok, ako sú investície, spolu s hmotným majetkom, ako je nábytok a príslušenstvo, ako je umývačka riadu. Dokonca aj nájomníci si môžu nárokovať časti domu ako osobný majetok za predpokladu, že ste nehnuteľnosť kúpili a nainštalovali so súhlasom prenajímateľa.
Kľúčové jedlá
- Nehnuteľnosť je skutočná - to znamená hmotná - vlastnosť vytvorená z pôdy, ako aj z nej na všetkom, vrátane budov, flóry a fauny a prírodných zdrojov.
- Nehnuteľnosť má tri základné kategórie: obytné, obchodné a priemyselné.
- Pokiaľ ide o investície, rezidenčné nehnuteľnosti sú lacnejšie a uskutočniteľnejšie pre jednotlivcov, zatiaľ čo komerčné nehnuteľnosti sú cennejšie a stabilnejšie.
- Ako investícia ponúka nehnuteľnosť príjem a zhodnotenie kapitálu.
- Môžete investovať do nehnuteľností priamo - kupovať pozemky alebo nehnuteľnosť - alebo nepriamo kupovať podiely vo verejne obchodovaných investičných fondoch nehnuteľností (REIT) alebo cenných papieroch zabezpečených hypotékou (MBS).
Druhy nehnuteľností
Aj keď sa médiá často odvolávajú na „trh s nehnuteľnosťami“, príklady nehnuteľností sa dajú rozdeliť do troch širokých kategórií na základe ich použitia.
- Rezidenčné nehnuteľnosti zahŕňajú nevyvinuté pozemky, domy, byty a mestské domy. Štruktúry môžu byť obydlia určené pre viacero rodín alebo viac rodín a môžu ísť o nehnuteľnosti obývané vlastníkmi alebo prenajaté.
- Komerčné nehnuteľnosti zahŕňajú nebytové budovy, ako sú administratívne budovy, sklady a maloobchodné budovy. Tieto budovy môžu byť voľne stojace alebo v nákupných centrách.
- Priemyselné nehnuteľnosti zahŕňajú továrne, obchodné parky, bane a farmy. Tieto vlastnosti sú zvyčajne väčšie a miesta môžu zahŕňať prístup k prepravným uzlom, ako sú železničné trate a prístavy.
Výhody rezidenčných nehnuteľností a vlastníctva domu
Majiteľstvo domu, známe tiež ako obsadenosť vlastníka, je najbežnejším typom investícií do nehnuteľností v Spojených štátoch. Podľa Národnej rady pre viacčlenné bývanie (NMHC) vlastní približne približne dve tretiny obyvateľov. Títo vlastníci často financovali kúpu tak, že uzavreli hypotekárny úver, v ktorom nehnuteľnosť slúži ako kolaterál dlhu.
Vo vydaní ročnej analýzy domácich hodnôt z roku 2019 odhadovala webová stránka o nehnuteľnostiach Zillow v roku 2018 celkovú hodnotu všetkých amerických domovov o 33, 3 bilióna dolárov, čo je o 71% viac ako v tom čase hrubý domáci produkt (HDP) 19, 4 bilióna dolárov.
Jednotlivci nakupujúci hypotéky na bývanie, aby im pomohli realizovať sen o vlastníctve, čelia mnohým možnostiam. Hypotéky môžu účtovať úroky s pevnou alebo variabilnou úrokovou sadzbou. Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou majú vo všeobecnosti vyššie úrokové sadzby ako hypotéky s pohyblivou úrokovou sadzbou, čo ich môže v krátkodobom horizonte zdražiť. Úvery s pevnou úrokovou sadzbou sú v krátkodobom horizonte drahšie, pretože sú chránené pred budúcim zvyšovaním úrokovej sadzby.
Banky zverejňujú plány amortizácie, ktoré ukazujú, koľko mesačných splátok dlžníka ide na splácanie úroku v porovnaní s tým, koľko ide na splácanie istiny úveru. Úverové bubliny sú hypotéky, ktoré sa v priebehu času nedajú úplne amortizovať - znížiť na nulu. Namiesto toho dlžník platí úroky na stanovené obdobie, napríklad päť rokov, a potom musí na konci tohto obdobia zaplatiť zvyšnú časť pôžičky v balónovej splátke.
Hypotéky môžu mať vysoké náklady, ktoré zahŕňajú transakčné poplatky a dane. Tieto dodatočné výdavky sa často vkladajú do úveru. Keď potenciálni majitelia domov preukážu svoju spôsobilosť a zaistia hypotéku od banky alebo iného veriteľa, musia vykonať ďalšie kroky, aby sa ubezpečili, že nehnuteľnosť je legálne na predaj a je v dobrom stave.
Výhody komerčných nehnuteľností
Komerčné nehnuteľnosti sa používajú na obchodovanie a zahŕňajú všetko od obchodov s pásmi a voľne stojacich reštaurácií až po kancelárske budovy a mrakodrapy. Často sa líši od priemyselných nehnuteľností, čo je praktický priestor používaný pri výrobe výrobkov.
Nákup alebo leasing nehnuteľností na komerčné účely sa veľmi líši od kúpy domu alebo dokonca kúpy nehnuteľnosti na bývanie. Komerčné nájmy sú spravidla dlhšie ako nájmy na bývanie. Výnosy z komerčných nehnuteľností sú založené na ich ziskovosti na štvorcový meter, na rozdiel od štruktúr určených na súkromné bývanie.
Okrem toho môžu veritelia požadovať vyššiu zálohu na hypotéku na komerčné nehnuteľnosti, ako je to, čo sa vyžaduje pre bydlisko.
Investovanie do nehnuteľností
Do nehnuteľností je možné investovať priamo nákupom skutočných nehnuteľností alebo pozemkov; alebo nepriamo, nákupom akcií vo verejne obchodovaných investičných fondoch nehnuteľností (REIT) alebo hypotekárnych záložných listoch (MBS). Priame investovanie do nehnuteľností vedie k ziskom alebo stratám prostredníctvom dvoch ciest, ktoré sa po stáročia nezmenili: príjmy z prenájmu alebo lízingu a zhodnotenie hodnoty nehnuteľnosti
Na rozdiel od iných investícií je nehnuteľnosť dramaticky ovplyvnená svojím okolím a bezprostrednou geografickou oblasťou. Z tohto dôvodu je známy maximálny počet nehnuteľností „miesto, miesto, miesto“. S výnimkou závažnej národnej recesie alebo depresie sú hodnoty nehnuteľností na bývanie ovplyvňované predovšetkým miestnymi faktormi. Medzi tieto faktory patrí miera zamestnanosti v tejto oblasti, miestna ekonomika, miera kriminality, dopravné prostriedky, kvalita škôl, komunálne služby a dane z majetku.
Pros
Ponúka stály príjem
Ponúka zhodnotenie kapitálu
Diverzifikuje portfólio
Dá sa kúpiť pomocou pákového efektu
Zápory
Je zvyčajne nelikvidný
Ovplyvnené vysoko lokálnymi faktormi
Vyžaduje veľké počiatočné kapitálové výdavky
Môže vyžadovať aktívne riadenie, odborné znalosti
Existujú kľúčové rozdiely v investíciách do nehnuteľností na bývanie a komerčných nehnuteľností. Na jednej strane je rezidenčná nehnuteľnosť obvykle lacnejšia a menšia ako komerčná nehnuteľnosť, a preto je lacnejšia pre malých investorov.
Na druhej strane, komerčná nehnuteľnosť je často cennejšia na štvorcový meter a jej nájomné zmluvy sú dlhšie, čo teoreticky zabezpečuje predvídateľnejší tok príjmov. S vyšším príjmom prichádza väčšia zodpovednosť. Komerčné nájomné nehnuteľnosti sú prísnejšie regulované ako rezidenčné nehnuteľnosti a tieto predpisy sa môžu líšiť nielen v závislosti od štátu a štátu, ale aj podľa krajov a miest. Dokonca aj v mestách nariadenia o územnom plánovaní pridávajú do komerčných investícií do nehnuteľností vrstvu nežiaduceho zložitosti.
V obchodných zmluvách o prenájme je zvýšené riziko obratu nájomcov. Ak je obchodný model nájomcu zlý, jeho produkt je neatraktívny alebo sú zlými manažérmi, mohli by vyhlásiť bankrot. Zlyhanie podnikania môže náhle zabrániť drahým nehnuteľnostiam v tvorbe výnosov.
Okrem toho, rovnako ako majetok môže oceniť, môže sa odpisovať. Je známe, že maloobchodné miesta s horúcim pôsobením sa rozpadajú na zhnité nákupné centrá a mŕtve nákupné strediská.
ocenenie
Ocenenie sa dosahuje rôznymi spôsobmi, ale zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti sa neuskutoční, kým ho vlastník nepredá. Ďalším spôsobom, ako dosiahnuť zisk, by bolo refinancovanie hypotéky. Surová a nerozvinutá pôda, rovnako ako územie hneď za hranicami mesta, ponúka najväčší potenciál pre výstavbu, zlepšenie a zisk. Ocenenie môže tiež pochádzať z objavovania cenných materiálov alebo prírodných zdrojov na pozemku, ako je štrajkujúci olej. Tiež zvýšenie trhových hodnôt oblasti okolo pozemku, ktorý vlastníte.
S rastom a rozvojom susedstva majú majetkové hodnoty tendenciu stúpať. Gentrifikácia mestských štvrtí v niektorých amerických mestách v posledných niekoľkých desaťročiach často viedla k dramatickému zvýšeniu cien nehnuteľností. Nedostatočnosť môže tiež hrať úlohu v hodnote nehnuteľností. Ak je šarža poslednou zo svojej veľkosti alebo druhu v prestížnej oblasti - alebo v oblasti, kde sa takáto šarža zriedka stáva dostupnou - získava sa na trhu.
príjem
Príjem z nehnuteľností má mnoho podôb. Najväčším producentom je nájomné platené za pozemky, ktoré sa už vyvinuli na obytné alebo komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosti však zaplatia aj licenčné poplatky za objavy prírodných zdrojov na surovej pôde. Môžu tiež platiť za stavbu štruktúr, ako sú bunkové veže alebo potrubia.
Príjmy môžu pochádzať aj z nepriamych investícií do nehnuteľností. V REIT, majiteľ viacerých nehnuteľností predáva akcie investorom a prenáša výnosy z prenájmu formou distribúcie. Podobne sa v MBS inkasujú úroky a splátky istiny zo súboru hypoték a prenášajú sa na investorov.
Investičné produkty REIT aj MBS obchodujú ako akcie, pričom ich základným cenným papierom je nehnuteľnosť. Môžu teda ponúkať zhodnotenie kapitálu, je to, že akcie získajú trhovú hodnotu.
Príklady investícií do nehnuteľností v reálnom svete
Cenné papiere kryté hypotékou dostali veľa zlej tlače z úlohy, ktorú zohrali pri rozpade hypotéky, ktorá v roku 2007 vyvolala globálnu finančnú krízu. Stále však existujú a obchodujú sa. Najdostupnejší spôsob, ako priemerný investor nakupovať do týchto produktov, je prostredníctvom fondov obchodovaných na burze (ETF). Rovnako ako všetky investície, aj tieto produkty predstavujú určitý stupeň rizika. Môžu však ponúknuť aj diverzifikáciu portfólia. Investori musia prešetriť podiely, aby sa zaistilo, že sa fondy špecializujú na MBS s investičným stupňom, a nie na odrôd rizikových hypoték, ktoré sa objavili v čase krízy.
Od apríla 2019 patria medzi najvýkonnejšie vozidlá tohto typu:
- Vanguardské hypotekárne záložné cenné papiere ETF (VMBS), ktoré sledujú index Bloomberg Barclays USA s hypotekárnymi záložnými cennými papiermi, pozostávajú z federálnej agentúry podporovanej agentúrou MBS, ktorá má minimálne rezervy 250 miliónov dolárov a minimálnu splatnosť jeden rok. Cena fondu okolo 53 USD za akciu má dividendový výnos 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), ktorý sa zameriava na hypotekárne záložné listy s pevnou aj variabilnou úrokovou sadzbou a sleduje index MBS Bloomberg Barclays. Medzi jej držby patria dlhopisy vydané alebo zaručené podnikmi sponzorovanými vládou, ako napríklad Fannie Mae a Freddie Mac, takže majú rating AAA. Obchoduje okolo 108 dolárov za akciu a ponúka výnos 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Kapitálový hypotekárny záložný list ETF (MBG), ktorý ako referenčnú hodnotu používa aj index Barclays US MBS, ale na zvýšenie výnosov používa agresívnejší prístup. Cena za 26 dolárov za akciu ponúka výnos 3, 15%.